Luật Phát triển đô thị: Giao thông công cộng - ‘hạt nhân’ kết nối không gian đô thị

Điều 13 Luật Phát triển đô thị đưa ra cơ chế phân cấp, trao thêm thẩm quyền cho thành phố trong quyết định chính sách, quy hoạch, đầu tư và khai thác nguồn lực tại khu vực TOD.

Thành phố chủ động phát triển khu vực TOD

Dự án Kéo dài tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên đến Trung tâm hành chính thành phố Đồng Nai và Sân bay Long Thành dài khoảng 43,5km. Ảnh tư liệu

Theo khoản 1 Điều 13, HĐND thành phố quy định nhiều nội dung quan trọng liên quan đến phát triển đô thị tại khu vực TOD.

Đáng chú ý, tại điểm a khoản 1 Điều 13, HĐND thành phố được quy định chính sách phát triển đô thị tại khu vực TOD, trong đó bao gồm việc sử dụng ngân sách địa phương để triển khai dự án đầu tư công độc lập nhằm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thu hồi đất, chỉnh trang, phát triển đô thị, thực hiện tái định cư, tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư phát triển đô thị, thương mại, dịch vụ theo quy định của pháp luật hoặc thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án đường sắt áp dụng loại Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Quy định này tạo cơ sở để địa phương chủ động hơn trong việc chuẩn bị quỹ đất, tổ chức lại không gian đô thị và huy động nguồn lực phục vụ phát triển hệ thống giao thông công cộng. Đặc biệt, việc gắn phát triển hạ tầng đường sắt với chỉnh trang đô thị, tái định cư và khai thác quỹ đất cho thấy TOD không chỉ được tiếp cận như một dự án giao thông đơn thuần mà là một phương thức tổ chức phát triển đô thị gắn với hạ tầng.

Hạ tầng đóng vai trò quan trọng trong phát triển giao thông công cộng. Ảnh: Phạm Tùng

Một nội dung quan trọng khác nằm tại điểm b khoản 1 Điều 13. Theo đó, HĐND thành phố quy định chỉ tiêu sử dụng đất, chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch, yêu cầu về tổ chức không gian tại khu vực TOD khác hoặc chưa có quy định tại quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch đô thị và nông thôn. Việc quy định phải dựa trên cơ sở khai thác đồng bộ không gian ngầm, không gian tầm thấp, không làm quá tải hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và bảo đảm kết nối hạ tầng của khu vực; đồng thời ưu tiên mặt đất cho không gian công cộng, cây xanh và chất lượng sống đô thị.

Như vậy, việc tăng tính chủ động trong xác lập các chỉ tiêu phát triển tại TOD đi kèm với những yêu cầu rõ ràng về hạ tầng, không gian và chất lượng sống. Đây là điểm cần được lưu ý khi triển khai TOD, bởi mục tiêu không chỉ là tăng mật độ xây dựng quanh các nhà ga mà phải bảo đảm sự phù hợp giữa phát triển đô thị với năng lực hạ tầng và không gian công cộng.

Khoản 1 Điều 13 cũng trao cho HĐND thành phố quyền quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh phương án tuyến công trình, vị trí công trình trên tuyến đường sắt địa phương, quy hoạch khu vực TOD; việc chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch trong khu vực TOD.

Đặc biệt, tại điểm đ khoản 1 Điều 13, HĐND thành phố quy định phương pháp xác định các khoản thu, mức thu, thẩm quyền, trình tự, thủ tục thực hiện việc thu các khoản thu trong khu vực TOD đối với diện tích sàn xây dựng tăng thêm của dự án xây dựng công trình dân dụng do việc tăng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch hoặc chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật; khoản thu từ việc khai thác giá trị tăng thêm từ đất, phí cải thiện hạ tầng, khoản thu từ khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương, phí kết nối giao thông công cộng và khoản thu khác để phát triển hệ thống đường sắt địa phương và việc kết nối đồng bộ hạ tầng giao thông trong khu vực TOD.

Khai thác giá trị đất, phát triển đồng bộ hạ tầng

Phát triển đồng bộ hạ tầng giúp phát huy hiệu quả giao thông công cộng. Ảnh: Phạm Tùng

Cùng với thẩm quyền của HĐND, Điều 13 còn phân định rõ trách nhiệm của UBND và Chủ tịch UBND thành phố.

Theo khoản 2 Điều 13, UBND thành phố quy định việc tổ chức quản lý, khai thác hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong khu vực TOD.

Trong khi đó, khoản 3 Điều 13 quy định Chủ tịch UBND thành phố có thẩm quyền tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh phương án tuyến công trình, vị trí công trình trên tuyến đường sắt địa phương, quy hoạch khu vực TOD; đồng thời quyết định việc đầu tư xây dựng nhà ở, công trình thương mại dịch vụ, công trình sự nghiệp, công trình công cộng và quyết định cụ thể chỉ tiêu sử dụng đất, chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch tại khu vực TOD theo quy định của HĐND thành phố tại điểm b khoản 1 Điều 13.

Việc phân định thẩm quyền giữa HĐND, UBND và Chủ tịch UBND thành phố tạo ra cơ chế để các quyết định về chính sách, quản lý hạ tầng, quy hoạch và đầu tư được thực hiện trong một khung pháp lý thống nhất. Qua đó, địa phương có thêm điều kiện chủ động tổ chức không gian TOD phù hợp với đặc điểm, nhu cầu và khả năng đáp ứng hạ tầng của từng khu vực.

Tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu được đưa vào khai thác từ ngày 18-5-2026. Ảnh: Phạm Tùng

Một điểm đáng chú ý khác là khoản 4 Điều 13 quy định: Nhà ở, công trình thương mại dịch vụ, công trình sự nghiệp, công trình công cộng tại khu vực nhà ga đường sắt, khu tập kết bảo dưỡng, sửa chữa tàu (đề-pô) được bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại theo quy định của pháp luật trong thời hạn hoạt động của dự án.

Quy định này tạo cơ sở pháp lý cho việc khai thác các công trình tại khu vực nhà ga và đề-pô theo quy định của pháp luật trong thời hạn hoạt động của dự án. Khi kết hợp với các quy định về chỉ tiêu sử dụng đất, khai thác giá trị tăng thêm từ đất, phí cải thiện hạ tầng và phí kết nối giao thông công cộng, Điều 13 cho thấy cách tiếp cận của luật là phát triển TOD theo hướng gắn giao thông công cộng với quy hoạch, đất đai, đầu tư và khai thác nguồn lực đô thị.

Điều 13 vì vậy không chỉ đặt ra cơ chế phát triển các khu vực quanh nhà ga đường sắt, mà còn tạo khung pháp lý để Thành phố chủ động hơn trong tổ chức không gian, huy động nguồn lực và kết nối hạ tầng. Tuy nhiên, các quyền hạn này luôn đi kèm những điều kiện luật định, đặc biệt là yêu cầu không làm quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm kết nối khu vực và ưu tiên không gian công cộng, cây xanh, chất lượng sống đô thị.