Hậu sáp nhập tỉnh thành, dòng tiền đầu tư bất động sản công nghiệp đổ về đâu?

"Miền đất hứa" cho bất động sản công nghiệp

Một bức tranh kinh tế hoàn toàn mới đang được định hình tại khu vực Đồng bằng sông Hồng, biến nơi đây thành "miền đất hứa" cho các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp.

Theo ông Lê Minh Sơn, Trưởng Ban nghiên cứu DTJ Industrial, quá trình sáp nhập các đơn vị hành chính đang tạo ra một dư địa phát triển lớn cho khu vực Đồng bằng Sông Hồng.

Những địa phương trước đây chỉ là vùng ven, sau sáp nhập đã trở thành các trung tâm mới đầy tiềm năng. Sự thay đổi sau sáp nhập đã giúp toàn vùng trở nên gắn kết hơn, huy động được nhiều nguồn lực hơn cho phát triển công nghiệp.

Cùng với quá trình sáp nhập, giai đoạn 2026-2030 được dự báo sẽ là thời kỳ chuyển mình mạnh mẽ của vùng Đồng bằng sông Hồng nhờ một loạt dự án hạ tầng quy mô lớn. Sự đầu tư đồng bộ cả giao thông đường bộ, đường sắt và đường thủy nội địa đang tạo ra một mạng lưới kết nối toàn diện, mở ra tiềm năng phát triển to lớn cho cả khu vực.

Tại sự kiện Xúc tiền đầu tư ngành công nghiệp hỗ trợ 2025: Đồng hành cùng công nghiệp hỗ trợ - Động lực cho nền kinh tế quốc dân do DTJ Group tổ chức, ông Sơn chỉ ra rằng, mạng lưới giao thông đa phương thức tại khu vực Đồng bằng Sông Hồng đang được đẩy mạnh.

Sự kiện Xúc tiến đầu tư ngành công nghiệp hỗ trợ 2025: Đồng hành cùng công nghiệp hỗ trợ - Động lực cho nền kinh tế quốc dân do DTJ Group tổ chức. Ảnh: DNCC.

Về đường bộ, động lực phát triển đến từ các dự án trọng điểm như Vành đai 4 - vùng Thủ đô. Các tuyến cao tốc kết nối liên vùng như duyên hải (Ninh Bình - Hải Phòng) và Hưng Yên - Thái Bình cũng đang được xúc tiến đầu tư, dự kiến khởi công vào cuối năm 2025 hoặc đầu năm 2026. Đặc biệt, dự án cao tốc kết nối Sân bay Gia Bình (Bắc Ninh) với Hà Nội sẽ được triển khai song song với quá trình hình thành sân bay này.

Về đường sắt, dự án nổi bật nhất là tuyến cao tốc Lào Cai - Hải Phòng hợp tác với Trung Quốc, cùng với các tuyến Hà Nội - Móng Cái và đường sắt cao tốc Bắc - Nam đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng.

Tại Hà Nội, các tuyến đường sắt đô thị như Nhổn - Ga Hà Nội và Văn Cao - Hòa Lạc khi hoàn thành sẽ không chỉ phát triển khu vực thủ đô mà còn giúp lan tỏa các nguồn lực về nhân lực và tài chính ra các vùng lân cận.

Về cảng biển và đường thủy, các dự án mở rộng cảng Hải Phòng, cảng biển Nghĩa Hưng (gắn với Tập đoàn Xuân Thiện) và cảng biển Thái Bình đang được thúc đẩy. Với hệ thống sông ngòi dày đặc (sông Hồng, sông Thái Bình, sông Thương, sông Đáy, sông Luộc), việc nhà nước đẩy mạnh đầu tư, hiện đại hóa hệ thống cảng sông sẽ là giải pháp tối ưu hóa chi phí logistics một cách hiệu quả.

Bên cạnh hạ tầng là các cú hích từ chính sách và dòng vốn. Trong năm 2025, Chính phủ dự kiến sẽ bơm 2,5 triệu tỷ đồng vào nền kinh tế. Đây là cơ hội để dòng vốn được điều hướng vào sản xuất công nghiệp, tạo ra những giá trị bền vững.

Nền tảng cho sự phát triển này là vai trò ngày càng quan trọng của ngành công nghiệp hỗ trợ, vốn được xem là xương sống của nền kinh tế. Nếu không có một ngành công nghiệp hỗ trợ vững mạnh, ngành công nghiệp chế tạo sẽ khó có thể tự chủ và mãi phụ thuộc vào các doanh nghiệp nước ngoài.

Bên cạnh đó, vị thế của Việt Nam trên trường quốc tế ngày càng được củng cố khi các doanh nghiệp trong nước đang tích cực mở rộng quan hệ đối tác và đẩy mạnh đầu tư ra nhiều khu vực trên thế giới.

Tổng hòa các yếu tố trên đã mở ra cơ hội cho ngành công nghiệp nói chung và công nghiệp hỗ trợ nói riêng trong việc chinh phục các thị trường mới, kéo theo đó là tiềm năng to lớn của bất động sản công nghiệp.

Việc đầu tư vào các mô hình bất động sản công nghiệp - đô thị - dịch vụ tại các địa phương sẽ tạo ra "dòng tiền thật từ kinh doanh thật", thay vì chỉ tập trung vào các tài sản đầu cơ, ông Sơn nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group cũng cho rằng, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước những tiềm năng phát triển rất lớn. Trong bối cảnh đất nước đang vươn mình phát triển, hướng tới tăng trưởng hai con số và bước vào kỷ nguyên mới, sự phát triển của ngành công nghiệp giữ một vai trò vô cùng quan trọng.

Trong đó, công nghiệp hỗ trợ là nền móng vững chắc để công nghiệp Việt Nam tự chủ, tiến sâu vào chuỗi giá trị toàn cầu, đóng góp chung vào tăng trưởng kinh tế.

Chính vì vậy, đây là thời cơ rất tốt để các doanh nghiệp, nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp, đón đầu sự phát triển mạnh mẽ trong tương lai.

5 điểm đến của dòng tiền

Từ bức tranh tổng thể đó, câu hỏi đặt ra là doanh nghiệp và các nhà đầu tư công nghiệp hỗ trợ nên đặt nhà máy ở đâu để tối ưu hóa hiệu quả?

Theo ông Sơn, có ba tiêu chí chính cần được các nhà đầu tư quan tâm. Thứ nhất là địa điểm đó phải gần Thủ đô, nơi nhiều nhà máy thế hệ trước đang hoạt động. Thứ hai là gần các khu công nghiệp lớn để dễ dàng tiếp cận khách hàng tiềm năng. Và thứ ba là gần các đầu mối giao thông đa dạng để phục vụ cả thị trường nội địa và xuất khẩu.

Ông Sơn dẫn chứng, nhiều khu vực đáp ứng những tiêu chí trên như khu vực phía Nam Đồng Văn (Hà Nam cũ), phía Đông Nam Ân Thi (Hưng Yên) và phía Tây Bắc của trung tâm hành chính mới tỉnh Bắc Ninh đã mang lại kết quả đầu tư rất khả quan.

Minh chứng tại khu vực phía Nam Đồng Văn, nơi các có khu công nghiệp hiện hữu như Hòa Mạc hay Kim Bảng 1 có tỉ lệ lấp đầy lên tới 80-90%. Điều này cho thấy nhu cầu rất lớn từ các khách hàng.

Bên cạnh đó, ông Sơn cũng phác thảo một "bản đồ công nghiệp" mới của Đồng bằng Sông Hồng với tầm nhìn đến năm 2045. Theo đó, khu vực này được chia thành năm vùng công nghiệp trọng điểm với những chức năng riêng biệt, tiềm năng cho các nhà đầu tư lựa chọn.

Thứ nhất là khu vực cửa ngõ Tây Bắc, bao gồm Hòa Bình, Phú Thọ và Vĩnh Phúc - nay là tỉnh Phú Thọ. Đây là trung tâm chuyên về công nghiệp lắp ráp điện tử với sự hiện diện của các tên tuổi lớn như Honda và gần đây là BYD. Vùng này còn đóng vai trò là cửa ngõ trung chuyển hàng hóa quan trọng giữa Việt Nam và Trung Quốc, đồng thời sở hữu nhiều ga của tuyến đường sắt cao tốc Lào Cai - Hải Phòng.

Thứ hai là khu vực Vành đai 4 Vùng Thủ đô, chạy qua phía Tây Hà Nội, Tây Bắc Ninh và Tây Hưng Yên. Đặc điểm nổi bật của khu vực này là đi qua nhiều khu đô thị mới, chất lượng cao, tạo ra lợi thế thu hút nguồn nhân lực trình độ cao. Với xu hướng dịch chuyển phát triển của thủ đô về phía Tây, Vành đai 4 được dự báo sẽ là một trục tăng trưởng vô cùng mạnh mẽ trong thời gian tới.

Thứ ba là khu vực Vành đai 5, được mệnh danh là "vành đai điện tử". Trục phát triển này kết nối một chuỗi các trung tâm công nghiệp lớn, từ khu vực Đồng Văn (Hà Nam cũ) chuyên về công nghiệp nhẹ và lắp ráp điện tử, qua hơn 20 khu công nghiệp của Thái Bình (cũ) và các cụm công nghiệp lớn của Hải Dương (cũ), đến trung tâm công nghiệp Bắc Giang (Quang Châu, Vân Trung), khu công nghệ cao của Samsung tại Thái Nguyên, các khu công nghiệp tại Vĩnh Phúc, Hòa Bình (cũ) và kết thúc tại vùng Hòa Lạc, nơi Viettel và FPT đang đẩy mạnh hạ tầng số.

Thứ tư là khu vực vùng lõi Lý Thường Kiệt, bao gồm các huyện Yên Mỹ, Kim Động, Ân Thi (Hưng Yên) và một phần của Hải Dương (cũ). Đây là nơi tập trung các khu công nghiệp có tuổi đời rất mới, được định vị là "lõi" thu hút dòng vốn FDI thế hệ mới. Vị trí trung tâm, kết nối giữa thủ đô và vùng duyên hải, giúp khu vực này trở thành địa điểm lý tưởng cho các doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ cần tiếp cận đồng thời nhiều thị trường khác nhau.

Cuối cùng là khu vực duyên hải Bắc Bộ, với các cửa biển tại Nam Định (nay là Ninh Binh), Thái Bình (nay là Hưng Yên), Hải Phòng và Quảng Ninh. Trong khi Hải Phòng giữ vai trò là đầu tàu, Quảng Ninh phát huy lợi thế kinh tế biển gắn với kinh tế biên giới, thì Thái Bình cũng đang được đầu tư mạnh mẽ vào khu kinh tế ven biển và hệ thống cảng để đẩy mạnh phát triển công nghiệp.

Phương Linh