HoREA: Thị trường bất động sản Tp.Hồ Chí Minh mất cân bằng, như 'kim tự tháp' bị lộn ngược đầu

Kết quả phát triển nhà ở xã hội đạt rất thấp

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đã có báo cáo Thường trực UBND Tp.HCM về thị trường bất động sản Tp.HCM 6 tháng năm 2025 (trước khi hợp nhất) trong đó tình hình phát triển nhà ở xã hội đang rất được quan tâm, khi các dự án xuất hiện ngày càng ít hơn.

Theo báo cáo của HoREA, thị trường nhà ở tại Tp.HCM trải qua năm 2024 với tình trạng thiếu nguồn cung dự án, trong các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội.

Kết quả phát triển nhà ở xã hội đạt rất thấp.

Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 đến năm 2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm là nhà ở cao cấp và rất đáng quan ngại là kể từ năm 2024.

Trong 6 tháng năm 2025 thì tất cả các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, mà cũng không còn nhà ở trung cấp dẫn đến thị trường nhà ở Tp.HCM phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình "kim tự tháp" bị "lộn ngược đầu".

Cụ thể 6 tháng năm 2025, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với hơn 3.300 căn nhà cao cấp đủ điều kiện huy động vốn (100% nhà ở cao cấp) với tổng giá trị hơn 10.000 tỷ đồng, không có nhà ở trung cấp, không có nhà ở giá vừa túi tiền.

Thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi và tăng trưởng, doanh thu kinh doanh bất động sản tăng trưởng dương + 9,1% so với cuối năm 2024 (6 tháng cùng kỳ).

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, trong thời gian qua, đáng quan ngại nhất là kết quả phát triển nhà ở xã hội đạt rất thấp, chỉ có 205.000m2 sàn xây dựng nhà ở, tương đương 4.100 căn hộ (bình quân căn hộ có diện tích 50m2), chỉ mới đạt khoảng 11,7% kế hoạch phát triển 35.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2025.

Đại diện HoREA cho rằng, cơ quan chức năng cần phải nỗ lực nhiều hơn nữa, huy động cộng đồng doanh nghiệp bất động sản tích cực tham gia để thực hiện mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội của Tp.HCM giai đoạn 2021 - 2030.

Cũng theo HoREA, hiện nay giá nhà tăng liên tục trong các năm, điển hình giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

"Để thực hiện mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố giai đoạn 2021-2030, Hiệp hội đề nghị UBND Thành phố chỉ đạo các Sở, ngành và Ủy ban nhân dân cấp xã tập trung tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thực hiện quy trình, thủ tục đối với dự án nhà ở xã hội theo các cơ chế, chính sách quy định tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP" ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA kiến nghị.

Hàng trăm dự án bị vướng mắc pháp lý

Cũng theo báo cáo của HoREA, trong giai đoạn 2015 - 2023, Sở Xây Tp.HCM thống kê có 86 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị ngừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện chiếm 62,3% trong tổng số 138 dự án nhà ở, với quy mô sử dụng đất lên đến 964ha và 54.051 căn hộ nên tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý lên đến 220 dự án, gồm 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do HoREA tổng hợp, trong đó có 77 dự án đã được xử lý đạt 35% và còn 143 dự án đang được tiếp tục xử lý.

Hiệp hội đề nghị UBND Thành phố chỉ đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành khẩn trương rà soát, trình Thường trực Ủy ban nhân dân thành phố, Hội đồng nhân dân thành phố xem xét thông qua danh mục 371 khu đất trên địa bàn Tp.HCM (trước khi hợp nhất) đăng ký thực hiện "dự án thí điểm" theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội, với hơn 2.000ha bao gồm 121 dự án đang có quyền sử dụng đất và 73 dự án đang có quyền sử dụng đất và dự kiến nhận quyền sử dụng đất….

HoREA kiến nghị xử lý nhiều dự án đang bị vướng mắc pháp lý.

Ngoài ra, cũng kiến nghị UBND Tp.HCM chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành khẩn trương rà soát khoảng 220 dự án vướng mắc pháp lý trên địa bàn thành phố; Khẩn trương rà soát, đề xuất hướng xử lý, giải quyết đối với 68 dự án nhà ở thương mại trên địa bàn đã bị dừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện, theo Báo cáo với Đoàn giám sát của Quốc hội về thị trường bất động sản và nhà ở xã hội giai đoạn 2015-2023 vào tháng 11/2024.

Phía HoREA cũng cho rằng, Sở Tài chính cũng cần phải phối hợp với cơ quan chức năng, rà soát lại tỉ lệ % tính đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, hiện nay đang áp dụng trong khoảng từ 0,25% đến 1,5% giá đất của Bảng giá đất ban hành theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND áp dụng trên địa bàn Tp.HCM theo hướng giảm, nên quy định tỉ lệ từ 0,25% đến 0,75% giá đất…

Phùng Sơn