Gỡ nút thắt vốn cho thị trường địa ốc
Trong bối cảnh thị trường bất động sản tích cực dần lên, khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp cho phát triển dự án, đặc biệt là vốn trung - dài hạn, vẫn là nút thắt cần sớm được tháo gỡ.
Nỗi lo kẹt tiền, thiếu vốn
Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến cuối quý III/2024, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, tăng 9,15% so với đầu năm. Đáng chú ý, tín dụng dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản tăng 29,18% so với cùng kỳ năm trước phản ánh nhu cầu đầu tư đang gia tăng trong lĩnh vực này.
Hiện tại, tín dụng bất động sản chiếm trên 20% tổng dư nợ của nền kinh tế, thế nhưng sự gia tăng này chủ yếu đến từ cá nhân, hộ gia đình vay tiêu dùng để tự sử dụng, còn các doanh nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận vốn ngân hàng để triển khai dự án.
Đại diện nhiều doanh nghiệp cho hay, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi, song các thỏa thuận tín dụng vẫn tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với các dự án sạch, còn nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa không dễ tiếp cận, hoặc nếu được vay cũng phải có chấp nhận bảo lãnh.
Đồng thời, ngân hàng chỉ giải ngân khoản vay có tài sản đảm bảo là bất động sản, không nhận các loại tài sản khác như cổ phiếu niêm yết, tài sản cố định, các quyền tài sản phát sinh hình thành trên đất trong tương lai…
Thực tế này cũng đã được bà Nguyễn Thị Hồng - Thống đốc Ngân hàng Nhà nước thừa nhận khi trả lời chất vấn của đại biểu Quốc hội mới đây. Bà Hồng cho rằng, vốn đầu tư vào thị trường bất động sản thường có giá trị lớn, thời hạn dài, vì vậy cần phải được huy động từ nhiều kênh, mà tín dụng ngân hàng là một trong số đó.
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết, theo quy định của pháp luật hiện hành, các tổ chức tín dụng sẽ tự quyết định cấp tín dụng trên cơ sở thỏa thuận với khách hàng về mức cho vay, thời hạn, lãi suất.
Tuy nhiên, khác với các doanh nghiệp thông thường, các tổ chức tín dụng ngoài kinh doanh theo mục tiêu, kế hoạch được đặt ra, còn phải luôn đảm bảo các tỷ lệ an toàn theo quy định của Ngân hàng Nhà nước và phải đảm bảo thu hồi vốn để sẵn sàng chi trả cho người gửi tiền, nếu không có thể gây mất an toàn cho tổ chức tín dụng đó cũng như toàn hệ thống, thậm chí rộng hơn là cả nền kinh tế.
“Vì thế, ngay cả khi có những dự án khả thi và có khả năng trả nợ nhưng ngân hàng vẫn có thể phải từ chối cho vay, do thời hạn vay của dự án đó không phù hợp với khả năng cân đối vốn của ngân hàng”, bà Hồng nói.
Theo đại diện Agribank, các ngân hàng đều mong muốn đẩy mạnh giải ngân tín dụng và thực tế là với việc thanh khoản đang dư thừa, nhiều ngân hàng trong thời gian qua đã giới thiệu nhiều gói vay ưu đãi lãi suất tùy theo điều kiện từng khách hàng. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở độ lệch giữa cung và cầu vốn, cũng như áp lực cân bằng chi phí vốn và chất lượng khoản vay.
Mặc dù các nút thắt về pháp lý dự án đã có hướng giải quyết theo các sắc luật mới, nhưng nếu vấn đề về nguồn vốn không được giải quyết sớm sẽ kéo chậm nhịp phục hồi của thị trường.
Theo ông Lê Hồng Khang - Giám đốc Phân tích và Xếp hạng tín nhiệm FiinRatings, việc huy động vốn từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, người mua nhà, trái phiếu, vay ngân hàng… đều gặp khó khăn.
Ngoài ra, các ngân hàng thương mại cũng chịu áp lực rất lớn để hỗ trợ doanh nghiệp sau giai đoạn khó khăn vừa qua theo tinh thần của Thông tư 02/2023 về cơ cấu nợ cho khách hàng và Nghị định 08/2023 về trái phiếu. Do đó, các ngân hàng thương mại buộc phải nâng cao tiêu chuẩn đầu tư, sàng lọc rất kỹ trước khi rót vốn vào dự án bất động sản
“Có dự án, chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ pháp lý, nhưng không nằm trong phân khúc ngân hàng tập trung giải ngân nên khó vay vốn”, ông Khang cho hay.
Tình trạng khó tiếp cận tín dụng ngân hàng cũng được thể hiện qua dòng tiền thu được từ hoạt động đi vay của đa số các doanh nghiệp bất động sản đều giảm mạnh trong năm 2023 chỉ bằng 20-30% so với năm trước, kể cả các “ông lớn” như Novaland, Đất Xanh, Nam Long, Khang Điền, DIC Corp… Thay vào đó, các doanh nghiệp phải xoay xở bằng cách thanh lý tài sản hoặc thông qua các phương án phát hành cổ phiếu, nhưng cũng không dễ dàng.
Tháo gỡ cách nào?
Dù cần hệ thống văn bản hướng dẫn đầy đủ hơn, nhưng các sắc luật mới gồm Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 với nhiều quy định mới cũng đang tác động rõ rệt đến thị trường.
Trong đó, việc chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được nhận đặt cọc không quá 5% giá bán là một trong những điều khoản đáng chú ý tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc đánh giá, quy định này sẽ tác động mạnh đến quá trình hoạt động, phát triển dự án. Bởi trước đây, khi thị trường chưa có quy định khống chế việc đặt cọc, nhiều chủ đầu tư thu tiền trước từ người mua từ 30% giá trị hợp đồng, thậm chí cao hơn.
Nền tảng bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai giúp người mua có thể tường tận tình trạng pháp lý của dự án trước khi quyết định mua, đồng thời loại bỏ dần các chủ đầu tư kinh doanh chụp giật, làm trong sạch môi trường kinh doanh, nhưng việc siết chặt quy định đặt cọc, thanh toán mua nhà cũng là nỗi lo của nhiều doanh nghiệp vốn mỏng.
“Với quy định hiện hành, phần huy động vốn từ khách hàng sẽ ít hơn, đòi hỏi khả năng tài chính cũng như nguồn vốn tự thân của doanh nghiệp phải rất vững chắc, nếu không sẽ phải cân nhắc nhiều hình thức huy động vốn như trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu, vay tín dụng, thanh lý tài sản…”, vị lãnh đạo trên nói.
Ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, nguồn vốn luôn là bài toán lớn đối với các doanh nghiệp địa ốc. Việc thị trường khó khăn kéo dài khiến nền tảng tài chính của các doanh nghiệp suy yếu khá nhiều, nên không nhiều trường hợp có thể đáp ứng được tiêu chuẩn vay của ngân hàng vào thời điểm hiện tại, nhất là quy định về tài sản thế chấp và đánh giá phương án khả thi của từng dự án.
Theo ông Khánh, mặc dù các nút thắt về pháp lý dự án đã có hướng giải quyết theo các sắc luật mới, nhưng nếu vấn đề về nguồn vốn không được giải quyết sớm sẽ kéo chậm nhịp phục hồi của thị trường, đặc biệt là 2 kênh dẫn vốn quan trọng nhất là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp, đặt trong bối cảnh Việt Nam hiện chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản, quỹ nhà ở... Do đó, các cơ quan quản lý cần cân nhắc tới việc giảm lãi suất hơn nữa, bên cạnh xem xét nới lỏng điều kiện vay để người dân, doanh nghiệp tăng cơ hội tiếp cận được với các khoản vay.
Ở một góc nhìn khác, PGS-TS. Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội cho rằng, việc giảm lãi suất cho vay ngắn hạn sẽ không giúp tăng cung bất động sản, thay vào đó, cần tính toán xây dựng gói lãi suất dài hạn cho vay bất động sản nhằm tạo ra nhu cầu mới và sự cân bằng trên thị trường.
Theo ông Cường, hiện các ngân hàng thương mại đang gặp khó khăn trong việc tài trợ dự án bất động sản do thời gian thường kéo dài 5-10 năm, thậm chí dài hơn, trong khi nguồn vốn huy động được chủ yếu có kỳ hạn ngắn.
Vì vậy, các dự án trông chờ vào nguồn vốn từ Ngân hàng Chính sách xã hội, phát hành trái phiếu bất động sản hay từ người mua trả trước, song cũng không dễ thực hiện. Do đó, nếu tháo gỡ được nút thắt vốn sẽ giúp các dự án nhanh chóng triển khai, đưa sản phẩm ra thị trường.
Nguồn ĐTCK: https://tinnhanhchungkhoan.vn/go-nut-that-von-cho-thi-truong-dia-oc-post358153.html