Hà Nội trước làn sóng nguồn cung mới: Thị trường bán lẻ tăng tốc, căn hộ dịch vụ đón sóng FDI

Bán lẻ chuyển từ mở rộng sang nâng chất

Theo Báo cáo Tổng quan thị trường bán lẻ Hà Nội quý II/2026 của Savills Việt Nam, thị trường đang bước vào giai đoạn tăng trưởng theo chiều sâu. Động lực chính đến từ nhu cầu tiêu dùng cao cấp và sự mở rộng phạm vi thị trường.

Trong quý II/2026, tổng nguồn cung bán lẻ hiện đại tại Hà Nội đạt khoảng 1,7 triệu m². Trung tâm thương mại tiếp tục là loại hình chủ đạo. Công suất toàn thị trường đạt 89%, cải thiện so với cùng kỳ năm trước. Kết quả này được hỗ trợ bởi hoạt động tái định vị tại nhiều trung tâm thương mại. Các dự án sau tái định vị có khả năng mở rộng tệp khách hàng và tăng sức hút. Giá thuê gộp tầng trệt trên toàn thị trường cũng tăng 3% theo năm.

Nội thành giữ lợi thế, vùng ven mở rộng dư địa

Khu vực nội thành hiện có mật độ bán lẻ cao nhất Hà Nội. Trong khi đó, nguồn cung tại khu vực trung tâm tiếp tục hạn chế do quỹ đất và mặt bằng khan hiếm. Đây cũng là khu vực duy trì mức giá thuê cao nhất. Nhu cầu đặc biệt tích cực ở phân khúc bán lẻ cao cấp.

Ở chiều ngược lại, các khu vực vùng ven đang có thêm dư địa phát triển. Quy hoạch Hà Nội theo hướng hình thành các cực tăng trưởng và đô thị vệ tinh đang mở rộng không gian cho thị trường bán lẻ.

Khi hạ tầng và các khu đô thị từng bước hoàn thiện, nguồn cung bán lẻ tại vùng ven được kỳ vọng tiếp tục gia tăng.

Hơn 230.000 m² mặt bằng bán lẻ dự kiến gia nhập thị trường

Nguồn cung tương lai tiếp tục là yếu tố đáng chú ý. Theo Savills, trong năm 2026, 8 dự án dự kiến bổ sung khoảng 230.240 m² diện tích bán lẻ. Sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn sẽ làm thay đổi tương quan cạnh tranh giữa các trung tâm thương mại. Trong bối cảnh nguồn cung mở rộng, yếu tố trải nghiệm ngày càng được chú trọng. Khả năng tạo ra điểm đến khác biệt được xem là yếu tố quan trọng trong việc thu hút khách hàng và duy trì sức cạnh tranh của các dự án.

Bên cạnh bán lẻ, thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội tiếp tục duy trì nguồn cung tương đối ổn định. Trong quý II/2026, toàn thị trường có 67 dự án với hơn 6.500 căn hộ. Công suất thuê duy trì trên 80%. Tuy nhiên, cả ba phân khúc đều ghi nhận công suất giảm theo quý.

FDI tạo lực đỡ cho nhu cầu lưu trú

Theo Savills, triển vọng dài hạn của căn hộ dịch vụ Hà Nội tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn đầu tư nước ngoài. Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký tại Hà Nội đạt 3,2 tỷ USD. Nguồn cầu chính của phân khúc này đến từ chuyên gia nước ngoài, đội ngũ quản lý tại các doanh nghiệp FDI và nhân sự của các tổ chức quốc tế. Cùng với đó, việc mở rộng các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu công nghiệp công nghệ cao được kỳ vọng tạo thêm nhu cầu lưu trú đối với nhóm khách hàng quốc tế.

Hơn 2.000 căn hộ dịch vụ chuẩn bị gia nhập thị trường

Nguồn cung căn hộ dịch vụ cũng được dự báo tiếp tục mở rộng. Từ năm 2026, Hà Nội dự kiến có thêm 17 dự án, cung cấp hơn 2.000 căn hộ dịch vụ. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại khu vực nội thành và phía Tây. Các dự án có thương hiệu được dự báo tiếp tục chiếm ưu thế trong nguồn cung mới. Đây cũng là những khu vực đang thu hút thêm hoạt động thương mại, văn phòng và các dự án đô thị.

Hai phân khúc cùng đứng trước chu kỳ nguồn cung mới

Bức tranh thị trường cho thấy bán lẻ và căn hộ dịch vụ Hà Nội đang được hỗ trợ bởi những động lực khác nhau. Với bán lẻ, động lực đến từ sự nâng cấp nhu cầu tiêu dùng và quá trình mở rộng không gian đô thị. Các trung tâm thương mại đang tăng cường tái định vị, trong khi vùng ven có thêm dư địa nhờ hạ tầng và đô thị hóa. Với căn hộ dịch vụ, FDI và nhu cầu lưu trú của chuyên gia quốc tế tiếp tục là những yếu tố hỗ trợ quan trọng.

Tuy nhiên, cả hai phân khúc đều bước vào giai đoạn nguồn cung tiếp tục gia tăng. Với bán lẻ, hơn 230.000 m² diện tích mới dự kiến xuất hiện trong năm 2026. Với căn hộ dịch vụ, hơn 2.000 căn hộ dự kiến gia nhập thị trường từ năm 2026 trở đi.