KHÔNG NÊN QUY ĐỊNH QUÁ CHI TIẾT CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)

Dự kiến Phiên họp thứ 25, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vào ngày 25/8

Phương pháp định giá đất là nội dung thu hút nhiều tranh luận, tham gia ý kiến nhất bởi đây nội dung quan trọng, liên quan trực tiếp đến quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan và cũng là vấn đề phức tạp. Hiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra 3 phương pháp định giá đất là: Phương pháp so sánh, Phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (bỏ phương pháp chiết trừ); riêng phương pháp thặng dư đang dự kiến theo 2 phương án: Phương án 1: Nếu sử dụng thì phải sử dụng cùng với ít nhất 1 phương pháp khác để có sự đối chiếu, so sánh và sẽ chọn phương pháp nào mà kết quả xác định tiền sử dụng đất cao hơn tại thời điểm so sánh; Phương án 2: Bỏ phương pháp thặng dư.

Về nội dung này, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, nên có quy định các nội dung về nguyên tắc, ý chính, quan trọng, các cách tiếp cận/phương pháp tính giá đất trong Luật, còn những nội dung cần “cụ thể hóa”, chi tiết hóa, có thể giao cho Chính phủ hướng dẫn chi tiết sau này.

TS. Cấn Văn Lực kiến nghị nên bỏ quy định cố định việc áp dụng phương pháp định giá đất cho từng trường hợp cụ thể/nhóm đất cụ thể bởi: Kinh nghiệm thế giới cho thấy các phương pháp, kỹ thuật định giá đất được áp dụng linh hoạt, phù hợp với dữ liệu giá giao dịch thị trường, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của đất/BĐS đồng thời phù hợp với quy định của quy định về phương pháp và kỹ thuật định giá đất của mỗi quốc gia.

Ngoài ra, nếu dữ liệu giá đất đầu vào chuẩn thì các phương pháp định giá đất sẽ cho các kết quả giống nhau (chênh lệch sẽ không quá 15% - là mức chấp nhận được theo tiêu chuẩn thẩm định giá) và việc lựa chọn kết quả định giá là do đánh giá/lựa chọn của thẩm định giá viên.

TS. Cấn Văn Lực cũng kiến nghị nên có phương pháp thặng dư vì đây là phương pháp khá ưu việt đối với định giá đất gắn với mục đích sử dụng và giá trị tạo ra trong tương lai.

TS. Cấn Văn Lực - thành viên HĐKH của UBTVQH, chuyên gia kinh tế

Nêu quan điểm về nội dung này, ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam đề nghị, không nên quy định chi tiết các phương pháp định giá đất vào Luật

Theo ông Ngô Gia Cường, do đặc điểm phức tạp của các phương pháp định giá đất, mặc dù Luật Đất đai đã qua 2 lần có sửa đổi lớn, trải qua 20 năm áp dụng các phương pháp định giá đất nhưng đến nay vẫn bộc lộ nhiều vấn đề khó giải quyết.

Kỹ thuật định giá đất thuộc chuyên môn sâu, có rất nhiều yếu tố, trường hợp xảy ra, phù hợp với hướng dẫn cấp ngành hơn vào Luật. Từ năm 2003, các phương pháp định giá đất được Chính phủ quy định tại các Nghị định và hướng dẫn chuyên sâu ở mức Thông tư; việc luật hóa kỹ năng này cần được xem xét.

“Luật chỉ nêu đến tên phương pháp, định nghĩa có tính nguyên lý chung, để khi triển khai thực tế tại các văn bản dưới luật không bị xung, không nên quy định quá chi tiết các phương pháp định giá đất dẫn đến rất khó điều chỉnh nếu có sai sót, vướng mắc trong quá trình triển khai do quy trình điều chỉnh luật rất phức tạp, mất thời gian, không đảm bảo tính thời sự…”, ông Ngô Gia Cường đề xuất.

Ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam

Bên cạnh đó, ông Ngô Gia Cường cũng lưu ý, cần có lộ trình phù hợp với kỳ vọng về mức độ chính xác, tin cậy của Bảng giá đất. Không nên quy định chi tiết phương pháp xây dựng bảng giá đất có nhiều yếu tố kỹ thuật, chuyên môn chuyên ngành, xử lý tình huống rất phức tạp, cần giao cho Chính phủ hướng dẫn chi tiết nội dung này.

Để đảm bảo không có biến động các khoản thu ngân sách từ đất đai tương ứng với các khoản chi tiền thuế, tiền thuê đất của các thành phần kinh tế trong xã hội, Ban soạn thảo cần có lộ trình phù hợp khi đặt ra tiêu chí của thông tin đầu vào thích ứng được với đặc điểm của thị trường bất động sản, tránh luật hóa quy định cứng nhắc khi chất lượng của số liệu thống kê chưa thể đáp ứng ngay được.

TS. Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam

Cùng quan điểm, TS. Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam cho rằng, việc quy định cứng chỉ được sử dụng cơ sở dữ liệu về đất đai hoặc giá trên hợp đồng, giá trúng đấu giá sẽ giảm khả năng linh hoạt của các phương pháp định giá đất cụ thể và đảm bảo nguyên tắc thị trường. Đề nghị cân nhắc sửa quy định trên theo hướng: Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai hoặc người thực hiện định giá đất (định giá viên, thành viên Hội đồng định giá đất) nhận thấy giá trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai chưa đảm bảo nguyên tắc thị trường thì được quyền thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát.

TS. Đậu Anh Tuấn cũng đề nghị cân nhắc quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư như quy định hiện hành, tức là “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính”./.

Lê Anh