Giá thuê đất tăng đột biến, HoREA kiến nghị hạ tỷ lệ tính giá thuê

Nội dung trên vừa được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa báo cáo Thường trực UBND TP.HCM để phục vụ cho buổi làm việc chiều nay (15/7), do Phó Chủ tịch UBND Thành phố Bùi Minh Thạnh chủ trì.

Trong các kiến nghị gửi đến buổi làm việc, HoREA kiến nghị UBND Thành phố chỉ đạo Sở Tài chính chủ trì, phối hợp các sở, ngành rà soát lại tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Một khu đất nhà kho rộng 11.000 m2 tại khu cảng Khánh Hội có tiền thuê đất năm 2025 lên tới gần 21 tỷ đồng, do đơn giá thuê đất bị đẩy lên gần 2 triệu đồng/m2. Ảnh: Lê Toàn

Hiện tỷ lệ này được áp dụng từ 0,25% đến 1,5% giá đất trong Bảng giá đất ban hành theo Quyết định 79/2024, áp dụng trên địa bàn TP.HCM (cũ).

Tuy nhiên, HoREA cho rằng nên quy định tỷ lệ thấp hơn, trong khoảng 0,25% - 0,75% giá đất của Bảng giá đất, áp dụng cho những năm đầu thi hành Luật Đất đai 2024. Sau một thời gian, tỷ lệ này có thể được rà soát, điều chỉnh cho phù hợp.

Mức áp dụng hiện nay tuy đúng khung quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP (từ 0,25% đến 3%), nhưng việc TP.HCM áp dụng mức cao nhất 1,5% đã khiến tiền thuê đất hàng năm tăng đột biến.

Đơn cử, một khu đất nhà kho rộng 11.000 m2 tại khu cảng Khánh Hội có tiền thuê đất năm 2025 lên tới gần 21 tỷ đồng, do đơn giá thuê đất bị đẩy lên gần 2 triệu đồng/m2.

Con số trên đã tăng gấp 6,36 lần so với mức 3,3 tỷ đồng năm 2022 (đơn giá cũ 300.000 đồng/m2) và gấp 2,7 lần mức 7,7 tỷ đồng năm 2023 - 2024 (đơn giá 700.000 đồng/m2).

HoREA đánh giá, tiền thuê kho tăng lên làm tăng chi phí logistics dẫn đến tăng giá hàng hóa, dịch vụ và làm giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế.

Sở dĩ đơn giá thuê đất đã bị đẩy lên đến gần 2 triệu đồng/m2 là do áp dụng tỷ lệ % cao nhất tại thành phố là 1,5% giá đất của bảng giá đất để tính đơn giá thuê đất hàng năm tại khu vực này.

HoREA cho biết đã có đề nghị với Chính phủ xem xét sự cần thiết điều chỉnh, quy định lại tỷ lệ % giá đất của bảng giá đất để tính đơn giá thuê đất hàng năm theo hướng thấp hơn, nên trong khoảng từ 0,25% đến 1,5%, vì nếu giữ tỷ lệ % từ 0,25 - 3% thì không địa phương nào “dám” quy định tỷ lệ % thấp hơn 1,5%.

Trước đó, tại kỳ họp thứ 20 HĐND TP.HCM khóa X (cũ) đã thống nhất tỷ lệ tính đơn giá thuê đất theo tờ trình của UBND Thành phố.

Đối với đất thương mại dịch vụ, TP.HCM chia làm 3 khu vực để tính toán: Khu vực 1 (gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10 và Phú Nhuận) áp dụng tỷ lệ 1,5%; khu vực 2 (gồm các quận 6, 7, 8, 11, 12, Bình Thạnh, Bình Tân, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp và TP. Thủ Đức) là 1%; khu vực 3 (gồm các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè) là 0,75%.

Đối với đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, và đất công trình công cộng có mục đích kinh doanh, tỷ lệ áp dụng cho khu vực 1 là 1%, khu vực 2 là 0,75% và khu vực 3 là 0,5%.

Đối với nhóm đất nông nghiệp (kể cả đất thuê trong Khu Nông nghiệp Công nghệ cao) sẽ áp dụng tỷ lệ 0,25%; Đất thuê trong Khu Công nghệ cao, Khu Công viên phần mềm Quang Trung; Khu Công nghiệp, Khu Chế xuất, Cụm Công nghiệp là 0,5%.

Quy định này áp dụng cho trường hợp Nhà nước cho thuê đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quyết định cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất. Các tổ chức, cá nhân khác liên quan đến việc tính, thu, nộp, quản lý tiền thuê đất.

Công thức tính giá thuê đất sẽ là: Giá thuê = tỷ lệ phần trăm tính đơn giá (x) giá đất theo bảng giá điều chỉnh.

Dù quy định tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đã giảm xuống khá sâu so với quy định cũ, nhưng do bảng giá đất điều chỉnh tăng mạnh so với giá cũ nên giá thuê đất trả tiền hàng năm vẫn tăng cao.

Trong quá trình xây dựng dự thảo, cơ quan soạn thảo cũng đánh giá xét tổng thể nền kinh tế Thành phố, đơn giá thuê đất có ảnh hưởng hầu hết các hoạt động sản xuất kinh doanh.

Do vậy, cơ quan soạn thảo đã xây dựng tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất, trong đó đơn giá thuê đất trung bình khu vực trung tâm và nội thành thành phố tăng không quá 25% so với đơn giá thuê đất tính theo quy định cũ, phù hợp với mức tăng của Bảng giá đất, phản ánh đúng giá thị trường, đảm bảo hài hòa lợi ích của người thuê đất và của nhà nước.

Ngoài nội dung trên, HoREA đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường phối hợp các sở, ngành rà soát, trình Thường trực UBND và HĐND Thành phố thông qua danh mục 371 khu đất với hơn 2.000 ha trên địa bàn TP.HCM (cũ) để đăng ký thực hiện dự án thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội.

Danh mục này gồm 121 dự án đang có quyền sử dụng đất, 73 dự án đang có hoặc dự kiến nhận đất, 159 dự án dự kiến nhận đất, 14 dự án thuộc diện di dời và 4 dự án ô nhiễm hoặc không phù hợp quy hoạch.

Tại Bình Dương (cũ), có thêm 245 khu đất với tổng diện tích 1.592 ha đăng ký thực hiện dự án thí điểm, mới đạt gần 50% chỉ tiêu đất ở giai đoạn 2021-2030.

HoREA nhìn nhận việc sớm triển khai sẽ tăng nguồn cung nhà ở, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và kéo giảm giá nhà.

Trọng Tín