Hà Nội gom 11.500ha đất, 4 cực đô thị sẽ thay đổi ra sao?

Công tác giải phóng mặt bằng và phá dỡ các nhà xưởng cũ tại khu đất "Cao - Xà - Lá" (đường Nguyễn Trãi, Hà Nội) đã cơ bản hoàn tất từ đầu năm 2026 để chuyển đổi thành các dự án khu chức năng đô thị. Ảnh: Tuấn Đông

Phía Nam bùng lên với đại đô thị và nhà ở xã hội

Phía Nam là một trong những khu vực đáng chú ý nhất trong danh mục mới, với hàng loạt dự án quy mô hàng trăm ha. Nổi bật là Khu đô thị thể thao quốc tế Hà Nội xuất hiện tại nhiều địa bàn, cùng các dự án khu đô thị đa mục tiêu và nhà ở xã hội.

Đáng chú ý, tại xã Bình Minh, Khu đô thị tập trung phục vụ đa mục tiêu có quy mô tới 601,4ha, tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 111.137 tỉ đồng, bao gồm nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại cùng hệ thống trường học, y tế, văn hóa, thể thao và hạ tầng kỹ thuật. Dự án dự kiến thực hiện từ quý III.2026 đến quý IV.2030.

Điểm đáng chú ý ở đây không chỉ là diện tích đất. Sự xuất hiện đồng thời của đô thị, nhà ở xã hội, tái định cư và hạ tầng cho thấy phía Nam đang được tổ chức theo hướng một không gian đô thị tương đối hoàn chỉnh, thay vì phát triển đơn thuần các dự án nhà ở.

Nếu các dự án lớn được triển khai đồng bộ với hạ tầng giao thông, khu vực này có thể hình thành một cực đô thị mới, kéo theo sự thay đổi mạnh về cơ cấu sử dụng đất, dịch vụ và nhu cầu nhà ở.

Phía Bắc tiếp tục mở rộng cực tăng trưởng

Đông Anh, Mê Linh và các khu vực lân cận tiếp tục nằm trong vùng phát triển đáng chú ý. Đây là không gian hưởng lợi từ mạng lưới giao thông kết nối trung tâm Hà Nội với sân bay Nội Bài, các khu công nghiệp và những trục phát triển mới.

Thành phố đang triển khai các khu đô thị đa mục tiêu quy mô lớn như Bắc Thăng Long Urban City tại các xã Thiên Lộc, Phúc Thịnh, Mê Linh, diện tích khoảng 468ha; khu đô thị đa mục tiêu tại các xã Thư Lâm, Đông Anh, diện tích gần 737ha.

Trong danh mục các dự án đang được thành phố thu hút đầu tư còn có nhiều khu đô thị tại Mê Linh và khu vực phía Bắc. Chẳng hạn, một khu đô thị mới tại Mê Linh có quy mô khoảng 40,6ha, gồm nhà ở thấp tầng, nhà ở xã hội, thương mại dịch vụ và hệ thống giáo dục, y tế, văn hóa - thể thao.

Như vậy, phía Bắc đang hình thành cấu trúc phát triển đa chức năng, trong đó nhà ở được đặt cùng giao thông, công nghiệp, dịch vụ và hạ tầng xã hội. Đây là yếu tố có thể tạo ra những thay đổi lớn hơn nhiều so với việc chỉ bổ sung nguồn cung bất động sản.

Dọc sông Hồng, giao thông kéo theo đô thị

Khu vực dọc sông Hồng, Hà Nội sẽ triển khai các dự án hạ tầng gắn với quá trình tổ chức lại không gian đô thị. Ảnh: Tuấn Đông

Một không gian khác cần đặc biệt theo dõi là hành lang sông Hồng, nơi các dự án hạ tầng đang gắn với quá trình tổ chức lại không gian đô thị.

Trong danh mục 873 dự án, các dự án giao thông và chỉnh trang không gian đô thị có vai trò đặc biệt bởi chúng có thể tạo ra hiệu ứng lan tỏa tới những khu vực rộng lớn. Khi một tuyến đường mới, trục cảnh quan hoặc hệ thống giao thông công cộng được hình thành, giá trị sử dụng của quỹ đất xung quanh cũng thay đổi theo.

Đây là điểm khác biệt giữa một dự án bất động sản đơn lẻ và một dự án hạ tầng cấp đô thị. Nếu dự án nhà ở chủ yếu tạo thêm nguồn cung, một tuyến giao thông lớn có thể mở lại toàn bộ cấu trúc tiếp cận của một khu vực.

Với Hà Nội, quá trình này đang diễn ra đồng thời ở nhiều hướng, trong đó hành lang sông Hồng và các trục giao thông lớn được kỳ vọng trở thành những “xương sống” kết nối các cực phát triển mới.

Từ quỹ đất đến bài toán thực thi

Con số 873 dự án và hơn 11.563ha chắc chắn tạo sự chú ý lớn đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đây không phải là 873 dự án đồng loạt được triển khai, càng không đồng nghĩa toàn bộ quỹ đất sẽ lập tức trở thành nguồn cung nhà ở.

Điều quan trọng nằm ở bước tiếp theo: hoàn thiện thủ tục đầu tư, xác định nhà đầu tư, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, bố trí tái định cư và triển khai hạ tầng.

Thực tế, Hà Nội đang yêu cầu rà soát tiến độ, căn cứ pháp lý và khả năng thực hiện của từng dự án. Điều này đặc biệt quan trọng với những dự án có quy mô lớn, liên quan tới nhiều hộ dân và cần nguồn vốn rất lớn.

Ở góc độ thị trường, vì thế không nên đọc danh mục 873 dự án như một “bản đồ sốt đất”. Giá trị đáng chú ý hơn là danh mục này cho thấy Hà Nội đang chuẩn bị quỹ đất cho một chu kỳ phát triển mới, trong đó phía Nam mở rộng đô thị, phía Bắc hình thành cực tăng trưởng, hành lang sông Hồng được tổ chức lại và hạ tầng trở thành lực kéo chính.

Nếu các dự án được triển khai đúng tiến độ, 11.563ha này có thể trở thành một trong những nguồn lực quan trọng làm thay đổi cấu trúc không gian Hà Nội trong những năm tới.