Lãi suất cho vay bất động sản tăng cao: Hết thời kỳ 'tiền rẻ', thị trường đi vào giai đoạn sàng lọc

Lãi suất liên tục tăng cao

Hiện tại, một số ngân hàng như Vietcombank, BIDV, VietinBank đang áp dụng mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà dao động 7–9%/năm trong 6 - 12 tháng đầu. Tuy nhiên, sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi phổ biến ở mức 10 - 12%/năm, tùy biên độ và điều kiện từng khách hàng.

Tại Vietcombank, theo thông báo từ một chi nhánh ở TP.HCM, lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố đã có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán, cũng như tái tài trợ khoản vay, hiện thấp nhất từ 9,6%/năm. Trong khi cùng kỳ năm ngoái, mức lãi suất chỉ khoảng 6%/năm cố định 12 tháng và 7%/năm cho 24 tháng, tức tăng xấp xỉ 60%.

VietinBank hiện cũng đã nâng lãi suất vay mua bất động sản cố định 24 tháng lên hơn 12%/năm. BIDV đưa lãi suất cho vay bất động sản lên tối thiểu 9,7% trong 6 tháng đầu, 10% cho 12 tháng và tới 13,5% nếu cố định 18 tháng. Trong khi năm ngoái, lãi suất cho vay bất động sản chỉ dao động từ 6,5 - 8% trong 6 - 12 tháng đầu tiên.

Ở các ngân hàng tư nhân, lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục neo ở mức cao và tăng dần theo thời gian vay. Techcombank cho vay ở mức 8,5 - 9,5%, ACB khoảng 9,5 - 10,5%, trong 6 - 12 tháng; Ngân hàng MB áp dụng phổ biến từ 9 - 9,5% cho gói vay cố định 12 - 24 tháng; VIB dao động từ 9,9 - 12%.

Giới nghiên cứu thị trường bất động sản nhận định, việc lãi suất cho vay tăng sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu tín dụng lĩnh vực này thời gian tới.

Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, tính đến 31/12/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 4,74 triệu tỉ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỉ đồng, chiếm 45,58% tổng dư nợ tín dụng bất động sản, tăng 49,55% so với cuối năm 2024, tương đương tốc độ tăng gấp khoảng 1,85 lần tốc độ tăng của dư nợ tín dụng phục vụ tiêu dùng, sử dụng bất động sản.

Theo Công ty CP chứng khoán SSI, sau khi duy trì lãi suất cho vay ở mức thấp 5,5 - 6%/năm trong năm 2025, lãi suất cho vay mua nhà hiện nay tăng quanh mức 10%/năm. Nhóm ngân hàng quốc doanh dẫn đầu xu hướng tăng này, kéo theo các ngân hàng thương mại cổ phần cũng đưa lãi suất lên vùng 9 - 10%.

Còn theo VARS IRE, từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể với người vay. Nhiều ngân hàng hiện áp dụng lãi suất sau ưu đãi khoảng 12 - 14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm. Trước đó, không ít khách hàng tiếp cận các gói vay với lãi suất ưu đãi 5 - 6%/năm nhưng thời gian cố định chỉ 3 - 6 tháng.

Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, nhất là với các cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi "lướt sóng".

Thời kỳ 'tiền rẻ' đã qua, thị trường đi vào sàng lọc

Theo VARS IRE, áp lực chi phí vốn trong bối cảnh thị trường dần bước vào trạng thái cân bằng hơn không chỉ buộc người mua và nhà đầu tư thận trọng hơn trong các quyết định đầu tư, mà còn từng bước loại bỏ những chủ thể phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc có tư duy đầu tư ngắn hạn, qua đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo cán cân cung cầu thực.

Với đặc thù là lĩnh vực phụ thuộc lớn vào nguồn vốn vay, bất kỳ sự thay đổi nào trong chính sách tín dụng đều có thể tác động trực tiếp đến thanh khoản, giá cả và kỳ vọng của các chủ thể trên thị trường bất động sản.

VARS IRE trong bản tin thị trường mới đây đã cho rằng, lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về “sức chịu đựng” của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Giai đoạn tiền “rẻ” khép lại đang buộc toàn bộ hệ sinh thái thị trường BĐS, từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho tới các tổ chức phát triển dự án phải tái cấu trúc tư duy ra quyết định, chuyển từ tư duy mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro, từ kỳ vọng ngắn hạn sang cách tiếp cận dài hạn và bền vững hơn.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, thanh khoản BĐS đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng “nóng”, khi dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro. Trong bối cảnh lãi suất tăng cao và nhiều biến số vĩ mô khó đoán định, việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính, cần được cân nhắc kỹ càng.

Trong bối cảnh đó, việc mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh buộc thị trường bất động sản bước vào một giai đoạn “thanh lọc tự nhiên”, nơi những mô hình đầu tư dựa trên đòn bẩy cao và kỳ vọng ngắn hạn dần bộc lộ rủi ro.

Áp lực chi phí vốn không chỉ làm thay đổi hành vi của người mua ở thực và nhà đầu tư, mà còn tái định hình toàn bộ logic vận hành của thị trường, từ thanh khoản, giá cả, chiến lược phát triển sản phẩm cho tới cách tiếp cận đầu
tư dài hạn dựa trên dữ liệu, dòng tiền và quản trị rủi ro tài chính.

Sự gia tăng mạnh của chi phí tài chính còn đang làm thay đổi hành vi của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn khoảng 30%.

Ở phía nhà đầu tư, nhóm có tiềm lực tài chính trung bình, phụ thuộc lớn vào vốn vay, đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn. Tuy nhiên, không phải toàn bộ dòng tiền đều rút khỏi thị trường. Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục xuống tiền, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn: sản phẩm phải phù hợp với khả năng tài chính, có pháp lý rõ ràng và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

VARS IRE cho rằng, trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ thuộc về các cá nhân, tổ chức có năng lực tài chính thực và tư duy dài hạn. Cơ hội vẫn tồn tại với nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm có giá tương xứng với giá trị khai thác, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch rõ ràng. Quyết định đầu tư không còn chỉ xoay quanh câu chuyện giá sẽ tăng bao nhiêu, mà phải được cân nhắc trên một tổ hợp các yếu tố, từ khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, biên an toàn tài chính, đến tiềm năng gia tăng giá trị gắn với phát triển hạ tầng, quy hoạch và chất lượng sống thực tế của khu vực. Với người mua ở thực đã có tích lũy, việc tận dụng chính sách ân hạn nợ gốc hoặc hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư có thể giúp tối ưu dòng tiền trong giai đoạn đầu.

Minh Thành