Gỡ điểm nghẽn nhà ở xã hội, mở đường an cư - Bài cuối: Giải bài toán phát triển nhà ở xã hội

Cần tháo gỡ các vướng mắc, điểm nghẽn để phát triển nhà ở xã hội. Ảnh: S.X.

Từ thực tế nhu cầu nhà ở ngày càng lớn trong khi nguồn cung còn hạn chế, các chuyên gia cho rằng, việc phát triển NOXH đòi hỏi những giải pháp đồng bộ hơn, từ tháo gỡ thủ tục, giảm chi phí đầu tư đến mở rộng các chính sách hỗ trợ người mua, thuê nhà.

Ông Trần Khánh Quang - Chuyên gia bất động sản: Tăng nguồn cung, giảm giá thành

Sau khi mở rộng địa giới hành chính, TPHCM có nhiều lợi thế về quỹ đất cùng nhiều khu đô thị đang phát triển. Nếu thành phố ưu tiên bố trí quỹ đất phù hợp, nguồn cung NOXH hoàn toàn có thể được cải thiện nhanh chóng. Tuy nhiên, có đất mới chỉ là điều kiện cần, vấn đề quan trọng tiếp theo là rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục pháp lý, nhất là khâu cấp phép xây dựng. Không thể để doanh nghiệp (DN) đăng ký, đề xuất đầu tư nhưng phải chờ đợi thủ tục trong thời gian dài mới được triển khai dự án.

Riêng đối với giá thành, NOXH hay nhà ở nào thì mỗi vị trí sẽ có mức giá khác nhau, không thể áp dụng một mặt bằng giá chung. Điều cần thiết là tối ưu chi phí từ khâu thiết kế đến thi công để người lao động có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở. Ở một số nước, chỉ có những DN chuyên về NOXH mới tham gia phân khúc này, đồng thời sử dụng những mẫu thiết kế chuẩn hóa kết hợp vật liệu xây dựng công nghiệp hóa. Cách làm này giúp rút ngắn thời gian thi công, tiết giảm nhân công và chi phí đầu tư. Theo tính toán, việc sử dụng các mẫu thiết kế có sẵn cùng những vật liệu hiện đại, chuyên môn hóa có thể giúp giảm khoảng 10 - 20% giá thành mỗi sản phẩm. Đặc biệt, nên để cho khoảng 2 - 3 DN lớn có năng lực triển khai NOXH với quy mô lớn. Bởi với biên lợi nhuận của phân khúc này chỉ khoảng 10%, trường hợp phát triển vài trăm căn hộ, DN khó đạt hiệu quả kinh tế đáng kể. Ngược lại, khi triển khai các dự án quy mô từ 5.000 - 20.000 căn, lợi thế về quy mô sẽ giúp tiết giảm chi phí, cải thiện hiệu quả đầu tư, qua đó tạo động lực để DN tham gia lâu dài vào phân khúc này.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam: Quy hoạch quỹ đất, minh bạch xét duyệt

Để thúc đẩy phát triển NOXH, cần tháo gỡ đồng bộ những điểm nghẽn về quỹ đất, nguồn vốn và cơ chế phân phối sản phẩm. Trong đó, quỹ đất là một trong những vấn đề đầu tiên cần được giải quyết. Khi giá đất ngày càng cao, việc DN tự thỏa thuận, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để phát triển dự án sẽ gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. Thay vì để DN tự tìm kiếm đất, các địa phương cần chủ động quy hoạch, bố trí quỹ đất NOXH và giao DN có năng lực triển khai. Bên cạnh đó, việc mở rộng đối tượng được mua NOXH có thể góp phần tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình xét duyệt, nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về tính minh bạch và công bằng trong phân phối sản phẩm. Tình trạng cung chưa đáp ứng đủ cầu khiến NOXH có nguy cơ bị trục lợi nếu thông tin dự án và quy trình lựa chọn người mua không được công khai, giám sát chặt chẽ. Mặt khác, các đợt thanh tra, kiểm tra sau khi bàn giao nhà cũng tạo áp lực không nhỏ đối với DN trong việc bảo đảm đúng đối tượng thụ hưởng và tuân thủ quy định.

Do đó, thông tin về dự án NOXH cần được công bố công khai. Các cơ quan liên quan cần phối hợp xây dựng tiêu chí lựa chọn đối tượng phù hợp, quy định rõ quy trình xét duyệt, đồng thời tăng cường kiểm tra, giám sát trong quá trình phân phối sản phẩm. Cùng với đó, cần có chế tài đủ mạnh đối với các hành vi vi phạm, bảo đảm chính sách NOXH được thực hiện đúng mục tiêu, công khai và công bằng, để những người thực sự có nhu cầu có cơ hội tiếp cận chỗ ở phù hợp.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA): Hoàn thiện ưu đãi, khuyến khích phát triển

Sau khi mở rộng địa giới hành chính, TPHCM có thêm hơn 1,2 triệu công nhân, người lao động từ Bình Dương (cũ), bên cạnh gần 3 triệu người nhập cư trước đây. Điều này càng đặt ra yêu cầu cấp thiết phải phát triển nhà ở cho thuê phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Để khuyến khích DN tham gia phân khúc này HoREA kiến nghị, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần đất DN tự thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng để thực hiện dự án nhà ở cho thuê dành cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị. Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 hiện mới quy định chính sách miễn các khoản tiền này đối với dự án NOXH. Việc mở rộng ưu đãi sẽ góp phần giảm chi phí đầu tư, từ đó hạ giá thuê nhà.

Bên cạnh ưu đãi về đất đai, HoREA đề xuất bổ sung quy trình, thủ tục đầu tư theo cơ chế “luồng xanh” đối với dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp, tương tự cơ chế áp dụng cho NOXH, nhằm rút ngắn thời gian chuẩn bị và triển khai dự án. Một giải pháp khác là gắn chính sách ưu đãi với cam kết cho thuê dài hạn. Các dự án nhà ở cho thuê thường cần ít nhất 20 năm để thu hồi vốn, trong khi phần lớn công nhân nhập cư có nhu cầu thuê nhà ổn định lâu dài. Vì vậy, Hiệp hội đề nghị doanh nghiệp chỉ được hưởng các ưu đãi dành cho dự án khi cam kết thực hiện cho thuê trong thời hạn tối thiểu 20 năm, bảo đảm phù hợp với vòng đời đầu tư. HoREA cũng kiến nghị, khôi phục chính sách giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập DN đối với chủ đầu tư dự án NOXH để cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp; đồng thời hoàn thiện quy định pháp luật về thuế để bảo đảm tính đồng bộ. Ngoài ra, Hiệp hội đề xuất có nguồn vốn tín dụng ưu đãi dài hạn với lãi suất phù hợp cho các dự án này. Chính sách tín dụng đủ dài và chi phí vốn hợp lý là điều kiện quan trọng để DN giảm giá thành từ đó mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người lao động.

Ông Hoàng Nguyên Dinh - Phó Chủ tịch UBND TPHCM: Tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ dự án

Thành phố xác định, phát triển NOXH là nhiệm vụ trọng tâm, cần được tập trung chỉ đạo quyết liệt, đồng bộ, với sự tham gia của cả hệ thống chính trị và các nhà đầu tư, đặc biệt nhằm chăm lo chỗ ở cho công nhân, người lao động và các đối tượng thu nhập thấp. Theo kế hoạch, Chính phủ giao TPHCM chỉ tiêu phát triển 199.400 căn NOXH đến năm 2030, cao nhất cả nước. Riêng giai đoạn 2026 - 2030, phải hoàn thành 181.257 căn. Đây là nhiệm vụ lớn, đòi hỏi sự vào cuộc đồng bộ của các sở, ban, ngành, chính quyền địa phương và cộng đồng DN.

Bên cạnh phát triển NOXH, TPHCM đang tập trung xúc tiến đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê theo chỉ đạo của Trung ương. Đây vừa là trách nhiệm chính trị, vừa là cơ hội để tạo bước đột phá trong chăm lo chỗ ở cho công nhân, người lao động, viên chức và người có thu nhập thấp, qua đó góp phần bảo đảm an sinh xã hội và nâng cao chất lượng sống của người dân. Để thực hiện mục tiêu đề ra, thành phố đã xây dựng kế hoạch triển khai cụ thể theo từng giai đoạn. Lũy kế giai đoạn 2026 - 2027, thành phố tập trung hoàn thành 78 dự án với quy mô khoảng 73.800 căn hộ. Trong số này, 59 dự án với quy mô 54.900 căn hộ được triển khai theo cơ chế “luồng xanh” trong giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng. Cùng với đó theo dõi, giám sát chặt chẽ tiến độ 19 dự án đang thi công, quy mô 18.900 căn hộ, nhằm bảo đảm hoàn thành đúng kế hoạch.

Đề nghị các sở, ban, ngành và chính quyền địa phương tiếp tục đồng hành cùng doanh nghiệp, chủ động tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc phát sinh, phát huy hiệu quả cơ chế “luồng xanh” để đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội. Qua đó, thành phố từng bước mở rộng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả, đáp ứng nhu cầu an cư của người dân, góp phần xây dựng TPHCM văn minh, hiện đại, nghĩa tình và đáng sống.