Lắng nghe người dân hiến kế: Giải bài toán nhà ở tại TP HCM

Với dân số lớn nhất cả nước, TP HCM đối mặt với nhiều thách thức trong việc bảo đảm an sinh xã hội, y tế, giáo dục và nhà ở, đặc biệt cho người thu nhập thấp và trung bình.

Thực trạng nhà ở tại TP HCM

Theo báo cáo của Chương trình phát triển nhà ở TP HCM giai đoạn 2021 - 2030, trong giai đoạn 5 năm 2016 - 2020, số lượng nhà ở trên toàn thành phố tăng nhanh lên tới 410.752 căn nhà, chủ yếu là nhà ở kiên cố và bán kiên cố, đáp ứng được chất lượng sống của các hộ dân.

Khu vực lõi tại trung tâm đô thị hiện hữu (quận 1, quận 3) đang có xu hướng giãn dân ra các khu vực xung quanh; đồng thời, chuyển đổi các công trình có chức năng ở sang các chức năng thương mại, kinh doanh. Tuy nhiên, vẫn còn một bộ phận dân cư có thu nhập trung bình hoặc thu nhập thấp vẫn đang sống trong các căn nhà chật hẹp trong các hẻm nhỏ, khó cải thiện và chuyển đổi chỗ ở.

Còn tại khu vực các quận khác thuộc khu vực đô thị trung tâm hiện hữu (quận 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú, Bình Thạnh, Phú Nhuận), tốc độ tăng dân số chậm và cũng đang có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực ngoại vi.

Đây là khu vực có đa dạng các loại hình nhà ở: nhà ở thấp tầng do dân cư tự xây dựng, sinh sống ổn định từ lâu đời; các khu chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1975 đến nay đã bị xuống cấp; đan xen với những khu vực dự án nhà ở cao tầng phát triển mới với hạ tầng hoàn chỉnh.

Ngoài ra, ở một số khu vực ven các kênh rạch chính ở quận 4, quận 8 còn có nhà ở ven kênh rạch với điều kiện sống kém.

Cũng theo báo cáo của Chương trình phát triển nhà ở TP HCM giai đoạn 2021 - 2030, trong giai đoạn 2016 - 2020, thành phố có 21 dự án nhà ở thương mại đã triển khai và hoàn thành, cung cấp ra thị trường khoảng 148.415 căn nhà, trong đó chủ yếu là các căn hộ chung cư cao tầng. Tuy nhiên, giá nhà ở thương mại liên tục tăng cao trong những năm gần đây, vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân có thu nhập trung bình trở xuống.

Đặc biệt vấn đề khó khăn đối với thành phố hiện nay là thực trạng nhà ở chung cư cũ vẫn còn hiện hữu tại vùng lõi các quận trung tâm của thành phố.

Theo đó, thành phố hiện có 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975, phần lớn đều trong tình trạng xuống cấp, hư hỏng, không bảo đảm theo quy định.

Mặc dù đã có chính sách khuyến khích và thu hút đầu tư cải tạo chung cư cũ từ nhiều năm nay nhưng tiến độ còn khá chậm, do các chỉ tiêu quy hoạch, đặc biệt là hệ số sử dụng đất chưa tạo điều kiện khả thi về tài chính để triển khai dự án; cùng với đó là những vướng mắc, khó khăn trong các thủ tục.

Đối với nhà ở ven kênh rạch, đến năm 2020, thành phố còn 21.850 căn nhà trên hoặc ven kênh rạch. Các đối tượng sinh sống chủ yếu là người dân có nguồn gốc nhập cư, thu nhập thấp và không có nhiều điều kiện để lựa chọn nơi sống tốt hơn.

Trong những năm qua, TP HCM đã dành nhiều sự quan tâm đến việc phát triển nhà ở cho người dân trên địa bàn thành phố Ảnh: QUỐC ANH

Cần giải pháp đặc biệt

Với quy mô dân số lớn, nền kinh tế phát triển, có sức hấp dẫn lớn đối với người lao động và các nhà đầu tư, TP HCM có cơ hội xây dựng và phát triển thị trường bất động sản lớn, đa dạng các sản phẩm.

Đặc biệt, Nghị quyết 98/2023/QH15 mở ra cho thành phố nhiều cơ hội tháo gỡ những khó khăn về thu hút đầu tư, khơi thông nguồn lực, tạo đà phát triển thị trường bất động sản và nhà ở.

Việc phát triển không gian đô thị và quỹ đất cho nhà ở đối với khu vực lõi của khu vực đô thị trung tâm hiện hữu (quận 1, quận 3) gặp nhiều khó khăn.

Vì vậy, không gian đô thị cần được phát triển theo hướng cải tạo, chỉnh trang, nâng cấp cơ sở hạ tầng những khu nhà ở cũ. Với khu vực chung cư cũ dự kiến lập dự án xây dựng lại, quy hoạch cần xác định các chỉ tiêu về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất bảo đảm tính khả thi.

Các dự án cần ưu tiên việc tái định cư tại chỗ. Nhà ở xã hội (20%) có thể không xây dựng trong khu vực này để khai thác hiệu quả cao giá trị vị trí của dự án.

Đối với các dự án xây dựng mới khu nhà ở cao tầng khu vực này cần xác định là công trình hỗn hợp, căn hộ cao cấp, đầy đủ dịch vụ, cần yêu cầu nghiên cứu kết nối hệ thống không gian ngầm.

Việc tính toán kết nối hệ thống không gian ngầm cần nghiên cứu trên cơ sở hệ thống giao thông công cộng đã quy hoạch, bảo đảm sự thuận tiện cũng như khai thác hiệu quả các dịch vụ, tiện ích của không gian ngầm hình thành trong tương lai.

Đẩy mạnh việc tháo gỡ những vướng mắc về thủ tục hành chính, đầu tư, hướng tới hoàn tất việc di dời, cải tạo và xây mới các chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm.

Đối với nhà ở do cá nhân, hộ gia đình tự xây, có thể chia thành 2 nhóm: nhà ở cho mục đích cư trú và nhà ở cho mục đích cho thuê hoặc kết hợp cho thuê với cư trú.

Đối với nhóm 1, tạo điều kiện cho các cá nhân, hộ gia đình được cấp phép xây dựng hoặc cải tạo, nâng cấp nhà ở, nâng cấp tiện nghi sinh hoạt, chất lượng môi trường sống; xóa bỏ nhà tạm, giảm tỉ lệ nhà bán kiên cố. Tuy nhiên, phải bảo đảm phù hợp với các chỉ tiêu quy hoạch của khu vực.

Đối với nhóm 2, tạo điều kiện cho các cá nhân, hộ gia đình được cấp phép xây dựng hoặc cải tạo, nâng cấp điều kiện nhà ở, tiện nghi sinh hoạt, phù hợp với nhu cầu cho thuê hoặc kinh doanh các mặt hàng được cho phép; bảo đảm chất lượng và tiêu chuẩn nhà ở.

Với loại hình nhà ở riêng lẻ do người dân tự xây dựng, bao gồm cả mục đích cư trú hay kết hợp kinh doanh đều khuyến khích sử dụng vật liệu thân thiện, sử dụng năng lượng xanh, năng lượng tái tạo...

ThS Nguyễn Văn Quang