Gỡ vướng nhiều điểm nghẽn đất đai

Một trong những chính sách đang thu hút nhiều sự quan tâm là việc giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp, đất vườn sang đất ở từ 100% xuống 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.

Gỡ vướng nhiều điểm nghẽn đất đai. Ảnh minh họa.

Theo Nghị quyết Quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (nghị quyết) đã được Quốc hội thông qua, đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, người sử dụng đất chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức, mức thu là 50%; còn diện tích vượt quá hai lần hạn mức vẫn phải nộp 100% phần chênh lệch.

Lấy ví dụ, tại khu vực A, giá đất nông nghiệp quy định là 2 triệu đồng/m², giá đất ở là 10 triệu đồng/m². Nếu áp dụng quy định cũ, người dân phải nộp 100% số tiền chênh lệch giữa đất nông nghiệp và đất ở là 8 triệu đồng/m². Thì nay, theo quy định mới có hiệu lực từ năm 2026, người có đất chuyển đổi chỉ phải nộp 2,4 triệu đồng/m² nếu diện tích đất nằm trong hạn mức.

Nghị quyết cũng quy định, những trường hợp đã chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026 sẽ được đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới. Nếu số tiền phải nộp thấp hơn mức đã nộp, người dân được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác hoặc được Nhà nước hoàn trả phần chênh lệch.

Cùng với điều chỉnh về tài chính đất đai, từ ngày 1/3/2026, Nghị định 357/2025/NĐ-CP về hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản sẽ được vận hành đồng bộ. Theo đó, mỗi bất động sản, từ nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư đến các sản phẩm trong dự án, đều được gắn một mã định danh điện tử riêng, tạo "danh tính số" thống nhất trên hệ thống quản lý.

Một thay đổi đáng chú ý khác là từ ngày 1/7/2026, Luật Xây dựng (sửa đổi) mở rộng các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Trong đó, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² sẽ không phải xin giấy phép xây dựng nếu không thuộc các khu vực đã có quy định quản lý kiến trúc.

Trước những quy định mới được ban hành, các chuyên gia chung nhận định, chính sách về đất đai đang được cải cách rõ ràng. Việc giảm nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất xuống còn 30% so với trước là bước đi quan trọng, góp phần giảm gánh nặng cho người dân, khuyến khích hợp thức hóa đất ở và mở rộng nguồn cung nhà ở hợp pháp.

Cùng với đó, quy định miễn giấy phép đối với một số nhóm công trình, chuyển từ cơ chế "xin – cho" sang "đăng ký – giám sát", đẩy mạnh thực hiện thủ tục trực tuyến và rút ngắn thời gian xử lý còn 7–10 ngày được kỳ vọng sẽ giảm đáng kể thời gian, chi phí tuân thủ.

Chuyên gia nhận định, tư duy quản lý đang dịch chuyển từ kiểm soát sang hỗ trợ, lấy người dân làm trung tâm. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả bền vững, cần bảo đảm tính ổn định và minh bạch lâu dài, công khai cách tính nghĩa vụ tài chính, thống nhất hướng dẫn giữa các địa phương và nâng cao trách nhiệm thực thi ở cơ sở. Cải cách chỉ thực sự có ý nghĩa khi người dân cảm nhận được sự thuận lợi rõ ràng, thay vì thay đổi chỉ tồn tại trên văn bản.

Nguyễn Hùng