Hết thời tranh mua bất động sản, chủ đầu tư phải tính lại cuộc chơi

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mới khi nguồn cung phục hồi nhưng sức mua chưa theo kịp. Những sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá, thiếu tiện ích hoặc không tạo được dòng tiền khai thác thực tế ngày càng gặp khó khăn về thanh khoản.

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề "Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - Chiến lược mới" do TheLEADER tổ chức ngày 11/11, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thị trường đang chuyển từ tư duy đầu tư đón sóng sang chú trọng giá trị sử dụng và khả năng khai thác tài sản.

Theo ông, những sản phẩm thiếu tiện ích, không tạo ra dòng tiền hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá đang chịu áp lực thanh khoản ngày càng lớn.

Nguồn cung tăng, giao dịch giảm mạnh

Số liệu của VARS cho thấy nguồn cung nhà ở đã phục hồi đáng kể sau giai đoạn trầm lắng 2021-2023. Nếu số sản phẩm mở bán mới trong giai đoạn này chỉ dao động 48.000-55.000 sản phẩm mỗi năm, con số đã tăng lên 81.440 sản phẩm năm 2024 và đạt 128.678 sản phẩm năm 2025.

Trong 9 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng 21,5% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lượng giao dịch sản phẩm mới chỉ đạt khoảng 55.000 sản phẩm.

Riêng quý III, thị trường có 12.520 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3% nguồn cung mở bán mới. Lượng giao dịch chỉ bằng khoảng một nửa cùng kỳ năm 2025, thấp nhất kể từ đầu năm ngoái.

"Có giai đoạn khách chỉ cần mua được sản phẩm từ chủ đầu tư là coi như thắng, có khi phải dùng đến mối quan hệ mới mua được. Giờ thì không còn cảnh đó nữa", ông Đính nói.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Ảnh: BTC.

Theo vị chuyên gia, một trong những nguyên nhân khiến sức mua suy yếu là áp lực chi phí vốn. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi, sau đó lãi suất thả nổi có thể lên tới 13-15%/năm.

Trong khi đó, giá căn hộ vẫn neo cao. Quý III, giá bán bình quân tại Hà Nội đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m2, TP.HCM khoảng 88,3 triệu đồng/m2 và Đà Nẵng khoảng 68,9 triệu đồng/m2. So với quý I/2019, các mức giá này lần lượt tăng khoảng 97%, 69,8% và 76,2%.

Cơ cấu nguồn cung cũng chưa đáp ứng tốt khả năng chi trả của số đông. Tại Hà Nội, căn hộ cao cấp và siêu cao cấp chiếm gần 70% nguồn cung mới trong quý III, trong khi phân khúc bình dân gần như vắng bóng.

Gia đình công chức cần hơn 32 năm thu nhập mới mua được nhà

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho biết chỉ số giá một căn hộ bình quân so với thu nhập bình quân năm của một hộ gia đình công chức tại đô thị Việt Nam đã lên tới hơn 32 năm, cao gấp đôi mức bình quân thế giới.

Theo ông, nhu cầu nhà ở phân khúc trung cấp và vừa túi tiền hiện mới được đáp ứng khoảng 60-65%. Đây vẫn là dư địa phát triển cho thị trường, nhưng đòi hỏi doanh nghiệp phải điều chỉnh cơ cấu sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả.

Áp lực vốn cũng là vấn đề đáng chú ý. Trong 8 tháng đầu năm, tín dụng toàn nền kinh tế tăng 10%, trong khi tín dụng bất động sản tăng 9,5%. Với kênh trái phiếu doanh nghiệp, 10 tháng qua, quy mô phát hành đã vượt mức 150.000 tỷ đồng của cả năm trước, trong đó doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 36%.

Ông Lực cho rằng doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn trung và dài hạn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Áp lực đáo hạn trái phiếu hàng năm lên tới vài trăm nghìn tỷ đồng cũng buộc các chủ đầu tư phải chủ động phương án dòng tiền và trả nợ, thay vì tiếp tục trông chờ vào cơ chế giãn, hoãn.

Doanh nghiệp phải thay đổi cách cạnh tranh

GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD), nhận định sau mỗi chu kỳ, thị trường không trở về trạng thái cũ. Những lợi thế từng tạo nên thành công trong giai đoạn trước có thể không còn đủ để bảo đảm vị thế trong giai đoạn tiếp theo.

Theo ông, có 5 chuyển động lớn đang định hình thị trường, gồm cải cách thể chế, phát triển hạ tầng và quy hoạch, đa dạng hóa nguồn vốn, chuyển dịch sang nhu cầu sử dụng thực và nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp.

Trong đó, hạ tầng và quy hoạch mở rộng không gian phát triển, nhưng giá trị của một khu vực không thể chỉ được đo bằng mức tăng giá đất. Khả năng kết nối dân cư, việc làm và các hoạt động kinh tế mới là yếu tố giúp hạ tầng chuyển hóa thành giá trị bất động sản bền vững.

Về nguồn vốn, doanh nghiệp cần củng cố vốn chủ sở hữu, tăng cường liên doanh, hợp tác đầu tư và tiếp cận các quỹ đầu tư phù hợp, thay vì phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng hoặc tiền ứng trước của khách hàng. Hiệu quả sử dụng vốn, khả năng trả nợ và dòng tiền thực sẽ quyết định sức bền tài chính của doanh nghiệp.

Ở góc độ sản phẩm, nhu cầu nhà ở thực được dự báo giữ vai trò quan trọng hơn trong việc định hình thị trường. Những phân khúc như nhà ở phù hợp thu nhập, nhà ở cho thuê, bất động sản công nghiệp - logistics và đô thị tích hợp được đánh giá có dư địa phát triển.

Ở góc độ thị trường, bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, nhận định bất động sản đang dần tìm lại trạng thái cân bằng giữa cung và cầu. Các động lực chính trong thời gian tới gồm đô thị hóa, phát triển hạ tầng, tăng trưởng kinh tế và sự thay đổi trong cơ cấu nhu cầu.

Phân khúc cao cấp vẫn chiếm phần lớn nguồn cung trên thị nhà ở. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo bà Hằng, nếu trước đây thị trường chịu ảnh hưởng lớn từ nhu cầu đầu tư, hiện nay nhu cầu nhà ở thực đang trở thành yếu tố nổi bật hơn. Nhà đầu tư nước ngoài cũng bắt đầu quay lại tìm kiếm cơ hội tại Việt Nam khi doanh nghiệp trong nước đối diện khó khăn về nguồn vốn, dù những vướng mắc pháp lý và khả năng tiếp cận quỹ đất vẫn là rào cản.

Từ phía doanh nghiệp, bà Trần Thị Hoa Xim, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản FUTA Land, cho rằng lợi thế hiện nay thuộc về những chủ đầu tư có năng lực triển khai thực chất, sản phẩm sẵn sàng bàn giao, pháp lý rõ ràng và mức giá phù hợp với người mua.

Doanh nghiệp này đang điều chỉnh danh mục đầu tư, bổ sung các dự án cao tầng có mức giá hợp lý bên cạnh sản phẩm nhà ở thấp tầng để tiếp cận nhóm khách hàng là các gia đình trẻ.