Hạ tầng “vẽ lại” bản đồ bất động sản công nghiệp phía Nam

Mở rộng không gian phát triển

Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đang bước vào một giai đoạn cạnh tranh mới, khi yêu cầu của các nhà sản xuất ngày càng vượt ra ngoài câu chuyện quỹ đất và vị trí. Khả năng cung cấp một môi trường vận hành phù hợp, từ hạ tầng giao thông, thông số kỹ thuật, tính bền vững đến tốc độ triển khai và khả năng mở rộng, đang trở thành những yếu tố ngày càng quan trọng trong quyết định lựa chọn địa điểm.

Tháng 8/2026, Bộ Xây dựng đề xuất đưa 4 dự án đường sắt vào dự thảo Danh mục quốc gia các dự án kêu gọi đầu tư nước ngoài giai đoạn 2026 - 2030, với tổng vốn dự kiến khoảng 445.100 tỷ đồng (tương đương 17 tỷ USD), đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP).

Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và các dự án hạ tầng khác đang mở thêm trục kết nối giữa các trung tâm công nghiệp với cảng biển và hệ thống logistics phía Nam. Ảnh: Lê Toàn

Trong đó, khu vực phía Nam có 2 dự án đáng chú ý là tuyến Biên Hòa - Vũng Tàu và tuyến TP. Hồ Chí Minh - Cần Thơ - Cà Mau. Việc các dự án hạ tầng lớn ngày càng được đặt trong bài toán huy động nguồn lực xã hội cho thấy yêu cầu phát triển hạ tầng đang chuyển từ câu chuyện đầu tư đơn lẻ sang hình thành những mạng lưới kết nối có khả năng tạo động lực tăng trưởng dài hạn.

Sự thay đổi này đang thể hiện rõ tại TP. Hồ Chí Minh, Tây Ninh, Đồng Nai và các khu vực hưởng lợi từ hành lang Long Thành. Giá trị của một khu đất công nghiệp vì thế không còn chỉ nằm ở diện tích hay khoảng cách tới trung tâm, mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối với sân bay, cảng biển, cao tốc, đường sắt và các trung tâm sản xuất.

Cụ thể, tại TP. Hồ Chí Minh, dự án đường Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến metro và hệ thống kết nối với sân bay quốc tế Long Thành đang từng bước hình thành mạng lưới giao thông đa tầng. Ý nghĩa của những dự án này không chỉ nằm ở việc rút ngắn thời gian di chuyển, mà quan trọng hơn là mở rộng bán kính tiếp cận của doanh nghiệp, qua đó làm thay đổi cách doanh nghiệp tính toán vị trí đặt nhà máy, kho vận và trung tâm phân phối.

Tại Đồng Nai, với khả năng kết nối 5 phương thức gồm hàng không, đường sắt, đường bộ, đường thủy nội địa và hàng hải quốc tế, địa phương này đang có điều kiện hình thành một hệ sinh thái sản xuất - logistics có tính liên kết cao. Trong đó, sân bay Long Thành đang trở thành một cực tăng trưởng mới, kéo theo nhu cầu phát triển logistics, dịch vụ hậu cần, thương mại và công nghiệp.

Bên cạnh đó, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh và các tuyến đường tỉnh 25B, 25C khi hoàn thành sẽ tăng khả năng kết nối giữa các khu công nghiệp với sân bay, cảng biển và các trung tâm sản xuất lớn.

Tương tự, sau hợp nhất với Long An, tỉnh Tây Ninh đang có thêm dư địa để định vị lại vai trò trên bản đồ công nghiệp phía Nam. Không gian phát triển được mở rộng giúp địa phương có điều kiện tổ chức lại các vùng sản xuất, đồng thời tăng khả năng kết nối giữa khu công nghiệp với TP. Hồ Chí Minh, hệ thống cửa khẩu, các trục giao thông và đầu mối logistics.

Theo điều chỉnh Quy hoạch tỉnh Tây Ninh thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, địa phương định hướng phát triển công nghiệp theo hướng hiện đại, xanh, thông minh, gắn với đổi mới sáng tạo và nâng cao hiệu quả các khu công nghiệp hiện hữu. Không gian công nghiệp này được định hướng gắn với các hành lang kinh tế và trục giao thông quan trọng như Vành đai 3, Vành đai 4 TP. Hồ Chí Minh, cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Mộc Bài, cao tốc Bắc - Nam phía Tây và vành đai Bàu Bàng - Mộc Bài.

Khi các tuyến giao thông từng bước hoàn thiện, lợi thế của Tây Ninh không còn chỉ được nhìn từ quỹ đất công nghiệp, mà sẽ được đặt trong mối liên kết rộng hơn giữa sản xuất - logistics - cửa khẩu - cảng biển và thị trường tiêu thụ. Đây có thể là một trong những không gian tiếp tục mở rộng của bản đồ bất động sản công nghiệp phía Nam khi các hành lang hạ tầng mới hình thành.

Nâng chuẩn để giữ chân nhà đầu tư

Từ góc độ bất động sản công nghiệp, tác động lớn nhất của làn sóng hạ tầng hiện nay không đơn thuần là làm cho một khu đất “gần” hơn, mà là thay đổi bán kính lựa chọn của doanh nghiệp. Khi một địa điểm có thể kết nối thuận lợi với sân bay, cảng biển, cao tốc và các trung tâm sản xuất, lợi thế cạnh tranh của địa điểm đó được nâng lên, đồng thời mở ra dư địa hình thành những cực công nghiệp mới.

Song, theo các chuyên gia trong ngành, khi chuỗi cung ứng ngày càng phức tạp và các dự án sản xuất có yêu cầu kỹ thuật cao hơn, doanh nghiệp cần đánh giá một địa điểm dựa trên khả năng vận hành lâu dài.

“Hạ tầng có thể đưa một địa điểm vào danh sách rút gọn của nhà đầu tư, nhưng bản thân sản phẩm công nghiệp vẫn cần phải hoạt động hiệu quả. Nguồn điện, tính bền vững, thông số kỹ thuật nhà xưởng, lao động, cấp phép và khả năng mở rộng ngày càng được đặt ngang hàng với khả năng kết nối trong quyết định lựa chọn địa điểm” - ông John Campbell - Trưởng bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định.

Cùng với sự mở rộng của không gian công nghiệp, chất lượng dòng vốn FDI cũng đang đặt ra những yêu cầu mới đối với hạ tầng và sản phẩm bất động sản công nghiệp phía Nam.

Trong 8 tháng năm 2026, vốn FDI đăng ký mới vào ngành chế biến, chế tạo đạt 12,15 tỷ USD, chiếm 55,9% tổng vốn đăng ký cấp mới. Đáng chú ý, vốn đăng ký vào lĩnh vực điện tử tăng mạnh. Sự gia tăng của nhóm ngành công nghệ, điện tử và sản xuất có giá trị gia tăng cao kéo theo yêu cầu khắt khe hơn về chất lượng hạ tầng, nhà xưởng, nguồn điện, logistics và khả năng mở rộng sản xuất.

Theo đó, cuộc cạnh tranh giữa các khu công nghiệp đang dần chuyển từ “có đất” sang “có sản phẩm phù hợp”. Các chủ đầu tư không chỉ cần cung cấp quỹ đất, mà phải phát triển nhà xưởng, kho vận và hạ tầng kỹ thuật đáp ứng những yêu cầu cụ thể của từng nhóm khách thuê.

Đối với doanh nghiệp tìm kiếm địa điểm sản xuất tại phía Nam, khả năng kết nối với các trung tâm sản xuất, nguồn lao động và hệ thống logistics vẫn là yếu tố nền tảng. Tuy nhiên, kết nối ngày càng được đặt trong một bài toán lớn hơn, trong đó chất lượng sản phẩm và khả năng vận hành quyết định mức độ phù hợp của từng địa điểm.

Về dài hạn, sự kết hợp giữa quỹ đất, nhà xưởng xây sẵn, tiêu chuẩn vận hành và khả năng kết nối sẽ ngày càng quyết định sức cạnh tranh của từng thị trường công nghiệp. Trong bức tranh đó, các địa bàn có không gian phát triển lớn như Tây Ninh, Đồng Nai và khu vực Long Thành, cùng các hành lang công nghiệp - logistics mới, sẽ có thêm dư địa đón dòng vốn và mở rộng hệ sinh thái sản xuất.