Giao dịch phải công chứng cần được xác định trong luật

Trong những nội dung cần cân nhắc khi sửa đổi ba luật này, việc xác định loại giao dịch phải công chứng liên quan trực tiếp đến cách người dân thực hiện và bảo vệ quyền tài sản. Một gia đình bán căn nhà có thể đang định đoạt tài sản tích lũy cả đời. Trước khi ký hợp đồng, họ cần biết giao dịch phải đáp ứng những điều kiện nào để được pháp luật bảo vệ. Vì vậy, phạm vi công chứng bắt buộc cần được xác định ngay trong luật; nếu giao Chính phủ quy định thì luật phải làm rõ nội dung, phạm vi và giới hạn được giao.

Công chứng góp phần bảo đảm tính hợp pháp, an toàn của các giao dịch tài sản. Việc xác định rõ những giao dịch bắt buộc công chứng ngay trong luật giúp người dân chủ động bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình (Ảnh minh họa)

Đề xuất giao Chính phủ xác định các loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực vì thế đặt ra vấn đề vượt ra ngoài việc giảm một thủ tục. Đó còn là việc cơ quan nào quyết định điều kiện pháp lý của giao dịch và quyền quyết định ấy được giới hạn ra sao.

Cần nhìn nhận công bằng rằng giao Chính phủ quy định không đồng nghĩa với bỏ công chứng bắt buộc. Chính phủ vẫn có thể duy trì những trường hợp cần thiết. Tuy nhiên, giữa việc Quốc hội xác định phạm vi ngay trong luật và để phạm vi ấy được quyết định sau bằng nghị định có sự khác biệt đáng kể về tính ổn định, khả năng dự liệu và trách nhiệm quyết định chính sách.

Hình thức giao dịch không chỉ là thành phần hồ sơ

Trong thực tiễn, yêu cầu công chứng đôi khi được nhìn như một giấy tờ cần có để đăng ký sang tên. Cách nhìn này chưa phản ánh đầy đủ bản chất pháp lý của hoạt động công chứng.

Công chứng gắn với việc kiểm tra chủ thể, quyền định đoạt, ý chí tự nguyện và tính hợp pháp của giao dịch. Khi pháp luật quy định hình thức là điều kiện có hiệu lực, việc không tuân thủ có thể dẫn đến tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng.

Khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự đặt yêu cầu tuân thủ hình thức công chứng, chứng thực, đăng ký trong trường hợp luật quy định. Điều 129 có cơ chế để Tòa án công nhận một số giao dịch vi phạm hình thức khi đáp ứng điều kiện nhất định. Nhưng khả năng được công nhận sau tranh chấp không thể thay thế sự rõ ràng mà người dân cần có trước khi giao kết.

Một hợp đồng bị tranh chấp có thể kéo theo việc đình trệ sang tên, khó thu hồi tiền, phát sinh chi phí tố tụng và ảnh hưởng người thứ ba. Bởi vậy, quyết định giao dịch nào phải công chứng tác động trực tiếp đến cách thực hiện quyền tài sản, chứ không đơn thuần là lựa chọn cách tiếp nhận hồ sơ.

Đó là lý do phần chính sách cốt lõi cần được Quốc hội quyết định. Người dân phải biết loại giao dịch của mình thuộc diện bắt buộc hay tự nguyện, thay vì chỉ biết rằng câu trả lời sẽ nằm trong một văn bản được ban hành sau.

Luật cần giữ phần quyết định chính sách

Chủ trương xây dựng luật ngắn gọn, tập trung vào nguyên tắc và giao Chính phủ quy định chi tiết có cơ sở thực tiễn. Công nghệ thay đổi nhanh; quy trình điện tử, tiêu chuẩn kết nối và phương thức khai thác dữ liệu cần khả năng điều chỉnh linh hoạt.

Tuy nhiên, luật ngắn gọn vẫn phải đủ rõ về những lựa chọn ảnh hưởng trực tiếp đến người dân. Xác định giao dịch nào phải công chứng là quyết định phạm vi áp dụng một cơ chế bảo đảm an toàn pháp lý. Quy định cách thực hiện công chứng điện tử, trao đổi dữ liệu hay phối hợp giải quyết hồ sơ là tổ chức thực hiện cơ chế ấy.

Nếu luật không xác định nhóm giao dịch, ngoại lệ và tiêu chí giới hạn, việc giao quy định chi tiết có thể trở thành giao quyết định phần lớn nội dung chính sách.

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng năm 2026, có hiệu lực từ ngày 01.01.2027, xác định giao dịch phải công chứng theo tính chất quan trọng, yêu cầu chặt chẽ về điều kiện tham gia, mức độ an toàn pháp lý cao và phải được luật quy định. Đây là lựa chọn lập pháp cần được bảo đảm thống nhất khi sửa đổi các luật chuyên ngành.

Quốc hội có thẩm quyền xem xét một lựa chọn khác. Nhưng nếu thay đổi định hướng vừa được xác lập, cần giải thích rõ lý do, đánh giá hệ quả và xử lý đồng bộ các quy định liên quan. Không nên để người dân, công chứng viên và cơ quan đăng ký phải tự giải quyết sự thiếu thống nhất giữa các luật.

Dữ liệu đầy đủ chưa thay thế việc kiểm tra giao dịch

Lập luận đáng chú ý nhất của phương án giao Chính phủ quy định là khả năng điều chỉnh theo tiến độ chuyển đổi số. Khi dữ liệu đất đai được hoàn thiện, việc giảm giấy tờ và thời gian xác minh là cần thiết. Nhưng mức độ đầy đủ của dữ liệu tài sản chưa phản ánh đầy đủ mức độ an toàn của giao dịch.

Một giấy chứng nhận chỉ ghi tên người chồng chưa đủ để kết luận người đó có quyền tự mình bán tài sản. Một người cao tuổi được định danh chính xác vẫn có thể chưa hiểu hết hậu quả của việc tặng cho. Một văn bản ủy quyền tồn tại trong hệ thống vẫn cần được xem xét về phạm vi, thời hạn và tình trạng hiệu lực.

Dữ liệu giúp kiểm tra nhanh và chính xác hơn. Việc đánh giá ý chí, quyền đại diện và tính hợp pháp của thỏa thuận vẫn cần cơ chế thực hiện cùng người chịu trách nhiệm.

Nếu điều kiện miễn công chứng phụ thuộc vào việc thông tin thửa đất đã “đầy đủ”, còn phải trả lời: ai xác nhận sự đầy đủ ấy, xác nhận tại thời điểm nào và người dân tra cứu bằng cách nào? Khi dữ liệu thiếu hoặc sai, hậu quả đối với hợp đồng được xử lý ra sao?

Tính hợp lệ của giao dịch không nên phụ thuộc vào trạng thái kỹ thuật mà người giao dịch khó nhận biết hoặc kiểm soát.

Nếu giao quyền phải xác định được giới hạn

Phương án phù hợp hơn là luật quy định các nhóm giao dịch bắt buộc công chứng, những ngoại lệ có căn cứ và các trường hợp công chứng theo yêu cầu. Chính phủ hướng dẫn thực hiện trong phạm vi đó.

Cách thiết kế này không đòi hỏi giữ nguyên mọi yêu cầu hiện có. Những trường hợp không còn cần thiết có thể được loại bỏ sau đánh giá. Điều cần giữ là trách nhiệm quyết định chính sách phải rõ ràng.

Nếu vẫn lựa chọn giao Chính phủ xác định cụ thể một phần phạm vi, luật cần đặt ra những giới hạn có thể kiểm tra được.

Trước hết, phải xác định nhóm giao dịch được giao quy định và nội dung được phép cụ thể hóa. Không nên dùng một điều khoản chung bao trùm mọi hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất, trong khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp và góp vốn có mục đích, rủi ro khác nhau.

Tiếp đó, luật phải nêu tiêu chí bắt buộc và điều kiện ngoại lệ. Một định hướng như “phù hợp với lộ trình chuyển đổi số” chưa đủ để xác định giới hạn thẩm quyền. Tiêu chí cần gắn với rủi ro giao dịch, khả năng bảo vệ người yếu thế và cơ chế kiểm tra thay thế có trách nhiệm rõ ràng.

Luật cũng cần làm rõ Chính phủ được cụ thể hóa cách nhận diện trường hợp đã được luật xác định hay được thay đổi phạm vi bắt buộc đến mức nào. Việc giao quyền chỉ có ý nghĩa kiểm soát khi có thể đối chiếu nghị định với ranh giới được ghi trong luật.

Cuối cùng, cần có quy định chuyển tiếp, thời điểm áp dụng và cơ chế công khai để người dân xác định nghĩa vụ trước khi ký. Dự thảo nghị định trình cùng dự án luật giúp đại biểu thấy cách triển khai dự kiến, nhưng không thay thế được giới hạn trong luật: nghị định ấy vẫn có thể được sửa đổi về sau.

Đánh giá cải cách từ lợi ích của người dân

Công chứng không loại trừ mọi sai sót. Những yêu cầu giấy tờ trùng lặp, việc xác minh kéo dài hoặc chất lượng hành nghề chưa đáp ứng yêu cầu đều cần được xử lý. Bảo vệ sự cần thiết của công chứng phải đi cùng nâng cao trách nhiệm, chất lượng phục vụ và cơ chế bồi thường.

Tuy nhiên, hiệu quả cải cách cần được tính bằng tổng chi phí xã hội. Khoản tiền tiết kiệm khi giao kết phải được xem cùng nguy cơ mất tài sản, chi phí tranh chấp và nguồn lực mà cơ quan đăng ký, Tòa án phải tiếp nhận thêm.

Nếu thay đổi cơ chế kiểm tra trước giao dịch, cần chỉ rõ ai đảm nhận phần công việc đó, với năng lực và trách nhiệm nào. Nếu giữ cơ chế công chứng, cần dùng công nghệ để người dân thực hiện thuận tiện hơn.

Điều người dân cần là một giao dịch dễ thực hiện và đủ an toàn. Muốn vậy, luật phải cho họ câu trả lời rõ ràng về những điều kiện cốt lõi trước khi đặt bút ký. Quy định các loại giao dịch phải công chứng ngay trong luật, hoặc xác lập chặt chẽ phạm vi giao quyền, chính là cách bảo đảm sự rõ ràng ấy.