Hà Nội quyết tâm gỡ 'điểm nghẽn' cải tạo chung cư cũ

Mục tiêu đầy tham vọng

Hà Nội hiện có hơn 2.160 nhà chung cư cũ, tập trung chủ yếu tại các khu vực nội thành, phần lớn được xây dựng từ trước năm 1994. Những khối nhà này, sau hơn nửa thế kỷ, đã không còn đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt tối thiểu.

Nhiều công trình từ 2 đến 6 tầng với kết cấu tường gạch chịu lực hoặc bê tông lắp ghép đã xuống cấp nghiêm trọng, thậm chí đạt mức nguy hiểm cấp độ D.

Thực tế đáng buồn là trong hơn 10 năm qua, tỷ lệ cải tạo thành công chưa đạt đến 10%. Vấn đề này liên tục được đặt ra qua nhiều kỳ họp HĐND thành phố, trở thành một "nút thắt" khó gỡ của quá trình phát triển Thủ đô.

Tuy nhiên, tín hiệu tích cực đã xuất hiện khi Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố mục tiêu đầy tham vọng: Phấn đấu khởi công 9 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong năm 2026.

Danh mục 9 dự án này bao gồm những khu vực "nóng" nhất về mật độ dân cư và mức độ xuống cấp như: Khu tập thể Giảng Võ, Ngọc Khánh; Thành Công (phường Giảng Võ); Khu tập thể Ban Vật giá Chính phủ và tập thể Bộ Tư pháp (phường Ngọc Hà); Khu tập thể 3 tầng (phường Hà Đông).

Khu tập thể 3 tầng tại phường Hà Đông nằm trong danh mục các dự án cải tạo chung cư cũ khởi công trong năm 2026 của Sở Xây dựng Hà Nội.

Ngoài ra còn có các nhà chung cư tại 23 Hàng Tre, 162 Trần Quang Khải (phường Hoàn Kiếm); 15C Trần Khánh Dư (phường Cửa Nam); cùng các khu tập thể quy mô lớn như Trương Định và Thanh Xuân Bắc.

Niềm tin về sự thành công của kế hoạch 2026 được Sở Xây dựng công bố không phải là không có cơ sở. Vừa qua, dự án cải tạo chung cư số 51 Huỳnh Thúc Kháng đã chính thức khởi công sau nhiều năm đình trệ.

Với quy mô 13 tầng nổi và 5 tầng hầm trên diện tích 1.200m², dự án này không chỉ giải quyết nhà ở tái định cư mà còn đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật hiện đại. Đây được xem là "phát súng hiệu" cho một tiến trình cải tạo quyết liệt hơn trên toàn địa bàn Thủ đô.

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, thời gian tới sẽ tập trung hoàn thành lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết và đẩy nhanh kiểm định chất lượng các nhà chung cư theo Luật Nhà ở. Chính quyền cơ sở (phường, xã) cũng sẽ vào cuộc trong việc lấy ý kiến cộng đồng, rà soát hiện trạng để rút ngắn khoảng cách giữa chính sách và thực tiễn triển khai. Mục tiêu đặt ra đến năm 2035 sẽ hoàn thành cải tạo, chỉnh trang, tái thiết toàn bộ 2.160 nhà chung cư cũ trên địa bàn.

Quyết tâm tháo gỡ “rào cản”

Một trong những "điểm nghẽn" lớn nhất khiến các dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô đình trệ suốt nhiều năm qua chính là quy định về tỷ lệ đồng thuận của cư dân. Trước đây, yêu cầu tỷ lệ đồng thuận quá cao (75% hoặc thậm chí tuyệt đối) đã dẫn đến tình trạng một vài hộ dân “giữ chân” cả dự án.

Để giải quyết bất cập này, Hà Nội đã đưa ra một cơ chế đột phá: Hạ tỷ lệ đồng thuận của cư dân từ 75% xuống còn 51% để thông qua phương án bồi thường, tái định cư.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, nguyên Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội thì đây là một đột phá về mặt cơ chế. Việc chỉ cần trên 50% chủ sở hữu đồng ý đồng nghĩa với việc đa số đã chấp thuận, và số ít còn lại phải tuân thủ vì lợi ích chung của cộng đồng và diện mạo văn minh của đô thị.

“Quy định mới này không chỉ giúp đẩy nhanh tiến độ mà còn đảm bảo tính công bằng. Khi đa số người dân mong muốn có một môi trường sống an toàn, hiện đại hơn, dự án không thể bị bế tắc bởi sự phản đối của một vài hộ nào đó đang hưởng lợi từ vị trí kinh doanh tầng một hoặc các vị trí đắc địa khác”, GS.TS Hoàng Văn Cường nhận định.

Tại kỳ họp HĐND TP Hà Nội từ ngày 14 đến 16/7 vừa qua, tháo gỡ các “điểm nghẽn” để đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô cũng đã được các đại biểu thảo luận làm nóng nghị trường.

Song song với việc tạo đồng thuận trong dân, các đại biểu đã thảo luận về lời giải cho bài toán kinh tế của nhà đầu tư. Thực tế, nếu không đảm bảo hiệu quả tài chính, các doanh nghiệp sẽ không mặn mà tham gia.

Các chính sách mang tính đột phá sẽ giúp đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô.

Để tháo gỡ, thành phố cần xem xét cơ chế cho phép tăng chỉ tiêu dân số tại các khu vực phù hợp. Việc tăng mật độ dân cư và chiều cao công trình sẽ giúp nhà đầu tư có thêm quỹ nhà ở thương mại để thu hồi vốn và có lợi nhuận hợp lý. Tuy nhiên, đây là bài toán phức tạp đòi hỏi sự cân đối kỹ lưỡng.

Trong khi đó, về phía người dân, chính sách bồi thường cũng được quy định rõ ràng với hệ số K không quá 2 lần diện tích sử dụng hợp pháp hiện hữu. Điều này đảm bảo người dân nhận được diện tích ở mới lớn hơn, chất lượng tốt hơn mà vẫn nằm trong khả năng chi trả và cân đối của doanh nghiệp.

Không chỉ vậy, để đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ, Hà Nội cũng đang thay đổi tư duy “quy hoạch đi trước một bước". Tại kỳ họp HĐND TP Hà Nội vừa qua, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng đã khẳng định quy hoạch giữ vai trò đặc biệt quan trọng, là cơ sở định hướng hoạt động phát triển.

Thay vì chờ doanh nghiệp đề xuất rồi mới điều chỉnh quy hoạch, thành phố chủ động lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trước để xác định rõ các chỉ tiêu về dân số, hạ tầng, không gian công cộng. Sau đó, thành phố mới tiến hành lựa chọn nhà đầu tư dựa trên khung quy hoạch đã định sẵn.

Chiến lược này không chỉ tăng tính minh bạch mà còn đảm bảo cải tạo chung cư cũ không chỉ là xây lại từng tòa nhà đơn lẻ mà là tái thiết lại không gian đô thị. Hà Nội định hướng phát triển sẽ theo mô hình đa trung tâm và TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng).

Trong mô hình TOD, các khu chung cư cũ sau khi cải tạo sẽ trở thành những khu đô thị hiện đại, tích hợp nhà ga ngầm đường sắt đô thị, trung tâm thương mại và dịch vụ. Không gian trên cao dành cho ở, trong khi không gian ngầm được khai thác tối đa cho giao thông và dịch vụ. Một phần diện tích đất sau cải tạo có thể được điều chỉnh sang mục đích công cộng, cây xanh để tổ chức lại không gian đô thị hiệu quả hơn.