Kinh tế Nga bất ngờ đối mặt bong bóng bất động sản

Các khu căn hộ đang được xây dựng ở Moscow, Nga. Ảnh: Moscow Times

Tiền vay thế chấp giá rẻ thúc đẩy hoạt động xây dựng

Giá nhà tăng cao nhờ tiền vay thế chấp ưu đãi, cùng với lạm phát tăng nhanh, đã bộc lộ sự chia rẽ sâu sắc giữa các nhà lãnh đạo Nga. Một bên là ngân hàng trung ương có nhiệm vụ duy trì sự ổn định tài chính và bên kia là Điện Kremlin đang cố gắng củng cố sự ủng hộ của người dân trước cuộc bầu cử tổng thống năm 2024.

Tuần trước, Tổng thống Vladimir Putin cho biết ông có kế hoạch gia hạn chương trình cho vay thế chấp với lãi suất thấp cho các gia đình có trẻ em đến cuối năm sau. Trong khi đó, Thống đốc Ngân hàng trung ương Nga (CBR) Elvira Nabiullina kêu gọi chấm dứt một phần chương trình vay thế chấp được trợ cấp và cảnh báo điều này đang làm suy yếu nỗ lực của CBR nhằm hạ nhiệt nhu cầu và lạm phát. Tuần trước, CBR đã nâng lãi suất chủ chốt lên 16%, cao hơn gấp đôi so với thời điểm tháng 6.

“Nếu chính phủ không hạn chế và nhắm mục tiêu cho các chương trình vay thế chấp được trợ cấp, thì tác động của lãi suất cơ bản đối với nền kinh tế sẽ yếu đi đáng kể. Do đó, chúng ta có thể cần phải giữ lãi suất cao trong thời gian dài hơn”, bà nói.

Người Nga từ lâu ngại vay thế chấp để mua nhà, chỉ thích mua để sở hữu hoàn toàn. Điều đó bắt đầu thay đổi vào năm 2020, khi chính phủ đưa ra các khoản vay thế chấp được trợ cấp, cho phép mua những ngôi nhà mới xây như một biện pháp hỗ trợ trong đại dịch Covid-19.

Sự quan tâm đến chương trình này đã tăng lên kể từ khi cuộc xung đột Nga-Ukraine xảy ra. Sau sự sụt giảm nhu cầu ban đầu trong lĩnh vực cho vay thế chấp sau cuộc xung đột, các ngân hàng ở Nga bắt đầu nới lỏng các tiêu chuẩn cho vay và chính phủ tăng cường thanh toán cho người dân. Trong khi đó, các biện pháp trừng phạt của phương Tây khiến những người Nga giàu có không còn nơi nào ở nước ngoài để gửi tiền.

Theo dữ liệu của CBR, tính đến tháng 10, khối lượng vay thế chấp của Nga tăng 72% trong năm nay, lên gần 70 tỉ đô la Mỹ, lập kỷ lục mới hàng năm. Phần lớn trong số đó đã được cung cấp với lãi suất thấp hơn nhiều so với lãi suất thị trường nhờ sự hỗ trợ của chính phủ. Các khoản thế chấp giá rẻ này giúp các hộ gia đình nâng cấp lên những ngôi nhà lớn hơn, hiện đại hơn. Kết quả là hoạt động xây dựng ồ ạt đã thúc đẩy các hoạt động kinh tế.

Với nhiều người Nga, đầu tư vào bất động sản là một trong số ít nơi có thể gửi gắm tiền mặt dư thừa và phòng thủ lạm phát cao. Các lệnh trừng phạt của phương Tây đã bóp nghẹt thị trường chứng khoán Nga. Các biện pháp kiểm soát tiền tệ của chính phủ cũng như lệnh trừng phạt khiến việc chuyển tiền ra nước ngoài trở nên khó khăn.

Điều kiện tài chính dễ dàng đã làm tăng chi phí nhà ở mới. Giá trung bình của một căn hộ mới xây ở Nga cao hơn 40% so với căn hộ bán lại trên thị trường thứ cấp. Mức chênh lệch đó chưa đến đến 10% trước khi chương trình vay thế chấp ưu đãi được triển khai. Điều này cũng có nghĩa là những người mua căn hộ mới có thể thua lỗ nếu bán lại.

Lo ngại nền kinh tế quá nóng

Nga đã chống chọi các lệnh trừng phạt tốt hơn nhiều so với mong đợi, với nền kinh tế dự kiến tăng trưởng trong năm nay. Cỗ máy kinh tế Nga vẫn hoạt động khá tốt nhờ doanh thu xuất khẩu dầu khí vẫn cao, chi tiêu quân sự tăng mạnh và các khoản trợ cấp cho người dân dưới hình thức tăng lương hưu và tăng cường các khoản vay giá rẻ. Chương trình vay thế chấp là một phần quan trọng của sự hỗ trợ đó.

Tuy nhiên, các nhà kinh tế cảnh báo, chi tiêu và cho vay mạnh đã dẫn đến những dấu hiệu đáng báo động về tình trạng quá nóng của nền kinh tế. “Đối với phần lớn người dân Nga, khoản vay thế chấp thường nằm ngoài khả năng tiếp cận. Vì vậy, đây điều mà chính phủ muốn thể hiện sự quan tâm. Nhưng chương trình vay thế chấp lãi suất thấp khiến nền kinh tế hoạt động quá nóng, làm tăng thêm rủi ro về sự ổn định”, Liam Peach, nhà kinh tế cấp cao về thị trường mới nổi của Capital Economics, bình luận.

Chính phủ cũng đối mặt với chi phí gia tăng từ chương trình này. Moscow đã hoàn trả cho các ngân hàng khoản chênh lệch giữa lãi suất thị trường cho khoản thế chấp, ở mức 16% tại ngân hàng lớn nhất Nga, Sberbank, và lãi suất vay thế chấp ưu đãi 6% hoặc 8%.

Theo tờ Vedomosti của Nga, chính phủ dự đoán chi phí cho phần chênh lệnh lãi suất này của chương trình vay thế chấp sẽ tăng gần gấp 4 lần vào năm tới, lên 454 tỉ rúp, tương đương khoảng 5 tỉ đô la. Thừa nhận chương trình có thể gây ra rủi ro, tuần trước, chính phủ phủ tăng khoản trả trước bắt buộc khi mua nhà lên tới 30%, từ mức 20% hiện nay.

Theo dữ liệu của CBR, cho đến nay, tỷ lệ vỡ nợ của các khoản vay thế chấp vẫn ở mức thấp, với chỉ có 0,4% trễ hạn thanh toán. Nhưng các nhà kinh tế lo ngại căng thẳng tài chính đang âm ỉ bên dưới bề mặt. Khoảng một nửa số người vay thế chấp chấp mới đang chi từ 80% thu nhập trở lên để trả nợ, gần gấp đôi so với hai năm trước đó, theo Olga Bychkova, chuyên gia kinh tế của Moody’s Analytics.

Gia đình của quân nhân thiệt mạng đầu tư bất động sản

Alexandra Prokopenko, cựu quan chức của CBR, hiện là nhà nghiên cứu ở Trung tâm Carnegie Russia Eurasia, có trụ sở tại Berlin, cho biết một nhóm chủ chốt tham gia cơn bùng nổ bất động sản là gia đình của binh sĩ thiệt mạng và bị thương ở chiến trường Ukraine.

Gia đình của những người lính thiệt mạng ở Ukraine có thể nhận được 5 triệu rúp, tương đương khoảng 56.000 đô la Mỹ, từ chính phủ và hàng triệu rúp hỗ trợ khác từ chính quyền khu vực, lương hưu và tiền bảo hiểm. Nhiều trong số các gia đình đó đã sử dụng số tiền này để mua bất động sản, Prokopenko nói.

“Mọi người cảm thấy mình giàu có hơn. Đây là một yếu tố chính trị rất quan trọng, vì mọi người đều cảm nhận họ đang sống tốt hơn”, Prokopenko nói.

Prokopenko cảnh báo, khủng hoảng bất động sản thể xảy ra nếu chính phủ dừng hoặc cắt giảm sự hỗ trợ hào phóng cho các hộ gia đình. Điều đó sẽ khiến họ không còn khả năng trả nợ thế chấp, khiến các ngân hàng phải gánh nợ xấu. “Những khoản hỗ trợ lãi suất vay thế chấp này từ chính phủ không phải là vĩnh viễn. Đó là một rủi ro rất lớn”, bà nói.

Nga cũng sử dụng các chương trình vay thế chấp giá rẻ như một động lực khuyến khích thanh niên gia nhập quân đội và làm việc trong một số ngành nhất định như công nghệ thông tin, hoặc chuyển đến các khu vực mà Moscow muốn phát triển, như vùng Viễn Đông xa xôi của đất nước và Bắc Cực. Những chương trình đó thường kèm theo trợ cấp bằng tiền mặt.

Sáng kiến “Ngôi nhà bạn ở Bắc Cực” của Moscow sẽ giúp những người mua nhà ở các khu vực phía bắc đất nước được nhận số tiền hỗ trợ lên tới 1,5 triệu rúp, tương đương khoảng 17.000 đô la Mỹ.

Evgeniya, một nhân viên kế toán 43 tuổi sống ở Kola, vùng Murmansk, giáp Phần Lan, và chồng đã nhận được trợ cấp một triệu rúp để xây nhà. Điều đó có nghĩa là nếu sử dụng thêm tiền tiết kiệm, họ không cần phải vay thế chấp.

Phần lớn tăng trưởng cho vay thế chấp đến từ các thành phố lớn như Moscow và St. Petersburg. Nhưng các khu vực khác cũng đang chứng kiến hoạt động vay thế chấp sôi động. Crimea, bán đảo của Ukraine bị Nga sáp nhập vào năm 2014, chứng kiến khối lượng thế chấp tăng gấp đôi trong năm nay, theo dữ liệu của CBR, tính đến tháng 10. Tuva, một khu vực biệt lập ở vùng Siberia của Nga, chứng kiến khối lượng vay thế chấp tăng vọt 233%.

Với cuộc bầu cử tổng thống Nga sẽ diễn ra vào tháng 3 năm tới và ông Putin đã xác nhận tái tranh cử, các nhà kinh tế không mong đợi chính phủ sẽ sớm thắt chặt các quy định vay thế chấp, có thể làm mất lòng cử tri.

Theo WSJ

Chánh Tài