Loay hoay xử lý tranh chấp chung cư

Gia tăng tranh chấp

Ðã nhiều năm nay, cư dân tại chung cư 86 Tản Ðà (quận 5, TP Hồ Chí Minh) liên tục phản ánh chủ đầu tư là Công ty cổ phần địa ốc Việt Chi Hưng hợp thức hóa phòng sinh hoạt cộng đồng, hầm giữ xe (sở hữu chung của cư dân) để bán cho một đơn vị khai thác kinh doanh. Chủ đầu tư cũng sử dụng hành lang an toàn về phòng cháy, chữa cháy của tòa nhà để giữ xe có thu phí và đóng cửa vào ban đêm, tiềm ẩn rủi ro đối với cư dân nếu xảy ra cháy.

Tương tự, cư dân tại chung cư Khang Gia Tân Hương (đường Tân Hương, quận Tân Phú) phản ánh, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Ðầu tư và Phát triển địa ốc Khang Gia tự ý chia nhỏ diện tích căn hộ, tăng diện tích tầng hầm, xây dựng lấn chiếm khu vực công cộng như phòng sinh hoạt cộng đồng, chiếm giữ quỹ bảo trì căn hộ, chậm bàn giao căn hộ cho khách hàng. Không chỉ vậy, chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ chung cư cho ngân hàng nhưng không thanh toán nợ dẫn tới bị ngân hàng thông báo sẽ siết nợ, thu giữ và xử lý tài sản gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là toàn bộ chung cư Khang Gia Tân Hương, ảnh hưởng trực tiếp quyền lợi của người mua nhà.

Chủ đầu tư chung cư Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè), chung cư Tân Tạo 1 (phường Tân Tạo A, quận Bình Tân) thì bị người dân tố chiếm dụng quỹ bảo trì 2%, không lập tài khoản để sử dụng kinh phí bảo trì; tăng phí quản lý không đúng quy định; không đóng kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu riêng. Còn chung cư The Park Residence (Nhà Bè) bị cư dân phản ánh chủ đầu tư không bảo đảm chất lượng căn hộ…

Các tranh chấp nêu trên mang tính điển hình tại TP Hồ Chí Minh. Thống kê của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho thấy, thành phố hiện có khoảng 38 chung cư đang có khiếu nại, tranh chấp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở, quyền sử dụng đất, bãi giữ xe, quản lý vận hành chung cư; 212 chung cư chưa có ban quản trị do chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư, hoặc đã tổ chức nhưng không đủ số lượng chủ sở hữu, người sử dụng, không có người ứng cử, đề cử vào ban quản trị. 151 chung cư không có đơn vị quản lý, vận hành.

Sở Xây dựng thành phố cho rằng, nguyên nhân chính dẫn tới các tranh chấp là do các chủ đầu tư vi phạm quy định; trong đó, có trường hợp chủ đầu tư bán diện tích căn hộ cho khách hàng nhưng không bán diện tích chung. Ðây là điều không đúng vì giá bán đã bao gồm phần diện tích thuộc sở hữu riêng và sở hữu chung. Cùng với đó, sự buông lỏng quản lý, phát hiện không kịp thời của cơ quan quản lý nhà nước, năng lực và phẩm chất một số ban quản trị chưa đáp ứng yêu cầu, chưa đặt lợi ích của cư dân lên trên hết; đơn vị quản lý, vận hành thiếu tính chuyên nghiệp… cũng là những nguyên nhân khiến tranh chấp chung cư ngày càng nhiều hơn.

Cần có giải pháp căn cơ

Mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở 2014 để bổ sung hai mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư. Một là mô hình chủ đầu tư tự quản lý, vận hành nhà chung cư; hai là giao cho các đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp.

UBND thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị Trung ương điều chỉnh Luật Nhà ở năm 2014 theo hướng cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư cho ban quản trị bằng cách các bên khởi kiện tại tòa án nhân dân theo pháp luật về tố tụng dân sự. Về lâu dài, kiến nghị bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay. Việc hình thành quỹ bảo trì phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do ban quản trị chung cư thu của các chủ sở hữu trong quá trình quản lý, sử dụng theo tỷ lệ phần trăm do hội nghị nhà chung cư quyết định.

Cần tăng nặng chế tài xử lý đối với các vi phạm trong công tác quản lý sử dụng chung cư như: Vi phạm nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư; ban quản trị nhà chung cư không tổ chức hội nghị nhà chung cư thường niên; các thành viên ban quản trị nhà chung cư không tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý, sử dụng nhà chung cư...

UBND thành phố Hồ Chí Minh cũng đề nghị Bộ Xây dựng ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn xác định diện tích để xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh và ô-tô, tránh phát sinh tranh chấp. Hướng dẫn việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nơi để xe tại chung cư đối với trường hợp sau ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành đến trước ngày Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành. Hướng dẫn mô hình hoạt động của ban quản trị theo hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần.

UBND cấp huyện, cấp xã sẽ chịu trách nhiệm về giải quyết các tranh chấp, khiếu nại cũng như tình hình trật tự xã hội tại nhà chung cư; đồng thời giải quyết tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Sở Xây dựng tăng cường kiểm tra, giải quyết dứt điểm các tranh chấp, khiếu nại về việc chiếm dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; giải quyết các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư; xác định diện tích sở hữu, sử dụng chung, riêng của nhà chung cư; nghiệm thu, đánh giá chất lượng xây dựng nhà chung cư; tổ chức kiểm tra, thanh tra và xử lý các vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư.