HoREA đề xuất luật hóa nhà ở thương mại giá phù hợp

Trong văn bản vừa gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ, HoREA đề nghị giữ lại và hoàn thiện chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp” từng được đưa vào dự thảo Luật Nhà ở ngày 22/7/2026 nhưng không còn trong dự thảo ngày 5/8. Hiệp hội cho rằng đây là phân khúc cần được luật hóa để đáp ứng nhu cầu nhà ở của một bộ phận rất lớn người dân đô thị.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng thị trường hiện thiếu một phân khúc nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá cao. Nhóm chịu tác động rõ nhất là người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp nhưng vượt ngưỡng được mua nhà ở xã hội.

 “Luật Nhà ở cần bổ sung chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp để tạo hành lang pháp lý có tính ưu đãi, khuyến khích các doanh nghiệp tự nguyện tham gia phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp”, ông Châu nhấn mạnh.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị bổ sung chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Theo đề xuất của HoREA, nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn phải được xác định là nhà ở thương mại, không nên áp dụng cơ chế quản lý như nhà ở xã hội. Chủ đầu tư được quyền quyết định có tham gia hay không trên cơ sở hiệu quả kinh doanh, thay vì bị áp đặt mức lợi nhuận tối đa.

Hiệp hội không đồng tình với phương án khống chế lợi nhuận của doanh nghiệp. HoREA cho rằng Nhà nước chỉ nên quy định mức giá bán, giá bán trả góp và giá thuê tối đa, còn doanh nghiệp được tự tính toán chi phí, giá thành và lợi nhuận, miễn giá bán không vượt trần do địa phương quy định.

Văn bản nêu rõ: “Nhà nước không nên can thiệp vào quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, không nên quy định lợi nhuận tối đa, mà để doanh nghiệp tự tính giá thành, giá bán nhà ở trong dự án của mình. Nếu thấy phù hợp, không vượt quá giá bán, giá bán trả góp, giá cho thuê tối đa thì đăng ký tham gia”.

HoREA đề nghị giá trần có thể được quy định chung hoặc chia theo khu vực để phù hợp mặt bằng giá nhà ở tại từng địa phương. UBND cấp tỉnh có thể trực tiếp quy định mức giá tối đa hoặc HĐND cấp tỉnh quyết định để UBND triển khai. Cách này cho phép doanh nghiệp vẫn vận hành dự án theo cơ chế thị trường nhưng sản phẩm phải nằm trong giới hạn giá mà địa phương xác định.

Một nội dung khác được HoREA đề nghị sửa là phạm vi người được mua nhà. Ngoài các đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, Hiệp hội muốn bổ sung người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp nhưng không thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội.

HoREA dẫn trường hợp cá nhân có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng, vợ chồng có tổng thu nhập trên 50 triệu đồng/tháng hoặc người nuôi con chưa thành niên có thu nhập trên 35 triệu đồng/tháng. Những trường hợp này vượt ngưỡng mua nhà ở xã hội nhưng khả năng tiếp cận nhà ở thương mại hiện nay vẫn rất hạn chế.

Hiệp hội cũng đề nghị bỏ quy định người mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được bán lại trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ ngày nhận bàn giao. HoREA cho rằng khi người mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì họ có quyền chuyển nhượng tài sản và thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.

Dữ liệu HoREA đưa ra cho thấy sự thiếu hụt của phân khúc nhà giá phù hợp tại TP.HCM kéo dài nhiều năm. Số dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn tại TP.HCM cũ giảm từ 92 dự án với 42.991 căn năm 2017 xuống còn 6 dự án với 3.845 căn năm 2024.

Từ năm 2021 đến năm 2024, thị trường không có căn hộ nhà ở thương mại giá phù hợp được đưa ra bán. Riêng năm 2024, toàn bộ nguồn cung nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn tại TP.HCM cũ thuộc phân khúc cao cấp.

Nguồn cung nhà ở xã hội cũng chưa đủ đáp ứng nhu cầu. Giai đoạn 2016 -2020, TP.HCM cũ phát triển gần 15.000 căn nhà ở xã hội; giai đoạn 2021-2025 đạt 17.902 căn. Trong 8 tháng đầu năm 2026, Thành phố khởi công 10 dự án với 11.362 căn, nâng tổng số dự án nhà ở xã hội đang triển khai lên 22 dự án, khoảng 19.900 căn.

HoREA cho rằng chi phí đất hiện chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành nhà ở. Hiệp hội dẫn một dự án căn hộ tại phường Dĩ An, nơi căn hộ 70 m² có giá khoảng 3,15 tỷ đồng, tương đương 45 triệu đồng/m². Chi phí về đất, gồm bồi thường, nhận chuyển quyền sử dụng đất và tiền sử dụng đất, chiếm khoảng 35% tổng mức đầu tư dự án.

Để kéo doanh nghiệp vào phân khúc này, HoREA đề nghị các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được giải quyết thủ tục đầu tư theo “luồng xanh” tương tự nhà ở xã hội. Hiệp hội cũng đề xuất chủ đầu tư được tiếp cận gói tín dụng 145.000 tỷ đồng của 9 ngân hàng thương mại với lãi suất khoảng 6,1%/năm, trong khi người mua nhà được vay với lãi suất khoảng 5,9%/năm.

HoREA lấy chương trình tín dụng 30.000 tỷ đồng giai đoạn 2013-2016 làm dẫn chứng. Thời điểm đó, căn hộ thương mại có giá không quá 1,05 tỷ đồng, đơn giá không quá 15 triệu đồng/m² được tiếp cận chính sách hỗ trợ. Hàng trăm doanh nghiệp tham gia, trong đó có 36 doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM.

Hiệp hội cũng dẫn trường hợp Nam Long đã phát triển 8 dự án EHome với hơn 6.000 căn hộ giá vừa túi tiền tại TP.HCM từ năm 2008 đến nay. Các dự án sử dụng quỹ đất doanh nghiệp tự tạo lập, vay tín dụng thương mại và vẫn thực hiện nghĩa vụ tiền sử dụng đất, thuế và quỹ đất nhà ở xã hội.

HoREA đề nghị tách rõ nhà ở thương mại giá phù hợp với nhà ở xã hội. Chủ đầu tư loại hình này không được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay giảm thuế như dự án nhà ở xã hội. Nhà nước quản lý bằng giá trần, còn doanh nghiệp tự quyết định việc đầu tư, giá bán và lợi nhuận trong giới hạn được quy định.

Nếu chính sách được đưa trở lại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, thị trường sẽ có thêm một phân khúc dành cho nhóm người có nhu cầu ở thực, có khả năng thanh toán cao hơn điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng chưa đủ sức tiếp cận mặt bằng giá nhà ở thương mại hiện nay.