Làm nhà ở thương mại qua thỏa thuận quyền sử dụng đất

Hàng trăm dự án BĐS phải tạm dừng triển khai, nguồn vốn chôn vào những dự án là rất lớn. Doanh nghiệp lo lắng đứng ngồi không yên. Trong khi nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường hạn chế, không đáp ứng nhu cầu của người dân. Nguyên nhân phần lớn đến từ quy định về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Điều 127 Luật Đất Đai 2024 quy định doanh nghiệp phải có toàn bộ hoặc một phần “đất ở” mới được chấp thuận nhà đầu tư, không thông qua đấu giá, đấu thầu. Cụ thể hơn, với những đơn vị có quyền sử dụng đất nhưng không có "đất ở" thì không được chấp thuận là nhà đầu tư cho dù dự án phù hợp với các loại quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội, cho biết: “Câu chuyện dự án không có một phần đất ở quy định tại điều 127 Luật Đất đai 2024 bây giờ chúng ta vẫn phải chờ Nghị quyết đặc thù của Quốc hội. Trong thời gian chờ đợi thì những vướng mắc này đã, đang và sẽ là những rào cản ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường nói chung và các doanh nghiệp BĐS nói riêng”.

Dự án ách tắc không chỉ gây lãng phí tài nguyên, tồn đọng nguồn tiền lớn, mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Quy định này cũng chưa cụ thể hóa đầy đủ nội dung Nghị quyết số 18-NQ/TƯ về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”. Do vậy, việc xây dựng và ban hành Nghị quyết của Quốc hội để điều chỉnh là cần thiết.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT CTCP đầu tư BĐS toàn cầu (GP INVEST) cho biết: “Cái này sớm được Quốc hội thông qua thì nguồn cung sẽ được giải tỏa, như vậy thì giá BĐS sẽ quay trở lại quỹ đạo bình thường. Vì hiện nay theo chúng tôi được biết thì Hà Nội và TP.HCM có khoảng trên 400 dự án đang vướng mắc ở cái thủ tục này”.

Dự thảo Nghị quyết làm rõ việc áp dụng cơ chế thí điểm đối với điều kiện nhận chuyển nhượng của các loại đất đã được quy định trong Luật Đất đai năm 2024, điều kiện thí điểm dựa trên thời điểm nhận quyền sử dụng đất (hoặc đang có quyền sử dụng đất).

Bên cạnh đó, quy định chặt chẽ đối với việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị có liên quan đến phạm vi khu đất thực hiện thí điểm. Việc thực hiện thí điểm phải bảo đảm tuân thủ giữ ổn định 3,5 triệu ha đất lúa, giữ tỷ lệ che phủ rừng ổn định 42%.

Bộ Tài nguyên và môi trường đề xuất thời gian thí điểm là 5 năm, bắt đầu từ ngày 1/1/2025, ưu tiên thực hiện đối với khu vực đô thị, khu vực quy hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt.

Việc thực hiện thí điểm không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.

Theo dự thảo, người sử dụng đất, nhà đầu tư sẽ chủ động trong việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị; tránh phát sinh thủ tục hành chính, hạn chế khiếu kiện của người dân khi bị thu hồi đất. Các dự án nhà ở thương mại cũng được tháo gỡ khó khăn để đẩy nhanh tiến độ.

Theo chương trình Kỳ họp thứ tám của Quốc hội, Dự thảo Nghị quyết sẽ được trình Quốc hội vào sáng ngày mai, 13/11.

Mỹ Lan