Không phải NOXH, đây mới là phân khúc đang 'được lòng' người thu nhập thấp

Ảnh tư liệu: Hoàng Huy.

Ngày 16/3 mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã tham gia Hội nghị trực tuyến của Chính phủ với các địa phương về tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội (NOXH).

Chủ tịch HoREA dẫn thông tin từ Liên đoàn Lao động TP HCM cho biết, có đến khoảng 60% công nhân, lao động nhập cư chỉ có nhu cầu thuê nhà trọ với giá thuê phòng trọ chỉ tầm khoảng trên dưới 1,5 triệu đồng/tháng, chỉ gánh được chi phí thuê nhà tầm khoảng 20% thu nhập hàng tháng và chỉ muốn làm việc trong khoảng 10 - 15 năm rồi trở về quê.

Trong lúc còn rất thiếu các khu nhà lưu trú công nhân, ký túc xá của Nhà nước hoặc của doanh nghiệp đầu tư thì đã có đến khoảng 60.470 cá nhân, hộ gia đình đã đầu tư xây dựng các khu nhà trọ với nhiều phòng trọ cho thuê hoặc nhà ngăn phòng cho thuê với tổng số khoảng 560.219 phòng trọ.

Trong đó, có 38.800 khu nhà trọ (tập trung) với 357.246 phòng trọ và 25.670 nhà (căn hộ) ngăn phòng cho thuê với 202.973 phòng trọ, góp phần giải quyết nhu cầu thuê phòng trọ cho hơn 1,4 triệu công nhân, lao động, người nhập cư và có cả thành phần trí thức, chuyên viên thuê nhà trọ.

Theo ông Châu, rất cần bổ sung chính sách hỗ trợ về nhà ở đối với các chủ nhà trọ trong việc xây dựng, cải tạo, nâng cấp nhà ở. Trong đó, đề nghị xem xét giảm bớt một chút mức thuế thu nhập cá nhân đang áp dụng, bởi mức thuế 7% doanh thu dối với các chủ nhà trọ hiện nay là khá cao, chưa hợp lý.

Dưới góc nhìn của KTS Trần Huy Ánh, Ủy viên thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội, Thủ đô Hà Nội sau 20 năm (2003 - 2023) dân số nội thành đã tăng từ 2,3 triệu lên 4,6 triệu người. Tại Bình Dương, dân số nội thành từ 900.000 người đã tăng lên 1,7 triệu người, trong đó có ít nhất 500.000 - 600.000 người là lao động nhập cư. Trong khoảng thời gian đó, nhiều đô thị, khu công nghiệp đã được mở rộng...

NOXH mới chỉ được quan tâm trong vài năm gần đây. Còn trong suốt khoảng thời gian trước đó, toàn bộ số nhà ở cho lượng dân số tăng đó đều do người dân tự cung cấp cho nhau nhà ở, nhà trọ, chung cư mini, phòng trọ cao cấp... giúp người lao động có thể chi trả chỗ ở cho phù hợp với thu nhập.

Ảnh tư liệu: Hoàng Huy.

Trong khi những khu nhà trọ đang đáp ứng tốt nhu cầu chỗ ở cho người thu nhập thấp, phân khúc NOXH lại chưa đạt được hiệu quả như kỳ vọng.

Cụ thể, Kế hoạch phát triển NOXH giai đoạn 2016 - 2020 của cả nước chỉ đạt khoảng 41%. Riêng TP HCM đạt 75% song thực tế chỉ có 15.000 căn NOXH (bình quân 3.000 căn/năm), chưa đáp ứng nhu cầu NOXH rất lớn.

Giai đoạn 2021 - 2023, cả nước mới hoàn thành 72 dự án NOXH với 38.128 căn hộ, đạt gần 9% kế hoạch 5 năm 2021 - 2025 là 446.000 căn. Trong đó, TP HCM chỉ hoàn thành đưa vào sử dụng 2 dự án NOXH với 623 căn hộ (chuyển tiếp từ giai đoạn 2016 - 2020) và khởi công 7 dự án NOXH với 4.996 căn hộ, nhưng bị vướng mắc về pháp lý nên gần như chưa thể triển khai thi công.

"Nếu quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại đã khó 1 thì đối với dự án NOXH lại khó gấp đôi", ông Châu nói.

Đơn cử như các dự án NOXH do doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất thì bị ách tắc ngay từ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư do bất cập của Nghị định 31/2021 quy định về việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch.

Cụ thể, đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu. Trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung.

Quy định này dẫn đến hệ quả làm ách tắc gần như toàn bộ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với tất cả các dự án NOXH và kể cả nhiều dự án nhà ở thương mại, mà đây lại là thủ tục tiên quyết, nếu không làm được thì sẽ "tắc” tất cả cả thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo.

Báo cáo Chỉ số về Khả năng Chi trả Nhà ở tại Châu Á - Thái Bình Dương 2023 của ULI cho thấy, TP HCM và Hà Nội là hai thành phố có giá nhà ở mức độ trung bình trong khu vực nhưng lại chênh lệch khá lớn so với thu nhập của người dân.

Cụ thể, TP HCM có giá nhà trung bình là 296.000 USD (hơn 7 tỷ đồng), trong khi thu nhập trung bình của một hộ gia đình TP HCM ở mức 9.120 USD/năm.

Theo tính toán của ULI, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP HCM đang ở mức 32,5, cao thứ 2 trong khu vực chỉ sau Thâm Quyến (35), thậm chí cao hơn Bắc Kinh (29,3), Thượng Hải (24,1) và Hong Kong (26,5).

Trong khi đó, chỉ số này ở Hà Nội là 18,3 với mức thu nhập trung bình năm của hộ gia đình Hà Nội là 9.967 USD/năm, cao hơn Seoul (17,3), Tokyo (16,1) và nhà ở thương mại tại Singapore (13,7)...