Hoàn thiện Luật Đất đai để bảo đảm quyền lợi người dân

Duy trì công chứng bắt buộc góp phần bảo vệ tài sản của người dân

Phát biểu thảo luận tại Tổ 1 (Hà Nội), ĐBQH Đỗ Đức Hồng Hà đánh giá cao sự chuẩn bị tài liệu cũng như báo cáo tiếp thu, giải trình của cơ quan chủ trì soạn thảo. Để hoàn thiện dự án Luật, đáp ứng yêu cầu thực tiễn và bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, đại biểu tập trung góp ý ba nội dung.

Trước hết, đối với việc duy trì công chứng bắt buộc trong giao dịch đất đai, ĐBQH Đỗ Đức Hồng Hà cho rằng, quan điểm cắt giảm hoặc bỏ quy định công chứng khi Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai được hoàn thiện đã đánh đồng giữa xác thực dữ liệu địa chính và xác thực an toàn pháp lý của giao dịch dân sự.

ĐBQH Đỗ Đức Hồng Hà (Hà Nội) phát biểu thảo luận tại tổ. Ảnh: Văn Tuyến

Theo đại biểu, cơ sở dữ liệu đất đai và hệ thống định danh điện tử VNeID có thể xác thực danh tính chủ thể, thông tin thửa đất nhưng không thể thay thế việc kiểm tra năng lực hành vi dân sự tại thời điểm ký kết, xác định giao dịch có bị đe dọa, cưỡng ép, lừa dối hay không, cũng như đánh giá tính hợp pháp của thỏa thuận và tình trạng tài sản chung, riêng của vợ chồng.

Kinh nghiệm quốc tế về quản trị đất đai số hóa tại Pháp và Estonia, theo đại biểu, cho thấy số hóa không đồng nghĩa với loại bỏ công chứng. Văn bản công chứng vẫn đóng vai trò kiểm soát tính hợp pháp của thông tin trước khi ghi nhận vào sổ địa chính. Cơ sở dữ liệu không thể tự xác minh tính hợp pháp của giao dịch; nếu giao dịch bị vô hiệu do lừa đảo, đăng ký điện tử không thể khắc phục rủi ro pháp lý.

Bên cạnh đó, chuyển nhiệm vụ kiểm tra pháp lý hợp đồng từ công chứng viên sang cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã có thể gây ách tắc thủ tục và làm phát sinh gánh nặng bồi thường từ ngân sách nhà nước khi xảy ra tranh chấp. Trong khi đó, công chứng viên chịu trách nhiệm cá nhân và được bảo đảm bằng bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp. Vì vậy, công chứng và đăng ký đất đai là hai công đoạn bổ trợ, không thể thay thế cho nhau.

Đại biểu nhấn mạnh, duy trì công chứng bắt buộc không chỉ góp phần bảo vệ tài sản của người dân, phòng ngừa tranh chấp, lừa đảo mà còn bảo đảm tính đồng bộ với Bộ luật Dân sự, Luật Công chứng và định hướng cải cách tư pháp, cải cách hành chính theo Nghị quyết số 27-NQ/TW.

Từ đó, đại biểu đề nghị giữ quy định công chứng, chứng thực bắt buộc đối với các hợp đồng, văn bản chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, không phụ thuộc tiến độ số hóa cơ sở dữ liệu. Đồng thời, cần bổ sung quy định về chuyển đổi số trong hoạt động công chứng, kết nối, chia sẻ dữ liệu theo thời gian thực giữa cơ sở dữ liệu đất đai, công chứng, thuế và ngân hàng nhằm giảm chi phí tuân thủ cho người dân.

Liên quan đến tính thống nhất của hệ thống pháp luật, ĐBQH Đỗ Đức Hồng Hà cho rằng khoản 4 Điều 21 dự thảo Luật, giao Chính phủ quy định loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực theo lộ trình chuyển đổi số, chưa bảo đảm tính phù hợp với các luật liên quan. Theo đại biểu, quy định này đặt ra hai vấn đề. Thứ nhất, khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự xác định điều kiện có hiệu lực về hình thức của giao dịch dân sự thuộc phạm vi quy định của luật, không thể giao văn bản dưới luật tự đặt ra. Thứ hai, khoản 1 Điều 3 Luật Công chứng quy định giao dịch phải công chứng là giao dịch quan trọng, có yêu cầu cao về an toàn pháp lý và được luật quy định phải công chứng. Vì vậy, nếu dự thảo Luật Đất đai không quy định trực tiếp nghĩa vụ công chứng mà giao Chính phủ quy định tại nghị định, có thể phát sinh thiếu thống nhất với Bộ luật Dân sự và Luật Công chứng.

Để khắc phục, đại biểu đề nghị bãi bỏ khoản 4 Điều 21 dự thảo Luật về việc giao Chính phủ quy định loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực; đồng thời, luật hóa trực tiếp quy định này trên cơ sở kế thừa, hoàn thiện khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai hiện hành. Theo đó, các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp được quy định riêng. Đối với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp và một số giao dịch có tổ chức kinh doanh bất động sản tham gia, việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên

Bảo đảm tính đồng bộ giữa Luật Đất đai và Luật Thủ đô

Liên quan đến tính thống nhất với Luật Thủ đô năm 2026, ĐBQH Đỗ Đức Hồng Hà cho rằng đây là đạo luật đặc thù, phân quyền cho chính quyền thành phố Hà Nội trong quản lý đất đai, quy hoạch, phát triển đô thị và cải cách thủ tục hành chính.

Cụ thể, điểm a khoản 2 Điều 5 Luật Thủ đô cho phép HĐND, UBND thành phố ban hành văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh trình tự, thủ tục và thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính nhằm đơn giản hóa quy trình, thúc đẩy chuyển đổi số. Khoản 3 Điều 5 cũng cho phép văn bản thi hành Luật Thủ đô quy định khác với văn bản của cơ quan nhà nước ở Trung ương.

Quang cảnh thảo luận tại Tổ 1. Ảnh: Văn Tuyến

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 11 Luật Thủ đô giao HĐND thành phố thẩm quyền quy định việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai để chỉnh trang, tái thiết đô thị và chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định tập trung, thống nhất về thẩm quyền, trình tự, thủ tục hành chính đất đai và giao Chính phủ quy định chi tiết các thủ tục trên phạm vi cả nước. Nếu không có quy định dẫn chiếu hoặc bảo lưu rõ việc áp dụng Luật Thủ đô, các quy định mới có thể làm suy giảm hiệu lực của cơ chế đặc thù đã được xác lập, gây xung đột pháp lý và khó khăn trong tổ chức thực hiện tại Hà Nội.

Vì vậy, đại biểu đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo rà soát, chỉnh lý Điều 18 về thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai và các quy định về thủ tục hành chính theo hướng dẫn chiếu rõ việc phân cấp, điều chỉnh thẩm quyền, trình tự, thủ tục đất đai trên địa bàn Thủ đô được thực hiện theo Luật Thủ đô. Qua đó, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật và tính khả thi khi triển khai các cơ chế đặc thù của Hà Nội.

Việc phân cấp gắn với mô hình chính quyền địa phương

Góp ý về phân cấp thẩm quyền và kế hoạch sử dụng đất tại Điều 18, Điều 32 và Điều 49 dự thảo Luật, ĐBQH Nguyễn Thị Thu Dung tán thành việc phân cấp gắn với mô hình chính quyền địa phương. Tuy nhiên, năng lực thực hiện giữa các xã còn khác biệt đáng kể, nhất là về nhân lực địa chính, pháp chế và hệ thống dữ liệu.

Theo đại biểu, nếu mở rộng phân cấp nhưng không bảo đảm các điều kiện cần thiết, nguy cơ phát sinh sai sót, khiếu kiện và tình trạng không rõ trách nhiệm sẽ gia tăng. Vì vậy, Luật cần quy định các tiêu chí tối thiểu về nhân sự chuyên môn, hệ thống dữ liệu, cơ chế kiểm tra của cấp tỉnh và trách nhiệm giải trình khi thực hiện phân cấp. Đối với thủ tục liên quan đến dự án trên địa bàn nhiều xã hoặc có tính chất phức tạp, cần có cơ chế phối hợp và giám sát riêng.

ĐBQH Nguyễn Thị Thu Dung (Hà Nội) phát biểu thảo luận tại Tổ 1. Ảnh: Văn Tuyến

Về nguyên tắc và bảng giá đất tại Điều 75, Điều 76, đại biểu cho rằng dự thảo áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh cho nhiều mục đích, trong đó có bồi thường, trong khi bảng giá được quyết định theo chu kỳ ba năm. Việc đơn giản hóa phương pháp xác định giá đất là cần thiết, nhưng nếu chênh lệch giữa giá dùng để tính nghĩa vụ tài chính và giá trị thực tế quá lớn, nguy cơ phát sinh khiếu kiện sẽ gia tăng.

Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc xác định giá đất phải phản ánh hợp lý giá trị quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường; công khai dữ liệu giao dịch đầu vào, phương pháp xác định hệ số điều chỉnh và báo cáo đánh giá tác động. Đồng thời, cần cho phép điều chỉnh kịp thời khi giá đất biến động lớn và thiết lập cơ chế phản biện độc lập đối với phương án bồi thường.

Góp ý các Điều 41–48 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đại biểu lưu ý khoản 4 Điều 41 cho phép cưỡng chế sau khi đã bố trí tái định cư hoặc tạm cư. Tuy nhiên, nếu thời gian tạm cư kéo dài, cuộc sống của người dân có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng, nhất là việc học tập của trẻ em, việc làm và khả năng tiếp cận dịch vụ khám, chữa bệnh. Vì vậy, đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc nơi tái định cư phải có hạ tầng thiết yếu, bảo đảm khả năng tiếp cận trường học, cơ sở y tế và giao thông. Đồng thời, cần xác định thời hạn tạm cư tối đa, mức hỗ trợ chi phí trong thời gian tạm cư và trách nhiệm xử lý khi dự án chậm triển khai.