Lối đi nào cho bất động sản nghỉ dưỡng phát triển thời gian tới?

Bất động sản nghỉ dưỡng còn khó khăn

Báo cáo thị trường bất động sản mới đây của Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận, quý III/2023, cả nước có khoảng 16 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chào bán, cung cấp ra thị trường khoảng 970 sản phẩm, tăng gấp đôi so với quý trước, nhưng chỉ bằng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở khu vực miền Trung và miền Nam.

Tỷ lệ hấp thụ bằng 23%, tương đương với 225 giao dịch, chỉ bằng 1/10 cùng kỳ, do sức cầu thị trường vẫn chưa được cải thiện. Hàng tồn kho toàn các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng giá quá cao.

Một góc khu du lịch nghỉ dưỡng FLC Hạ Long (Quảng Ninh). Ảnh: TN

Đại diện VARS cho rằng, thị trường đã có những dấu hiệu phục hồi ổn định, bền vững cùng với sự trở lại của các dự án condotel của các chủ đầu tư uy tín. Tuy nhiên, giá bán tiếp tục xu hướng đi ngang, không có nhiều biến động. Chủ đầu tư tiếp tục áp dụng những chương trình ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất,… để kích cầu.

Những dự án condotel có pháp lý hoàn thiện, được vận hành bởi những thương hiệu quốc tế cao cấp với mức giá bán dưới 50 triệu đồng/m2 được khách hàng ưu tiện lựa chọn. Thị trường khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng được bổ sung nguồn cung mới từ một số dự án đã khai trương và ra mắt thị trường như: Khu nghỉ dưỡng Bang Onsen & Resort tại Quảng Bình, khu nghỉ dưỡng 5 sao Lady Hill Sapa Resort tại Lào Cai, khu du lịch nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe và dân cư khu vực suối nước nóng Hội Vân tại Bình Định.

Đại diện VARS phân tích thêm, giao dịch sẽ được cải thiện nhưng số lượng không nhiều và có sự phân hóa giữa các dòng sản phẩm. Giao dịch condotel dự kiến sẽ có mức tăng cao nhất do nguồn cung sơ cấp của phân khúc này đã trở lại sau thời gian dài vắng bóng trên thị trường.

Tại báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023, của Bộ Xây dựng cũng đưa ra đánh giá, trong tháng 7 và 8/2023, lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng được mở bán mới là rất hạn chế. Nhu cầu mua và lượng đặt cọc thấp khiến nhiều chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường đã tác động làm cho nguồn cung mới đối với loại hình bất động sản này liên tục giảm trong năm 2023.

Yếu tố nào tác động đến thị trường nghỉ dưỡng?

Theo phân tích của ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels, những yếu tố tác động đến thị trường nghỉ dưỡng của Việt Nam có thể chia thành ba nhóm ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Mỗi nhóm tác động đến quá trình khôi phục của thị trường khác nhau.

Về mặt ngắn hạn, sự thiếu vắng nguồn khách Trung Quốc, vốn chiếm 32% tổng lượt khách quốc tế đến Việt Nam (trong năm 2019) đem đến nhiều thách thức cho hoạt động kinh doanh nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, chi phí các chặng bay dài trở nên đắt đỏ hơn cũng tác động đến sự khôi phục của một số thị trường, như thị trường khách châu Âu. So với cùng kỳ 2019, tổng lượt khách châu Âu đến Việt Nam vẫn thấp hơn mức trước đại dịch khoảng 38%.

Những yếu tố tác động đến thị trường nghỉ dưỡng của Việt Nam có thể chia thành ba nhóm ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Ảnh: TL

Về trung hạn, để ngành du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam cạnh tranh hiệu quả và bền vững hơn, ông Mauro Gasparotti cho rằng, cần chú trọng hơn nữa công tác truyền thông sản phẩm du lịch đến thị trường quốc tế, cũng như thực hiện quảng bá hình ảnh phù hợp với đặc thù từng địa phương.

Việc gia tăng thời hạn miễn thị thực lên 90 ngày là tin đáng khích lệ, tạo điều kiện thuận lợi cho cả nhóm khách nghỉ dưỡng cũng như nhóm khách công vụ lên kế hoạch cho chuyến đi đến Việt Nam mà không bị giới hạn về số lần nhập cảnh.

Việc thiết lập các văn phòng đại diện để quảng bá hoạt động du lịch Việt Nam tại thị trường quốc tế là điều cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh các quốc gia trong khu vực đang cạnh tranh gay gắt để thu hút khách quốc tế quay trở lại.

"Hàn Quốc hiện là thị trường khách quốc tế lớn nhất đến Việt Nam. Tuy nhiên, tổng lượt khách vẫn thấp hơn mức năm 2019. Thị trường Trung Quốc đang dần khôi phục đạt 950 nghìn lượt khách, nhưng chỉ tương đương 28% so với cùng kỳ 2019. Thị trường khách châu Mỹ và châu Úc thấp hơn so với cùng kỳ 2019 khoảng 8%, đạt tổng 900 nghìn lượt khách, chủ yếu là du khách đến từ Mỹ và Úc" - ông Mauro Gasparotti thông tin.

Ví dụ như khi nhắc đến du lịch biển đảo, hình ảnh điểm đến của Phú Quốc đối với thị trường khách quốc tế vẫn kém hơn với các hòn đảo du lịch khác như: Phuket, Bali và Boracay. Bên cạnh Phú Quốc, các điểm đến đang trong quá trình phát triển “nóng” như Hồ Tràm, Quy Nhơn và Mũi Né cũng sẽ được hưởng lợi từ các chiến lược quảng bá tại thị trường quốc tế, nếu được hoạch định, triển khai hiệu quả.

Mặc dù ngành nghỉ dưỡng Việt Nam được đánh giá giàu tiềm năng, tuy nhiên không phải tất cả mô hình đều có thể hoạt động hiệu quả. Một số chủ đầu tư vội vàng gia nhập thị trường, mà chưa có sự đánh giá thấu đáo điều kiện thị trường địa phương, thậm chí cho rằng các mô hình kinh doanh khách sạn đều như nhau. Điều này khiến việc hoạch định, triển khai dự án không được thực hiện chỉn chu, hạn chế khả năng vận hành của dự án sau khi đi vào hoàn thiện.

Nhận định về triển vọng phát triển của ngành trong dài hạn, ông Mauro chia sẻ, du lịch - khách sạn là một trong những hoạt động kinh tế quan trọng, đem đến nhiều cơ hội việc làm và đem đến cơ hội phát triển cho những điểm đến mới.

Để Việt Nam có thể khẳng định, gia tăng mức độ cạnh tranh trên bản đồ du lịch thế giới, ngành du lịch cần những chiến lược dài hơi hơn, chú trọng nâng cấp, làm mới các sản phẩm, bảo tồn các yếu tố văn hóa địa phương, nét đặc trưng cộng đồng, cũng như phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng tương ứng với tốc độ phát triển. Đồng thời, ngành du lịch cần định hướng phát triển bền vững, hướng đến các mô hình du lịch sinh thái, du lịch tái tạo, du lịch y tế, và các sản phẩm dành cho đối tượng du khách cao tuổi.

Bên cạnh đó, hoạt động trải nghiệm, vui chơi giải trí trong các khu phức hợp nghỉ dưỡng cũng có nhiều tiềm năng. Việc nắm bắt các xu hướng đang định hình ngành nghỉ dưỡng trên toàn cầu là điều cần thiết để ngành du lịch tại Việt Nam có thể cạnh tranh và phát triển bền vững hơn./.

Văn Tuấn