Hoàn thiện công cụ thuế để phát triển lành mạnh thị trường bất động sản

Thuế bất động sản là một trong những công cụ để bỉnh ổn giá nhà tại Việt Nam. Ảnh tư liệu

Thu về đất đang chiếm 18,56% tổng thu nội địa

Thuế đối với bất động sản (BĐS) là một sắc thuế quan trọng bởi nó góp phần bổ sung cùng thuế thu nhập trong việc tái phân phối của cải xã hội, giảm bớt chênh lệch về BĐS giữa các cá nhân, các tầng lớp dân cư, động viên hợp lý sự đóng góp của chủ sở hữu nhà, đất.

Nhận thức được tầm quan trọng này, thời gian qua, thể chế đối với thị trường BĐS đã được hoàn thiện khá đầy đủ. Năm 2022, Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Năm 2023-2024, một loạt luật có liên quan đến thị trường BĐS đã được ban hành, như: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Các tổ chức tín dụng 2023. Đặc biệt, các quy hoạch phát triển quốc gia, vùng và địa phương về cơ bản đã được thông qua. Một số cơ chế đặc thù cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã được ban hành. Chẳng hạn, cơ chế thu hồi đất lân cận các công trình hạ tầng đưa vào đấu giá, xây dựng theo quy hoạch để tạo vốn phát triển hạ tầng; cơ chế phát triển hạ tầng trên địa bàn hai tỉnh...

Thực tế, hiệu quả của các chính sách thuế BĐS tại Việt Nam cũng đã được minh chứng. Theo thống kê của Tổng cục Thuế, các khoản thu về đất trong năm 2023 đạt 249.391 tỷ đồng, chiếm 16,18% tổng thu nội địa. Các khoản thu về đất từ đầu năm đến hết tháng 9/2024 đạt 235.266 tỷ đồng, chiếm 18,56% tổng thu nội địa. Khoản thu này có đóng góp lớn cho tổng thu ngân sách nhà nước.

Trong quản lý, ngành Thuế quan tâm, chú trọng việc hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật. Đồng thời, tăng cường công tác phối hợp với các cơ quan, ban ngành, địa phương trong quản lý đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, đặc biệt siết chặt việc xử lý hình sự đối với hành vi trốn thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Từ đó, đảm bảo công bằng xã hội, đảm bảo công khai, minh bạch và tăng cường quản lý việc sử dụng BĐS, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS.

Đòi hòi các chính sách tài chính phù hợp

Mặc dù vậy, vẫn phải thừa nhận rằng, thị trường BĐS đã bước vào giai đoạn mới - giai đoạn tài chính hóa. Các yếu tố như giá nhà đất cao, tình trạng đầu cơ, nguồn cung bất cân đối với nhu cầu thực tế, cùng với chi phí phát triển dự án ngày càng lớn đã tạo áp lực đáng kể lên việc thiết kế và thực thi các chính sách tài khóa, tiền tệ và tín dụng, phát triển thị trường vốn. Đặc biệt, việc quản lý nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS và sự gia tăng về nhu cầu sở hữu nhà ở đang đòi hòi các cơ quan chức năng xây dựng các chính sách tài chính phù hợp và hiệu quả.

Theo PGS. TS. Trần Kim Chung – nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cùng với rất nhiều nỗ lực của tất cả các bên, việc hoàn thiện các công cụ tài chính cho thị trường BĐS là hết sức quan trọng. Trước tiên là phải kiện toàn hệ thống luật liên quan đến quy hoạch: Luật Quy hoạch; Luật Quy hoạch phát triển đô thị; quy hoạch sử dụng đất trên cả ba cấp độ (quốc gia, tỉnh, huyện). Bên cạnh đó, sửa đổi bổ sung Luật Đất đai và Luật Quy hoạch cho đồng bộ và thống nhất.

Ngoài ra, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật về thuế đất đai, BĐS. Trong đó, trước tiên là hình thành thuế tài sản, sau đó là thuế sở hữu. “Một trong những đột phá của Nghị quyết 18-NQ/TW là vấn đề thuế tài sản và thuế cao cho BĐS thứ hai. Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và các luật cần phối hợp để làm rõ nội dung này. Việc ban hành Luật Thuế tài sản sẽ làm thay đổi hệ thống thuế. Kinh nghiệm thế giới (chẳng hạn như Hàn Quốc) cho thấy, thuế BĐS là khả thi và có tác động tốt đến nền kinh tế cũng như hệ thống thuế, ngân sách, nhất là ngân sách địa phương” - PGS. TS. Trần Kim Chung cho hay.

Ở khía cạnh khác, bà Nguyễn Thị Cúc – Chủ tịch Hội Tư vấn thuế cho rằng, việc nghiên cứu xây dựng chính sách điều tiết mới có thể mở rộng thêm cơ sở thuế một số khoản thu mới như thu chênh lệch địa tô, thu trên giá trị sở hữu tài sản là BĐS,…

Đồng tình với ý kiến nêu trên, bà Nguyễn Thị Hải Bình - Trưởng Ban Nghiên cứu và điều phối chính sách giám sát, Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, việc chênh lệch địa tô hiện nay rất lớn. Một trong những lý do dẫn đến thực trạng này là từ quy hoạch đô thị. Thời gian qua, quy hoạch đô thị đã giúp tăng thêm giá trị sử dụng đất, làm thay đổi những giá trị gia tăng của đất. Ví dụ quy hoạch hình thành các khu vực trung tâm, hay đất nông nghiệp chuyển thành đô thị, hay xây dựng thêm đường giao thông,… Giá trị sử dụng đất thay đổi, hay chênh lệch địa tô phát sinh như thế thì chúng ta cũng cần phải cân nhắc thêm về chính sách thuế. Tùy từng vị trí, tùy từng giá trị gia tăng để thu thuế cho hợp lý.

“Điểm thứ hai là bên cạnh chính sách thuế, chúng ta cần có những chính sách khác để cùng điều chỉnh. Ví dụ như cơ chế phạt thế nào, thẩm quyền thu hồi đất, cơ chế xử lý khi phát hiện nhà, công trình xây dựng bỏ hoang, không sử dụng… Điểm này cũng sẽ góp phần hạn chế được tình trạng đầu cơ cũng như lãng phí nguồn lực đất đai” – bà Nguyễn Thị Hải Bình nhấn mạnh thêm.

Từ ý kiến của các chuyên gia có thể thấy, với nền kinh tế hướng đến là nền kinh tế phát triển, có thu nhập cao, theo thông lệ quốc tế, rất cần hoàn thiện tất cả các công cụ có liên quan đến BĐS, trong đó có các công cụ thuế đối với thị trường BĐS.

ÔNG TRỊNH XUÂN AN, ĐẠI BIỂU QUỐC HỘI (ĐỒNG NAI): Đã đến thời điểm chín muồi để áp dụng thuế bất động sản

Nhìn nhận từ góc độ thị trường, giá BĐS dĩ nhiên sẽ có chu kỳ lên xuống, việc cần làm là duy trì nhịp độ, giữ tính quy luật, hạn chế những tăng giảm đột ngột, bất thường. Trong đó, trách nhiệm của Nhà nước là tạo ra sân chơi, môi trường bình đẳng cho thị trường BĐS.

Nếu nhìn nhận giá đất theo biến động thị trường, không hẳn giá đất cao là không tốt, giá đất thấp là tốt, mà còn tùy vào mức độ cao thấp với từng phân khúc để phân tích, có phản ứng chính sách phù hợp giúp tăng thu ngân sách, đầu tư một cách tập trung và hợp lý. Cần quan tâm và có chính sách tập trung vào phân khúc đất, nhà ở từ 2,5 tỷ đồng trở xuống, tránh đầu tư dàn trải.

Cùng với đó, cần đảm bảo công khai, minh bạch trong thị trường, tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt với tất cả các giao dịch BĐS. Về mặt thuế, chúng ta đã đề xuất nhiều lần về việc thiết lập thuế đối với cá nhân sở hữu nhiều nhà, nhiều tài sản, giờ đây là thời điểm chín muồi để áp dụng loại thuế này.

Về việc nguồn cung thấp, giá thành cao, cần phân tích, đánh giá cụ thể nguyên nhân từ việc ách tắc liên quan đến thủ tục pháp lý, đồng thời bày tỏ hy vọng các luật có liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS cùng các văn bản pháp quy liên quan sẽ góp phần cải thiện tình trạng này. Hải Đăng (ghi)

THS. NGUYỄN VĂN ĐỈNH, CHUYÊN GIA PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN: Cần thực hiện đồng bộ, công bằng giữa các địa phương

Việc đánh thuế nhà, đất đã có Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất là cơ sở, tuy nhiên, cần phải được thực hiện đồng bộ, công bằng giữa các địa phương.

Bên cạnh đó, quan trọng là cần có cơ sở dữ liệu để đánh thuế, để đảm bảo đánh thuế đúng đối tượng, phát huy hiệu quả của chính sách thuế. Hiện nay, việc xác định chính xác BĐS này thuộc sở hữu của ai vẫn chưa được giải quyết do chưa đủ cơ sở dữ liệu và do hiện tượng nhờ người đứng tên tài sản. Hạn chế này được kỳ vọng sẽ sớm được giải quyết sau khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án 06 về phát triển ứng dụng dữ liệu dân cư, định danh và xác thực điện tử phục vụ chuyển đổi số.

Bên cạnh đó, các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS mới cũng đề cập đến xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, nhà ở, thông tin BĐS; nếu triển khai hiệu quả, tương lai gần có thể xây được hệ thống cơ sở dữ liệu đáng tin cậy. Điều này hết sức quan trọng để thực thi pháp luật về thuế BĐS cũng như thực thi chính sách tín dụng nhằm thắt chặt đầu cơ BĐS.

Đánh thuế là để cụ thể hóa quan điểm “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”. Những người sở hữu nhiều nhà, đất, bỏ hoang, đầu cơ phải chịu thuế BĐS. Cơ quan nhà nước thu thập được cơ sở dữ liệu về nhà đất một cách đầy đủ, chính xác để “quy chủ” được, xem tài sản này chính xác là của ai. Lúc này, có thể giá nhà, đất sẽ giảm, thậm chí giảm mạnh. Hiện tượng đầu cơ BĐS sẽ gần như bị ngăn chặn.

Ở tầm vĩ mô, hệ thống pháp luật về quản lý thị trường BĐS đến nay đã tương đối hoàn thiện. Tuy nhiên, Luật Thuế BĐS vẫn là một văn bản pháp luật kỳ vọng sẽ sớm được ban hành nhằm góp phần ngăn chặn hiện tượng đầu cơ BĐS, để dòng tiền chuyển vào hoạt động sản xuất kinh doanh, tạo ra giá trị thặng dư cho xã hội; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao như các văn kiện, chủ trương của Đảng và Nhà nước. Đông Mai (ghi)

Hồng Vân