Khát nguồn cung sơ cấp, giá chung cư cũ 'leo thang'
Nguồn cung nhà ở sơ cấp tại khu vực trung tâm của TP. Hồ Chí Minh vẫn ngày càng khan hiếm, lượng nhà ở xây dựng thời gian qua không đủ đáp ứng nhu cầu của người dân. Nhiều khả năng giá nhà sẽ tiếp tục tăng trong những năm tới. Do đó, các chung cư cũ dù giá tăng cao nhưng vẫn 'mềm' hơn so với các dự án sơ cấp đang mở bán mới.
Khan hiếm nguồn cung sơ cấp dưới 3 tỷ đồng
Theo khảo sát, 7 tháng đầu năm 2024, loại hình nhà ở chung cư tại TP. Hồ Chí Minh có lượt tìm kiếm tăng mạnh nhất. Đặc biệt, người mua chủ yếu tìm mua chung cư cũ, không phải chung cư hình thành trong tương lai.
Từ đầu năm đến nay, anh Lê Trung Kiên luôn dành nhiều thời gian để tìm mua một căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh, dù là tìm mua dự án chung cư thứ cấp nhưng đến nay vẫn chưa tìm được nơi an cư như mong muốn. Giá nhà hiện tại ở các khu vực TP. Hồ Chí Minh đang rất cao so với nhân viên văn phòng như anh.
“Theo tôi tìm hiểu, hiện tại những căn hộ của khu vực Bình Chánh cũng đã có mức giá trung bình là 40- 45 triệu đồng/m2. Một số dự án căn hộ ở vùng ven như khu vực của Dĩ An đang có mức giá trung bình khoảng trên 45 triệu đồng/m2, vậy 1 căn nhà chung cư bây giờ cũng phải dao động khoảng 2,5 tỷ đồng”, anh chia sẻ.
Từ 2 năm nay, TP. Hồ Chí Minh chỉ có 5 dự án mới đưa ra thị trường, do đó nguồn cung rất ít. Đặc biệt, các dự mới đang triển khai đều thuộc loại hình bất động sản cao cấp, hạng sang nên việc chi trả của người dân không dễ.
Khan hiếm nguồn cung sơ cấp dưới 3 tỷ đồng tại TP. Hồ Chí Minh. Ảnh minh họa
Ông Nguyễn Văn Thành, hiện đang là môi giới chuyên cho thuê và bán căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh cho biết, hiện giá nhà sơ cấp tại khu vực trung tâm Thành phố đang ở mức quá cao, nguồn cung lại khan hiếm. Những năm qua, mỗi khi có dự án mới triển khai, mặt bằng giá chung cư của khu vực đó sẽ được thiết lập lại, đa phần là tăng lên, do đó giá bán căn hộ thứ cấp cũng tăng theo.
“Những dự án chung cư cũ dù giá tăng cao vẫn "mềm" hơn so với các dự án sơ cấp đang mở bán hiện nay. Nhiều người mua nhà không thể tìm được dự án mới phù hợp tài chính sẽ chuyển dịch về thị trường thứ cấp, nơi nguồn hàng đa dạng, giá cả phải chăng”, anh Thành cho biết.
Trong 2 năm trở lại đây, toàn TP. Hồ Chí Minh có khoảng 10.700 căn hộ được chào bán nhưng lượng giao dịch chỉ 6.300 căn. Có khoảng 90% giao dịch đến từ những căn hộ có giá bán từ 2 – 5 tỷ đồng/căn, phân khúc căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng đã không còn.
Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là bình dân ở TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng này đang ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp từ đầu năm đến nay, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km. Khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới rơi vào phân khúc này. Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế có thể dẫn đến sự dịch chuyển nguồn cầu ra các khu vực lân cận.
Theo các chuyên gia bất động sản, khi giá nhà sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh đang ở mức quá cao, nguồn cung lại khan hiếm thì câu chuyện tăng giá của chung cư cũ không có gì là bất ngờ. Các chung cư cũ dù giá tăng cao nhưng không bị đẩy lên cao quá như chung cư mới, đặc biệt với việc giấy tờ pháp lý đầy đủ cũng giúp người dân dễ mua đi, bán lại.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam chia sẻ, giá sơ cấp chung cư TP. Hồ Chí Minh còn tiếp tục tăng và căn hộ bình dân sẽ biến mất. Người mua nhà muốn tìm chung cư dưới 3 tỷ đồng ở TP. Hồ Chí Minh sẽ phải dạt về tìm kiếm các dự án cũ. Cầu tăng thì giá cũng sẽ tăng theo là tất yếu.
Giá tiếp tục tăng
Báo cáo thị trường tháng 7/2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá bán chung cư tiếp tục tăng nhẹ, mức độ quan tâm và lượng tin đăng cũng tăng.
Dữ liệu thị trường chung cư tháng 7/2024 của Batdongsan.com.vn.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, vấn đề chính tại TP. Hồ Chí Minh là nguồn cung, số lượng sản phẩm chúng ta hấp thụ vẫn cao hơn số lượng sản phẩm chào bán, nhu cầu của thị trường vẫn còn do đó có thể thấy nguồn cùng trên thị trường chưa cho thấy có sự phục hồi.
Xu hướng tăng trưởng giá là do cung - cầu chênh lệch ngày càng lớn, nhất là những dự án giá rẻ, bình dân, nhà ở xã hội... tập trung ở quận nội thành, nơi đang hạn chế phát triển nhà cao tầng.
Ông Kiệt cho rằng, trong giỏ hàng bán ra của các doanh nghiệp bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh chiếm đa số phân khúc trung và cao cấp. Bởi, giá nguyên vật liệu, nhân công đang tăng đều qua mỗi năm, chi phí để xây dựng dự án cũng tăng theo tương ứng. Chưa kể, một bộ phận chuyên đầu cơ, mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp đã khiến giá nhà đến tay người sử dụng cuối cùng bị thổi lên nhiều lần.
TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam cũng cho rằng, nguồn cung hiện nay trên thị trường hầu hết là trung và cao cấp, khá là cao so với thu nhập bình quân đầu người.
“Tôi cho rằng từ nay đến cuối năm sẽ có một số dự án được đưa ra thị trường tuy nhiên những dự án này không đại diện cho thu nhập của đại bộ phận người dân, trung và cao cấp là nhiều còn những sản phẩm giá trị vừa phải 30-40 triệu/m2 rất hạn chế nếu có chủ yếu là các tỉnh thành vệ tinh còn ở TP. Hồ Chí Minh thì khó”, ông Khương chia sẻ./.
TS. Sử Ngọc Khương - Giám Đốc đầu tư Savills Việt Nam dự báo, giai đoạn cuối năm 2024 và có thể kéo dài đến đầu năm 2025, khả năng thị trường sẽ có những điểm sáng nhất định, tuy nhiên để thị trường bứt phá, sẽ cần thời gian. Tình trạng lệch pha cung cầu, thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền cần thu hẹp để thị trường bất động sản hồi phục và bắt đầu một chu kỳ phát triển bền vững.
