Khác nhau giữa hợp đồng mua bán và thỏa thuận vay vốn với người mua nhà đất

Nếu đối chiếu với quy định pháp luật hiện hành, có thể thấy đây là hai nhóm giao dịch có bản chất pháp lý khác nhau. Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn hiện hành không coi hợp đồng mua bán và hợp đồng huy động vốn giống nhau; ngược lại, mỗi loại hợp đồng được điều chỉnh bởi mục tiêu, điều kiện và hậu quả pháp lý riêng.

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, pháp luật quy định rất rõ. Dự án phải được khởi công hợp pháp; phải có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất; phải có giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công và hồ sơ thiết kế trong trường hợp không phải xin phép; phải có nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ.

Nếu là chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở thì phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành phần móng. Bên cạnh đó, trước khi đưa sản phẩm vào kinh doanh, chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có văn bản trả lời về việc sản phẩm đủ hoặc không đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Đây là lý do hợp đồng mua bán thường được xem là giai đoạn giao dịch có độ “chín” pháp lý cao hơn.

Ngược lại, hợp đồng huy động vốn trong lĩnh vực phát triển nhà ở được Luật Nhà ở 2023 thừa nhận như một kênh huy động nguồn lực cho dự án, nhưng không vì thế mà được hiểu là hợp đồng bán nhà.

Điều 114 của Luật Nhà ở 2023 liệt kê nhiều hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở như góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết; phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ; vay vốn từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính; vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và các nguồn vốn hợp pháp khác. Tuy nhiên, Điều 116 của luật này quy định rất rõ rằng bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu theo tỷ lệ vốn góp; chủ đầu tư không được sử dụng các hình thức đó để phân chia sản phẩm nhà ở, để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc phân chia quyền sử dụng đất trong dự án, trừ trường hợp luật cho phép rất cụ thể.

Như vậy với hợp đồng mua bán, quyền và nghĩa vụ của các bên được gắn trực tiếp với một sản phẩm bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Với hợp đồng huy động vốn, quyền của bên tham gia chủ yếu được xác định theo cấu trúc của giao dịch huy động vốn và trong giới hạn mà pháp luật cho phép; nếu hợp đồng bị thiết kế sai bản chất, sai hình thức hoặc vượt quá điều cấm, thì giao dịch có thể không được công nhận giá trị pháp lý theo Luật Nhà ở.

Đây cũng là lý do trong thực tiễn, điều khoản “sẽ ưu tiên chuyển đổi sang hợp đồng mua bán khi đủ điều kiện” chỉ nên được hiểu là một thỏa thuận dự kiến cho tương lai, chứ không thể thay thế các điều kiện pháp lý bắt buộc của một giao dịch bán nhà chính thức.

Lựa chọn đúng hợp đồng để bảo toàn dòng tiền và giá trị tài sản

Ở góc độ người mua, điều cần kiểm tra không phải chỉ là tên hợp đồng, mà là hợp đồng đó đang xác lập quyền gì cho mình ở thời điểm hiện tại. Nếu dự án đã đủ điều kiện kinh doanh và chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, người mua đang đứng trong một cấu trúc pháp lý ổn định hơn, với các hàng rào bảo vệ về điều kiện dự án, thanh toán và bảo lãnh.

Nếu giao dịch mới dừng ở hợp đồng huy động vốn, người tham gia cần đọc rất kỹ mục đích hợp đồng, cơ chế hoàn vốn, cơ chế chia lợi ích, điều kiện chuyển đổi, tình trạng thế chấp và văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn của cơ quan có thẩm quyền.

Trong một thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh về pháp lý và niềm tin, lựa chọn đúng loại hợp đồng chính là bước đầu để bảo vệ an toàn cho dòng tiền và tài sản trong tương lai.