Gỡ 'điểm nghẽn' định giá đất

Cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. (Ảnh: VIỆT PHONG)

Quản lý, khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai có ý nghĩa trực tiếp đối với tăng trưởng kinh tế, phát triển hạ tầng, ổn định xã hội, bảo đảm an sinh và củng cố niềm tin của người dân, doanh nghiệp vào hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước. Trong tổng thể đó, định giá đất, thẩm định giá đất và tài sản gắn liền với đất là khâu then chốt.

Hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai, giá đất và thẩm định giá đã có nhiều đổi mới quan trọng, nhất là Luật Đất đai năm 2024, Luật Giá năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Các quy định mới tạo hành lang pháp lý cho công tác định giá, thẩm định giá theo hướng công khai, minh bạch, tiệm cận nguyên tắc thị trường, tăng cường phân cấp, phân quyền và nâng cao trách nhiệm của các chủ thể tham gia.

Xây dựng cơ sở dữ liệu và chuẩn bị các điều kiện cần thiết

Theo Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng, từ ngày 1/7/2026, nhiều quy định mới được triển khai đồng bộ, trong đó có việc xác định giá đất điều chỉnh để phù hợp từng loại hình, từng địa phương. Trong bối cảnh đó, nhiều địa phương đang đứng trước những câu hỏi, tình huống mới.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) Võ Anh Tuấn cho biết, thực hiện Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, công tác định giá đất tại các địa phương đã có chuyển biến về cơ sở pháp lý, tổ chức thực hiện và phương thức xác định. Việc bãi bỏ khung giá đất và chuyển sang cơ chế xây dựng bảng giá đất hằng năm được đánh giá là bước đổi mới quan trọng, nhằm từng bước đưa giá đất do Nhà nước quy định tiệm cận với giá đất thị trường. Trên cơ sở đó, các địa phương đã tổ chức điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và chuẩn bị các điều kiện cần thiết để ban hành bảng giá đất mới, áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.

Tuy nhiên, nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn kê khai giá trị thấp hơn giá giao dịch thực tế, dẫn đến nguồn dữ liệu thị trường chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực của đất đai. Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở dữ liệu giá đất tại nhiều địa phương đang trong quá trình hoàn thiện, chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu về tính đồng bộ, cập nhật và chia sẻ thông tin phục vụ định giá.

Chung quan điểm, Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) Phạm Văn Bình cho rằng, hệ thống dữ liệu về giao dịch đất đai và bất động sản chưa thật sự đầy đủ, đồng bộ và minh bạch. Trong nhiều trường hợp, giá chuyển nhượng ghi nhận trên hợp đồng công chứng hoặc hồ sơ kê khai thuế chưa phản ánh đúng giá giao dịch thực tế. Dữ liệu từ cơ quan thuế, cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan công chứng, sàn giao dịch bất động sản và các tổ chức tín dụng vẫn được quản lý phân tán, chưa hình thành cơ chế chia sẻ, khai thác hiệu quả.

Hoàn thiện hành lang pháp lý

Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng nhìn nhận, vấn đề lớn nhất hiện nay không nằm ở lựa chọn phương pháp định giá, mà ở chất lượng dữ liệu phục vụ định giá đất. Quá trình kiểm toán có trường hợp cùng một chỉ tiêu nhưng số liệu do cùng một cơ quan cung cấp ở các thời điểm khác nhau lại có sự chênh lệch đáng kể, kéo theo sự khác biệt về kết quả xác định giá đất. “Điều đó cho thấy nếu dữ liệu chưa được chuẩn hóa, chưa được kiểm chứng và chia sẻ thống nhất thì rất khó bảo đảm tính ổn định và độ tin cậy của kết quả định giá”, ông Bùi Quốc Dũng nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo ông Võ Anh Tuấn, việc nâng cao chất lượng công tác định giá đất cần gắn với hoàn thiện thể chế, chuẩn hóa dữ liệu, tăng cường năng lực thực thi và nâng cao trách nhiệm giải trình. Ông Tuấn đề xuất, từ thực tiễn, yêu cầu đặt ra là phải đẩy nhanh xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, trong đó có cơ sở dữ liệu về giá đất; tăng cường kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa cơ quan thuế, cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký đất đai và các cơ quan liên quan.

Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Gia Lai Cao Thanh Thương cũng đề nghị các cơ quan quản lý sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất; xử lý căn cơ tình trạng “hai giá”; chuẩn hóa thông số cho phương pháp thu nhập và thặng dư, nâng cao trách nhiệm của đơn vị tư vấn định giá đất. Sự phối hợp giữa địa phương với Kiểm toán nhà nước cần được tăng cường theo hướng phòng ngừa, sớm thống nhất về cách hiểu, cách vận dụng quy định đối với những tình huống thông tin đầu vào không đầy đủ để địa phương yên tâm quyết định giá đất.

Từ góc nhìn kiểm toán, Kiểm toán nhà nước khu vực VIII cho rằng, công tác xác định giá đất hiện nay là quá trình tổng hợp, rà soát và xử lý đồng thời nhiều nhóm thông tin: hồ sơ pháp lý của dự án, quy hoạch xây dựng, quyết định giao đất, cho thuê đất, mục đích sử dụng đất, thời điểm xác định giá đất, thông tin thị trường, khả năng sinh lợi của dự án, chi phí đầu tư và các quy định pháp luật có hiệu lực tại từng thời điểm. Chính tính chất tổng hợp, liên ngành làm cho công tác này vừa quan trọng, vừa phức tạp, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan, đơn vị liên quan. Kiểm toán nhà nước sẽ tổng hợp những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình áp dụng pháp luật để kiến nghị cấp có thẩm quyền nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung các quy định chưa phù hợp.