Luật đất đai sửa đổi: Gỡ khó cho thị trường bất động sản

Luật đất đai sửa đổi: Góp phần minh bạch trong đất đai, những nhà đầu tư thực sự có năng lực, khả năng đầu tư sẽ nắm được dự án... (Ảnh: Chụp tại khu vực Lê Văn Lương, Hà Nội). Ảnh: Khánh Huy

Những điểm mới của Luật đất đai sửa đổi

Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Theo Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Phan Đức Hiếu, quan hệ đất đai có tính chất rất đặc biệt, luôn tồn tại lợi ích 3 bên: Nhà nước, người sử dụng đất và người muốn tiếp cận đất đai. Đôi khi lợi ích giữa các bên cũng không đồng nhất, DN thì mong muốn giá thấp, còn người có đất mong giá cao. Do đó, việc giải quyết câu chuyện cân bằng lợi ích các bên là vấn đề khó và cũng rất khó làm cho tất cả các bên hài lòng ở mức cao nhất. Luật đất đai sửa đổi lần này có 5 nhóm điểm mới quan trọng...

Thứ nhất là các quy định nhằm bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của người sử dụng đất; nhóm này có rất nhiều quy định, có nội dung được thảo luận nhiều như mở rộng quyền sử dụng đất với đối tượng là công dân Việt Nam; chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số.

Nhóm thứ hai là các quy định tiếp cận đất đai của người dân và DN. Trong đó điều 79 (thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) được thiết kế thu hồi đất phục vụ cho việc xây dựng hạ tầng kinh tế xã hội, phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Điều này đã được thiết kế mới, thể chế hóa đầy đủ điều 54 của Hiến pháp về việc chỉ thu hồi đất trong trường hợp thực sự cần thiết.

Nhóm thứ ba là các quy định nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Trong đó có quy định về đất sử dụng kết hợp đa mục đích. Ở đây giới hạn, thu hẹp trường hợp phải xin phép; vấn đề nhận chuyển đổi đất nông nghiệp để tăng cơ hội tích tụ sản xuất quy mô lớn. Vấn đề nhận chuyển nhượng đất trồng lúa với người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp...

Nhóm thứ tư là các quy định về tài chính đất đai; trong đó đã tách bạch vấn đề định giá đất, bảng giá đất; chính sách hỗ trợ miễn giảm về đất; một số chính sách ổn định tiền thuê đất như là một hoạt động đầu vào của hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Nhóm thứ năm là quy định nâng cao hiệu quả hiệu lực quản lý Nhà nước về sử dụng đất đai. Trong đó đã đáng chú ý là cắt giảm các thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho người dân và DN.

4 phương pháp định giá đất trong Luật Đất đai (sửa đổi)

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, bảng giá đất được quy định 5 năm một lần và phải điều chỉnh, bổ sung đối với trường hợp có biến động về giá đất thị trường; tuy nhiên, trên thực tế, rất ít trường hợp thực hiện điều chỉnh bảng giá đất trong quá trình áp dụng, dẫn đến bảng giá đất không phản ánh đúng giá đất thực tế trên thị trường.

Luật Đất đai sửa đổi quy định ban hành bảng giá đất hằng năm để bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất; giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm bảng giá đất sẽ được cập nhật phù hợp với thực tế. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Như vậy, bảng giá đất sẽ được ban hành hằng năm, bắt đầu từ ngày 1/1/2026.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cũng cho biết, định giá đất là vấn đề khó. Luật Đất đai sửa đổi quy định mang tính nguyên tắc, xác định rõ về nội hàm và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp. Các cơ quan đã cân nhắc kỹ lưỡng và thống nhất cao về việc tiếp tục quy định tại Luật Đất đai sửa đổi về phương pháp thặng dư.

Như vậy, sẽ có 4 phương pháp định giá đất trong Luật Đất đai (sửa đổi) gồm: Phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (quy định tại khoản 5 Điều 158 của luật).

Luật đất đai sử đổi có phần đáng chú ý, tại điều 138 quy định về xem xét công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đến trước ngày 1/7/2014. Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, hoặc từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định của Luật thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó.

Luật Đất đai (sửa đổi) lần này mở ra nhiều cách tiếp cận đất đai cho các dự án và Thị trường bất động sản. Theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân chia sẻ: Khi Luật Đất đai (sửa đổi) thông qua các DN sẽ có phương thức tiếp cận đất đai một cách thuận lợi hơn. Khi đó, nguồn cung có thể sẽ tăng lên, giải quyết tình trạng khan hiếm nhà ở. Tuy nhiên, liên quan tới quy định “chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc “đất ở và đất khác”. Trước kia, việc chuyển đổi đất đai từ đất khác sang đất ở tương đối dễ dàng, nhưng với dự thảo luật hiện nay, trường hợp không phải đất ở mà muốn chuyển thành đất ở thì phải thông qua đấu giá, đấu thầu.

Quy định như vậy giải quyết được vấn đề là khi đất nông nghiệp, phi nông nghiệp chuyển thành đất ở sẽ có chênh lệch địa tô do chuyển mục đích sử dụng đất. Khi mang đấu thầu, đấu giá, địa tô đó sẽ được thể hiện thông qua giá trúng đấu thầu. Tính chất thị trường do đó sẽ tăng lên. Điều này góp phần minh bạch trong đất đai, những nhà đầu tư thực sự có năng lực, khả năng đầu tư sẽ nắm được dự án.

Nguyễn Vũ - Hải Anh