Kiến nghị Kiểm toán đất đai: Đảm bảo căn cứ pháp lý và tính khả thi

Cần phân tích, đánh giá tính khả thi về pháp lý, tài chính và thực tiễn xã hội của từng kiến nghị kiểm toán lĩnh vực đất đai. Ảnh: NGUYỄN LY

“Độ vênh” pháp lý trong cơ chế định giá đất

Theo Vụ Pháp chế (KTNN), thực tiễn hoạt động kiểm toán cho thấy, pháp luật đất đai và các quy định pháp luật liên quan vẫn còn có sự chồng chéo, tạo ra khoảng trống pháp lý và bất cập trong quá trình áp dụng. Chẳng hạn, Luật Đất đai với Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu thiếu thống nhất trong quy định về việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Việc giao đất, cho thuê đất công và nhà đất thuộc sở hữu nhà nước còn vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, nhất là trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Ngoài ra, Nghị định số 102/2024/NĐ-CP) và Luật Đấu giá tài sản (Luật số 01/2016/QH14, sửa đổi bởi Luật số 37/2024/QH15) vẫn tồn tại điểm chưa đồng bộ về cơ chế xử lý và căn cứ hủy kết quả đấu giá khi người trúng đấu giá không nộp hoặc nộp không đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, bất cập trong cơ chế định giá đất và xác định nghĩa vụ tài chính là nguyên nhân gốc rễ dẫn đến nhiều sai phạm. Sự tồn tại song song của cơ chế hai giá đất (bảng giá đất và giá đất cụ thể) cùng việc áp dụng các phương pháp định giá như phương pháp thặng dư phụ thuộc quá nhiều vào các giả định kỹ thuật (dự báo doanh thu, chi phí phát triển, tỷ lệ chiết khấu).

 Mặc dù các quy định hiện hành tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 226/2025/NĐ-CP) đã quy định rõ hơn về việc xác định chi phí đầu tư xây dựng, nhưng cơ chế quyết toán và xử lý phần chênh lệch chi phí sau hoàn thành vẫn chưa được khắc phục triệt để thành nguyên tắc chung. Quy hoạch chi tiết 1/500 không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hay quy hoạch chung xây dựng, phải điều chỉnh nhiều lần và sự xuất hiện của các mô hình kinh tế mới (condotel, shophouse, dự án kết hợp đa mục đích) khi chưa có hành lang pháp lý rõ ràng, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai.

Thêm vào đó, việc phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương ban hành văn bản quy phạm pháp luật cũng phát sinh vi phạm khi một số địa phương ban hành quy định chưa đúng thẩm quyền hoặc chưa cụ thể hóa cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại khoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.

Vướng mắc trong thực hiện kiến nghị xử lý tài chính, thu hồi dự án

Từ kết quả các cuộc kiểm toán về quản lý, sử dụng đất đai, KTNN đã kiến nghị xử lý tài chính hàng nghìn tỷ đồng và chấn chỉnh công tác quản lý nhà nước tại nhiều địa phương. Đơn cử, đối với quỹ đất thanh toán Hợp đồng BT 04 tuyến đường chính Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Hồ Chí Minh), KTNN đã chỉ ra việc áp sai lãi suất chiết khấu (chênh lệch 299 tỷ đồng), xác định diện tích sàn hữu dụng không đúng quy hoạch 1/500 (chênh lệch 282 tỷ đồng) và áp sai quy mô suất vốn đầu tư hạ tầng (chênh lệch 53 tỷ đồng). Tại Gia Lai, kết quả kiểm toán Dự án Merryland Quy Nhơn cho thấy dự án phải nộp bổ sung 2.728,3 tỷ đồng do điều chỉnh quy hoạch 1/500.

Về thu hồi đất và vướng mắc pháp lý, tại Sơn La, KTNN kiến nghị thu hồi diện tích đất của 17 dự án quá 12 tháng chưa triển khai (383,73ha) và 13 dự án triển khai chậm tiến độ (144,8ha) từ giai đoạn 2004-2007 gặp nhiều khó khăn. Tại TP. Hồ Chí Minh, KTNN kiến nghị xử lý đối với các khu đất chậm tiến độ, sử dụng sai mục đích hoặc chưa được ban hành quyết định giao đất, như: Khu đất 29/3 đường D2 Bình Thạnh, 227/5 Lũy Bán Bích, 66 Trần Bình Trọng, 39-41-43 Võ Văn Kiệt…

Tuy nhiên, việc thực hiện kiến nghị cũng bộc lộ những hạn chế lớn khi nhiều kiến nghị xử lý tài chính hoặc thu hồi dự án gặp khó khăn, bị kéo dài qua nhiều năm chưa dứt điểm. Bên cạnh đó, sự phối hợp giữa ngành thuế, tài nguyên và môi trường và chính quyền địa phương trong đôn đốc thực hiện kiến nghị còn vướng mắc, thiếu cơ chế xem xét, điều chỉnh các kiến nghị kiểm toán không thể thực hiện được do nguyên nhân khách quan (như dự án phá sản, bối cảnh pháp lý thay đổi), dẫn đến tồn đọng qua nhiều năm.

Đảm bảo tính khả thi cho kiến nghị kiểm toán

Để khắc phục triệt để các hạn chế, nâng cao chất lượng kết luận và bảo đảm tính khả thi của các kiến nghị kiểm toán về đất đai, trước tiên, KTNN cần hoàn thiện chuẩn mực, quy trình và kướng dẫn kiểm toán về đất đai, cập nhật theo Luật Đất đai năm 2024 và hệ thống pháp luật mới. Quy trình phải xác định rõ phương pháp kiểm toán đối với từng nội dung như kiểm toán định giá đất thặng dư, kiểm toán nghĩa vụ tài chính khi cổ phần hóa, kiểm toán dự án BT và kiểm toán việc chấp hành tiến độ sử dụng đất.

Theo Vụ Pháp chế, đối với các vướng mắc do lịch sử để lại hoặc do khoảng trống pháp lý, thay vì ấn định ngay con số thu nộp ngân sách khi chưa đủ căn cứ chắc chắn, có thể áp dụng các hình thức kiến nghị linh hoạt hơn, như: Kiến nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, cơ quan thuế rà soát, thuê đơn vị tư vấn độc lập xác định lại giá đất theo đúng quy định để truy thu; hoặc địa phương rà soát, xử lý vi phạm về tiến độ đất đai theo đúng thẩm quyền và trình tự pháp luật. Bên cạnh đó, cần chú trọng nhóm kiến nghị sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ các văn bản quy phạm pháp luật bất cập để giải quyết tận gốc các điểm nghẽn.

KTNN cần thắt chặt công tác kiểm soát chất lượng và thẩm định pháp lý, đảm bảo kiến nghị xử lý tài chính lớn, kiến nghị thu hồi đất hoặc kiến nghị phức tạp đều phải qua khâu thẩm định pháp lý độc lập. Trường hợp có quan điểm khác nhau giữa đoàn kiểm toán và đơn vị được kiểm toán, cần tổ chức đối thoại công khai hoặc lấy ý kiến tư vấn chuyên môn từ các Bộ, ngành liên quan trước khi phát hành báo cáo kiểm toán.

Đội ngũ kiểm toán viên cũng cần tăng cường năng lực chuyên môn về pháp luật đất đai, đầu tư, tài chính công và phương pháp định giá bất động sản; tuân thủ nguyên tắc kiến nghị kiểm toán phải dựa trên bằng chứng đầy đủ, hợp pháp và quy chiếu đúng điều, khoản văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực tại thời điểm phát sinh sai phạm. Đồng thời, phân tích, đánh giá tính khả thi về pháp lý, tài chính và thực tiễn xã hội của từng kiến nghị trước khi đưa vào dự thảo báo cáo kiểm toán.

Các đoàn kiểm toán khai thác cơ sở dữ liệu đất đai, bản đồ địa chính số và ảnh vệ tinh để phát hiện chính xác vi phạm về ranh giới, mục đích sử dụng và tiến độ đất đai. Phối hợp chặt chẽ với các cơ quan thanh tra, điều tra và chính quyền địa phương trong theo dõi, đôn đốc. Đặc biệt, các đơn vị cần rà soát các kiến nghị tồn đọng kéo dài, áp dụng Nghị quyết số 295/NQ-CP của Chính phủ để đề xuất điều chỉnh hoặc xử lý dứt điểm các kiến nghị không còn khả năng thực hiện do nguyên nhân khách quan./.