Giải pháp nào để người dân mua được nhà ở giá tầm trung?

Thực tế ghi nhận từ thị trường cho thấy tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, hiện nay nguồn cung nhà ở đa số đến từ phân khúc nhà thương mại có giá cao trên 100 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, nhà xã hội với giá bán từ 18-30 triệu đồng/m2 cũng bắt đầu xuất hiện trên thị trường, song nhà ở giá trung bình ở khoảng giữa lại đang gần như bỏ trống.

Đau đầu với bài toán tìm mua nhà

Nhiều gia đình trẻ tại Hà Nội có tổng thu nhập trên dưới 50 triệu đồng/tháng cho biết họ đang ở tình trạng ''cao không tới, thấp không thông". Bởi, mua nhà thương mại giá cao thì không đủ tài chính, nhưng cũng không thể mua nhà ở xã hội vì vượt quá điều kiện về mức thu nhập.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá trung bình từ 40-60 triệu đồng/m2 lại "hiếm có khó tìm", bởi hơn 43% nguồn cung chung cư mới ở Hà Nội hiện nay đã có mức giá trên 120 triệu đồng/m2. Nhiều gia đình đang tạm ở nhà thuê không khỏi sốt ruột khi nhìn giá nhà tăng mỗi ngày.

Rõ ràng là phân khúc nhà ở thương mại giá trung bình đang là mảnh ghép rất thiếu trên thị trường hiện nay.

"Trước có nhiều căn hộ 3 ngủ, 2 vệ sinh hơn 5 tỉ mà giờ đã lên tầm hơn 7 tỉ rồi. Hiện tại mình chưa đủ tài chính để mua nhà nên tạm thời vẫn đang đi thuê nhà. Gia đình mình hiện đang rất chới với vì mua nhà ở xã hội thì không đáp ứng điều kiện, nhưng mua nhà chung cư thì không đủ tiền", chị Thu Hằng (Hà Nội) cho hay.

Phân khúc nhà ở giá trung bình từ 40-60 triệu đồng/m2 đang hiếm có khó tìm. Ảnh: MINH TRÚC

Anh Tuấn Khang (Hà Nội), người cũng đang loay hoay với bài toán tìm mua chung cư, cho hay giá 30 triệu đồng/m2 thì bây giờ không mua được ở Hà Nội, mức giá này chỉ có thể mua được ở tỉnh khác. Còn mức giá khoảng 60 triệu đồng/m2 cũng chỉ có thể lựa chọn căn hộ ở những khu vực xa trung tâm Hà Nội.

"Đây là một vấn đề khá đau đầu, nhất là những bạn trẻ lập nghiệp, mới ra trường hoặc là những gia đình có thu nhập trung bình như mình", anh Tuấn Khang nói.

Chi phí cho pháp lý vẫn đang là gánh nặng

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cũng khẳng định các phân khúc bất động sản hiện nay đang rất yếu về chất lượng, đặc biệt là sự đa dạng.

"Có những chỗ rất thiếu nhưng có những chỗ lại không bán được bởi khả năng tiếp cận mua của người dân không phải ai cũng có'', ông Đính nói.

Theo chia sẻ từ góc độ của các chủ đầu tư làm nhà ở xã hội, việc xây nhà giá cao không chỉ xuất phát từ định hướng của doanh nghiệp mà còn do chịu tác động của nhiều yếu tố. Đơn cử như toàn bộ các chi phí cấu thành từ đất đai, tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng đến chi phí tài chính đều tăng.

Trong đó, chi phí thời gian để thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến dự án là khoản chi phí tuy không được nhìn thấy nhưng lại đang là gánh nặng cho doanh nghiệp.

"Một dự án được duyệt trong 1 năm và một dự án được duyệt trong 5 năm khác nhau hoàn toàn. Khác nhau nằm ở việc nuôi bộ máy. Công ty chúng tôi nuôi bộ máy và phải trả lương 5 năm, đó là một nguồn tài chính lớn kinh hoàng và buộc chúng tôi phải đưa vào chi phí dự án.

Còn nếu được duyệt trong 1 năm, chi phí này sẽ giảm được rất nhiều. Thứ 2, khi quá trình phê duyệt dự án kéo dài tới 5 năm, tiền lãi ngân hàng 'đẻ ra' rất là kinh hoàng", ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, nói.

Đồng tình quan điểm này, ông Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, cho rằng không chỉ nhà ở xã hội mà các chủ đầu tư làm nhà ở thương mại cao cấp cũng như vậy. Việc tăng giá, tối ưu lợi nhuận dường như là điều tất yếu khi nguồn cung vốn khan hiếm, đặc biệt là những dự án nằm ở các vị trí đắc địa.

"Để có một dự án ở vị trí đắc địa không phải dễ, chủ tư có thể phải mất 5-7 năm mới hoàn thiện pháp lý. Do đó, họ có xu hướng hướng là phải làm sao đầu tư thật, gia tăng giá trị của dự án để có thể tối ưu hóa lợi nhuận", theo ông Hiển.

Chìa khóa thủ tục hành chính

Cũng theo nhiều chuyên gia, có nhiều nguyên nhân khiến giá nhà khó giảm. Tuy nhiên, việc phát triển nhà giá tầm trung không phải là không thể làm được. Nhất là khi các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đã mở rộng quy hoạch, tăng phát triển đô thị vùng ven hoặc các đô thị vệ tinh song song. Cùng với đó, các tuyến metro, các tuyến đường mới đang được đẩy mạnh hoàn thiện.

Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, việc giảm chi phí giá thành tới giảm giá nhà có thể thể hiện được nếu thủ tục hành chính dự án nhà ở được phát triển theo hướng tinh gọn hơn. Từ đó, chi phí của doanh nghiệp sẽ giảm, đưa thị trường vào quỹ đạo phát triển mới, lành mạnh và ổn định hơn.

Còn theo chuyên gia Nguyễn Văn Đính, giải pháp hiện nay nằm ở chính sách và trong quy hoạch, việc này thuộc vai trò Nhà nước và chúng ta phải kích thích trách nhiệm của các chủ đầu tư. Khi đó thị trường bất động sản mới đảm bảo cân đối hài hòa các nguồn cung và tăng mạnh chất lượng nguồn cung.

Chuyên gia cho rằng, chúng ta cần hoạch định quy hoạch cho phát triển chung cư cho người có thu nhập trung bình. Ảnh: MINH TRÚC

Ông Đinh Thế Hiển thì cho rằng chúng ta phải giữ vững quy hoạch, nghĩa là phải hoạch định được những khu vực phát triển dân cư. Trong đó phải chỉ rõ những khu vực nào phát triển chung cư, và điều kiện tiên quyết là phải hướng về chung cư cho người có thu nhập trung bình.

"Chúng ta phải có quy hoạch và mật độ hợp lý để các chủ đầu tư mới có thể phát triển những chung cư không tốn nhiều giá thành", ông Hiển nói.

Theo đánh giá của giới quan sát, với tình trạng dư thừa nhà cao cấp như hiện nay, nguy cơ xuất hiện điểm nghẽn thanh khoản có thể sẽ xảy ra khi giá liên tục tăng cao mà người có nhu cầu ở thật lại không thể mua được.

Do đó, đã đến lúc thị trường cần phát triển thêm các dự án nhà ở thương mại giá trung bình bên cạnh phân khúc nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp.

MINH TRÚC