Kỳ vọng mới cho thị trường M&A bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận nhiều thương vụ M&A trong thời gian vừa qua. Ảnh Phạm Hùng

Tín dụng bất động sản phục hồi

Tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh thường thúc đẩy đầu tư DN, đa dạng hóa và quá trình tái cấu trúc thị trường. Khi các DN trong nước tìm cách mở rộng quy mô hoạt động và các nhà đầu tư nước ngoài mong muốn gia nhập thị trường nhanh hơn, M&A trở thành kênh tự nhiên để đạt được tăng trưởng. Theo Cục Thống kê, trong 8 tháng đầu năm 2025, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 26,14 tỷ USD, tăng hơn 27,3% so với cùng kỳ năm trước.

Riêng tháng 8, đã có 18 thương vụ với tổng giá trị gần 2,23 tỷ USD. Các lĩnh vực dẫn đầu về giá trị M&A tại Việt Nam bao gồm: công nghiệp, công nghệ, bất động sản và dịch vụ tài chính. Các thương vụ M&A mang tính chiến lược tiếp tục dẫn dắt thị trường về số lượng, trong khi tổng giá trị giao dịch trong tháng chủ yếu được đóng góp bởi các thương vụ mang tính tái cấu trúc DN (78%). Nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế về số lượng thương vụ, trong khi nhà đầu tư quốc tế dẫn dắt ở các giao dịch quy mô lớn. Sự phân bổ này phản ánh thế mạnh riêng của từng nhóm: nhà đầu tư nội địa am hiểu khung pháp lý, nắm bắt quỹ đất và tận dụng mạng lưới địa phương, trong khi nhà đầu tư nước ngoài thường nhắm tới các dự án có quy mô đủ lớn, pháp lý minh bạch và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Bên cạnh đó, dự báo tăng trưởng cao cho thấy nhu cầu tiêu dùng cải thiện, dòng vốn gia tăng và niềm tin mạnh mẽ hơn vào triển vọng dài hạn của Việt Nam. Trong bối cảnh này, các DN không chỉ theo đuổi M&A để mở rộng thị phần mà còn để nắm bắt lợi thế và các xu hướng chiến lược - như tiếp cận công nghệ hiện đại, thâm nhập các ngành có tiềm năng cao, và củng cố khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng.

Đến tháng 8/2025, tín dụng bất động sản tại Việt Nam đã ghi nhận tín hiệu phục hồi, được hỗ trợ bởi điều kiện thị trường cải thiện và các biện pháp từ Chính phủ, dù vẫn còn thách thức với khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn và chi phí cao của chủ đầu tư. Ngân hàng Nhà nước đã nâng mục tiêu tăng trưởng tín dụng nhằm kích thích kinh tế, tập trung cho vay vào các lĩnh vực ưu tiên như nhà ở xã hội. Các ngân hàng cũng nỗ lực giảm lãi suất cho vay, hiện dao động 7-9% và nâng cao chất lượng tín dụng, giúp cải thiện điều kiện tài chính cho cả người vay và nhà đầu tư.

Điều kiện kinh tế vĩ mô thuận lợi cùng với các cải cách pháp lý, chính sách hỗ trợ bao gồm điều Luật Đất Đai mới có hiệu lực từ tháng 8/2024 đã góp phần ổn định điều kiện tín dụng, giúp thị trường bất động sản Việt Nam duy trì trạng thái ổn định tương đối so với các nước trong khu vực, góp phần tăng tính minh bạch và tạo đà cho tăng trưởng.

Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến ưu tiên của các nhà sản xuất và DN logistics toàn cầu nhờ vị trí chiến lược vừa là cầu nối giữa châu Á và châu Âu, vừa là điểm then chốt trên tuyến hàng hải quốc tế sôi động ở Biển Đông. Các nhà đầu tư chiến lược nước ngoài chủ yếu đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Thái Lan, và gần đây là các quỹ đầu tư từ Mỹ và châu Âu. Đồng thời, chiến lược “Trung Quốc+1” đang thúc đẩy nhiều tập đoàn đa quốc gia dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam nhằm đa dạng hóa chuỗi cung ứng.

Trong bối cảnh đó, Chính phủ Việt Nam vẫn nỗ lực cải thiện môi trường đầu tư qua việc triển khai nhiều dự án hạ tầng trọng điểm, bao gồm các cây cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo và Ngọc Hồi (Hà Nội kết nối với Bắc Ninh và Hưng Yên), sân bay quốc tế Gia Bình (Bắc Ninh), cùng tuyến đường sắt cao tốc Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Những dự án này sẽ củng cố khả năng kết nối cả khu vực và quốc tế. Song song đó, cải cách hành chính và việc phân cấp thẩm quyền phê duyệt về cho địa phương đã rút ngắn đáng kể tiến độ triển khai dự án.

Kích thích hoạt động M&A

Indochina Capital cho rằng, dòng vốn ngoại mạnh mẽ chảy vào bất động sản công nghiệp đã trở thành một xu hướng rõ rệt, thúc đẩy tăng trưởng giá thuê và kích thích hoạt động M&A trong phân khúc này. Phần lớn nguồn vốn này đến từ các quỹ và tập đoàn quốc tế, vốn nhìn nhận vị thế sản xuất và thương mại của Việt Nam là một lợi thế lớn dẫn tới nhu cầu ngày càng tăng đối với nhà xưởng và kho bãi chất lượng cao.

Từ đầu năm 2025 đến tháng 8, Việt Nam đã đón hơn 12,2 triệu lượt khách quốc tế, tăng 22,5% so với cùng kỳ năm 2024 và được dự báo sẽ đạt 31,84 tỷ USD vào năm 2030, tương ứng với tốc độ tăng trưởng kép hằng năm (CAGR) ổn định 7,25% trong giai đoạn này. Những cải cách về thị thực đã mang lại bước tiến đáng kể, bao gồm việc kéo dài thời gian lưu trú tối đa lên 45 ngày và triển khai chương trình Thị thực Vàng có thời hạn 10 năm nhằm thu hút các nhà đầu tư sở hữu tài sản lớn và nguồn nhân lực chất lượng cao. Ngành du lịch đang ngày càng trở thành động lực quan trọng cho nền kinh tế Việt Nam đang tăng tốc, trong đó TP Hồ Chí Minh và Hà Nội là hai đầu tàu chính.

Trung tâm dữ liệu đã trở thành một trong những phân khúc giao dịch sôi động nhất, được thúc đẩy bởi quá trình số hóa nhanh chóng của nền kinh tế và nhu cầu gia tăng đối với dịch vụ điện toán đám mây. Khối lượng giao dịch trong khu vực đã đạt mức kỷ lục vào năm 2024 và tiếp tục duy trì mạnh mẽ trong năm 2025, trong đó Việt Nam ngày càng được định vị là một điểm đến cạnh tranh nhờ dân số trẻ, am hiểu công nghệ, dòng vốn FDI mạnh mẽ vào sản xuất công nghệ, cùng năng lực năng lượng tái tạo đang mở rộng.

Trong năm 2023, hạ tầng trung tâm dữ liệu tại Việt Nam vẫn còn ở giai đoạn sơ khai với số lượng hạn chế so với nhiều quốc gia trong khu vực. Trong khi các thị trường phát triển như Nhật Bản, Australia hay Singapore đã hình thành hệ sinh thái trung tâm dữ liệu quy mô lớn, Việt Nam mới chỉ ở bước đầu phát triển. Tuy nhiên, đây lại chính là dư địa đáng kể cho tăng trưởng, khi nhu cầu về lưu trữ, xử lý và quản lý dữ liệu ngày càng gia tăng mạnh mẽ, nhờ sự bùng nổ của thương mại điện tử, dịch vụ tài chính công nghệ (fintech), và xu hướng chuyển đổi số trong DN. Việc mở rộng đầu tư vào lĩnh vực trung tâm dữ liệu tại Việt Nam được dự báo sẽ gia tăng, đặc biệt khi quốc gia này đang thu hút các tập đoàn công nghệ và các nhà đầu tư hạ tầng quốc tế.

Song song với hạ tầng số, thị trường bất động sản cho thuê tại Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng ổn định trong dài hạn. Quy mô thị trường liên tục mở rộng từ 2017 và dự kiến tiếp tục duy trì đà tăng đến năm 2029. Phân khúc nhà cho thuê hiện chiếm tỷ trọng lớn, phản ánh nhu cầu bền vững từ người dân đô thị và các khu vực dân cư truyền thống. Trong khi đó, phân khúc căn hộ cho thuê đang phát triển nhanh hơn, được thúc đẩy bởi quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, sự gia tăng tầng lớp trung lưu và lực lượng chuyên gia nước ngoài làm việc tại Việt Nam.

Ngô Sơn