Lãi suất trái phiếu bất động sản 'leo thang' lên 2 con số
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) những tháng cuối năm đang chứng kiến sự trỗi dậy của lãi suất, đặc biệt ở nhóm bất động sản với mức ghi nhận lên tới 12-13,5%/năm – tương đương giai đoạn Covid. Hiện tượng này diễn ra trong bối cảnh áp lực đáo hạn gia tăng và sự cạnh tranh gay gắt từ kênh tiền gửi ngân hàng.
Theo thống kê từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), dù tổng giá trị phát hành trong tháng 11 giảm mạnh 70% so với tháng trước (chỉ đạt hơn 19.600 tỷ đồng), cuộc đua lãi suất lại đang nóng lên từng ngày.
Trong khi lãi suất trái phiếu ngân hàng duy trì ổn định ở mức 5,2 – 6,7%/năm, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã đẩy lãi suất lên mặt bằng chung 9-10,3%/năm, cá biệt xuất hiện nhiều mức lãi suất kỷ lục. Điển hình là Khải Hoàn Land với lô trái phiếu 80 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm, lãi suất lên tới 13,5%/năm; Xây dựng Thái Sơn huy động 4.000 tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm với lãi suất 12,5%/năm; Vingroup phát hành 1.000 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm, lãi suất 12%/năm; Becamex IDC huy động thành công 1.550 tỷ đồng trong một tháng với lãi suất kỳ đầu hơn 10%/năm.
Cuộc đua lãi suất trái phiếu bất động sản đang "nóng" lên từng ngày.
Đà tăng lãi suất trái phiếu được thúc đẩy bởi hai áp lực chính mà các doanh nghiệp địa ốc đang đối mặt. Thứ nhất, tháng 12 được dự báo là tháng cao điểm nhất kể từ tháng 9 với dòng tiền phải trả dự kiến lên tới 45.000 tỷ đồng (gấp 3 lần tháng 11). Trong đó, nhóm bất động sản chiếm 46% giá trị đáo hạn của khối phi ngân hàng, tương đương 9.200 tỷ đồng. Các doanh nghiệp có áp lực đáo hạn lớn gồm: Đầu tư Sun Valley (3.600 tỷ đồng), Vinhomes (2.000 tỷ đồng) và Newco JSC (1.500 tỷ đồng).
Thứ hai, lãi suất huy động tại các ngân hàng đang trên đà đi lên mạnh mẽ, tạo áp lực buộc lãi suất trái phiếu phải tăng để hấp dẫn nhà đầu tư. Chỉ trong nửa đầu tháng 12, khoảng 20 ngân hàng (bao gồm cả nhóm Big 4: Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV) đã điều chỉnh tăng lãi suất.
Theo đó, hiện nay, lãi suất kỳ hạn dài đã tiệm cận 7%/năm. Các khoản tiền gửi quy mô lớn có thể hưởng lãi suất ưu đãi lên tới 9%/năm. Dự báo cuộc đua hút vốn này sẽ duy trì sức nóng đến Tết Nguyên đán 2026.
Không chỉ các doanh nghiệp bất động sản, trước “sức ép” thanh khoản, bản thân các ngân hàng cũng đang chạy đua phát hành trái phiếu để củng cố hệ số an toàn vốn (CAR). Tháng 11, nhóm ngân hàng dẫn đầu phát hành với hơn 11.300 tỷ đồng, với các tên tuổi lớn như BIDV, VPBank, Nam A Bank gia nhập đường đua chào bán nghìn tỷ.
Trước biến động của thị trường, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến dự thảo nghị định thay thế Nghị định 153/2020/NĐ-CP nhằm chuẩn hóa hoạt động chào bán TPDN riêng lẻ. Các điểm mới đáng chú ý bao gồm:
Minh bạch phương án trả nợ: Doanh nghiệp phải công bố chi tiết kế hoạch dòng tiền trả lãi, gốc cho từng kỳ và phương án xử lý tài sản đảm bảo nếu mất khả năng thanh toán.
Nâng cao trách nhiệm: Bắt buộc có hợp đồng với đại diện người sở hữu trái phiếu (đối với người mua là cá nhân hoặc trái phiếu có tài sản đảm bảo). Nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp phải ký cam kết tự chịu trách nhiệm rủi ro.
Linh hoạt sử dụng vốn: Cho phép doanh nghiệp thay đổi phương án sử dụng vốn nếu được cấp có thẩm quyền và trên 65% người sở hữu trái phiếu chấp thuận.
Lũy kế 11 tháng đầu năm, thị trường TPDN ghi nhận sự hồi phục nhất định với giá trị phát hành riêng lẻ đạt hơn 460.000 tỷ đồng, tăng 30% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất cao và áp lực đáo hạn cuối năm vẫn là những thách thức lớn đối với sức khỏe tài chính của doanh nghiệp, đặc biệt là ngành bất động sản.
