Khắc phục sự chồng chéo, khơi thông nguồn lực cho sự phát triển

Nhiều bất cập, vướng mắc từ Luật Đất đai hiện hành

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Tuy nhiên, từ thực tế tư vấn pháp luật, Luật sư Lê Đình Vinh - Giám đốc Công ty Luật Vietthink nhận thấy, những bất cập của Luật Đất đai 2013 cùng với sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật này và các luật điều chỉnh lĩnh vực đầu tư (Luật Đầu tư 2020, Luật Đầu tư công 2019, Luật Đấu thầu 2013, Luật Doanh nghiệp 2020, Luật Công nghệ cao 2008, sửa đổi bổ sung 2019…) đang tạo thành "điểm nghẽn” với các hoạt động đầu tư kinh doanh nói chung và việc triển khai các dự án đầu tư có sử dụng đất nói riêng. Đặc biệt, những quy định chồng chéo về thẩm quyền, điều kiện, thủ tục, hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất giữa Luật Đất đai và các luật có liên quan đã gây ra sự lãng phí về thời gian, nguồn lực của các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện thủ tục hành chính và nhà đầu tư, đồng thời làm nảy sinh tình trạng tiêu cực của một bộ phận cán bộ, công chức thực thi công vụ.

“Do vậy, cùng với người dân cả nước, cộng đồng doanh nghiệp và các nhà đầu tư cũng đang trông đợi, kỳ vọng dự án Luật Đất đai (sửa đổi) lần này sẽ giải quyết được những bất cập hiện nay, khắc phục những vướng mắc, chồng chéo với các luật điều chỉnh lĩnh vực đầu tư, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật, tạo môi trường thuận lợi, thông thoáng cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh”, luật sư Lê Đình Vinh bày tỏ.

Một vướng mắc nổi bật trong cấp phép đầu tư hiện nay, theo luật sư Lê Đình Vinh, do Luật Đất đai hiện hành và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được tiến hành tại bước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Trong khi đó, theo Nghị định số 148/2020/NĐ-CP và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP (hai Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư), thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất và thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đính sử dụng đất được tiến hành cùng với bước xem xét, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và trước khi có quyết định thu hồi, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Những quy định chồng chéo, không thống nhất giữa Luật Đất đai, Luật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành nêu trên đang gây khó khăn, lúng túng không nhỏ cho các địa phương trong quá trình thực hiện.

Để bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Đất đai, Luật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành, nhiều chuyên gia dự Hội thảo cho rằng, tại dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ Tư tới đây cần quy định thống nhất về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thuộc về HĐND cấp tỉnh. Đồng thời, quy địnhtrình tự, thủ tục thực hiện, theo hướng: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sau khi có Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh thông qua và phù hợp với quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

ĐBQH Đỗ Ngọc Thịnh (Khánh Hòa) phát biểu tại hội thảo
Ảnh: P.Thủy

Đạo luật trung tâm trong hệ thống pháp luật về đất đai

Theo chương trình, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ trình Quốc hội xem xét lần đầu tại Kỳ họp thứ Tư. Chủ trì thẩm tra dự án Luật này là Ủy ban Kinh tế. Tuy nhiên, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, nhiệm vụ của Ủy ban Pháp luật, cũng như Hội đồng Dân tộc và các Ủy ban khác với dự án Luật này cũng không ít. Bởi lẽ, lần đầu tiên Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã có Kế hoạch số 329/KH-UBTVQH15 giao các cơ quan của Quốc hội tham gia thẩm tra về tính hợp hiến, hợp pháp và tính thống nhất của dự án Luật Đất đai (sửa đổi) với hệ thống pháp luật thuộc lĩnh vực mình phụ trách.

Một điều đặc biệt đối với quá trình sửa đổi Luật Đất đai lần này là hiện các cơ quan cũng đang nghiên cứu để trình Quốc hội sửa đổi toàn diện nhiều luật khác có liên quan như Luật Đấu thầu (cũng trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ Tư), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ Năm). Do vậy, nhiều đại biểu tham dự Hội thảo nhấn mạnh, các nội dung đề xuất sửa đổi trong các dự thảo Luật cũng rất cần được xem xét, bảo đảm sự phù hợp, thống nhất với nhau để có thể triển khai một cách đồng bộ khi các luật có hiệu lực thi hành.

Đơn cử trong hệ thống pháp luật về kinh tế, mối quan hệ giữa dự án Luật Đất đai (sửa đổi) với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đang còn có ý kiến khác nhau và được các doanh nghiệp, người dân rất quan tâm. Tại Báo cáo rà soát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng chỉ rõ: Quy định chưa thống nhất giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Quản lý công sản… đã dẫn tới bế tắc trong xác định chủ đầu tư, xác định quyền sử dụng đất hợp pháp cho hàng trăm dự án kinh doanh nhà ở. Bởi vậy, doanh nghiệp phải có quyền sử dụng đất với quy mô phù hợp để thực hiện ý tưởng kinh doanh của mình, song quá trình tích tụ quyền sử dụng đất này chỉ có thể xảy ra do được phân phối bởi Nhà nước, hoặc qua các giao dịch thu gom, chuyển nhượng các loại đất khác nhau. Sau đó, để thực hiện dự án nhà ở, doanh nghiệp phải trở thành nhà đầu tư của dự án theo các quy định của Luật Đầu tư.

Từ thực tế nêu trên, ông Phạm Duy Nghĩa (Đại học Fulbright Việt Nam) nhấn mạnh, do các luật quy định chưa thống nhất, nên rất dễ "bắt lỗi" trong quá trình này, tùy sai phạm có thể dẫn tới những rủi ro rất đáng kể cho doanh nghiệp và công chức nhà nước. Nhưng, hiện nay nhiều dự án nhà ở thương mại được triển khai và thương mại hóa nhanh chóng nên đã và đang đẩy rủi ro pháp lý lan rộng ra cộng đồng, lan tới những người mua cuối cùng.

Ông Phạm Duy Nghĩa đánh giá, tổ biên tập, ban soạn thảo các luật chuyên ngành như đất đai, nhà ở, xây dựng, kinh doanh bất động sản, dân sự, giao dịch bảo đảm, tín dụng, công chứng, thi hành án… đều riêng rẽ. Nếu bộ nào cũng bám sát nhu cầu quản lý của riêng ngành mình, e rằng phạm vi điều chỉnh của từng luật riêng có khi lại trở thành... lãnh địa. Các vùng chồng lấn, "vùng xám" rất dễ trở thành vùng nguy hiểm cho người dân, doanh nghiệp, và cho cả công chức quản lý nhà nước. Do vậy, ông Phạm Duy Nghĩa đề nghị, không nên đặt gánh nặng thống nhất quy định với các luật về kinh tế trong Luật Đất đai sửa đổi lần này. Thay vào đó, cần hoàn chỉnh quy định gốc rễ của pháp luật đất đai (quy định điều chỉnh quyền tài sản của người dân, doanh nghiệp, hay tổ chức trên từng ô, thửa, lô đất).

“Các quyền nhà đất cần được khái quát dưới khái niệm vật quyền hay quyền tài sản nên được hệ thống hóa một cách thống nhất thành quyền riêng, và có lẽ nên là quyền cốt lõi bậc nhất của Bộ luật Dân sự. Ngược lại, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, hay Luật Kinh doanh bất động sản chỉ nên quy định các khía cạnh hành chính, quản lý nhà nước, điều tiết, cấp phép của các ngành liên quan như: quy hoạch, đăng ký tài sản, xây dựng”, ông Phạm Duy Nghĩa đề xuất.

Cùng với việc thống nhất về chính sách, một yêu cầu khác cần quan tâm trong quá trình hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đó là thực hiện rà soát kỹ các thủ tục hành chính có liên quan trong dự thảo Luật để tránh trùng lặp, thiếu đồng bộ, thiếu sự liên thông, kết nối với các thủ tục được quy định trong Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu. Bởi, như nhấn mạnh của Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng, những vướng mắc lớn, gây cản trở cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp trong tiếp cận nguồn lực đất đai và triển khai các dự án đầu tư, rất cần được tháo gỡ nhằm khơi thông các nguồn lực cho sự phát triển. Khi đó, vừa có sự thống nhất về chính sách và các thủ tục hành chính giữa dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật về kinh tế và tháo gỡ được những vướng mắc, mâu thuẫn đã được chỉ ra hiện nay.

Thanh Hải