M&A khách sạn: Đừng chỉ nhìn doanh thu, hãy 'soi' lợi nhuận

Những khách sạn có nền tảng vận hành ổn định thu hút nhiều sự chú ý của nhà đầu tư

Định giá đúng để nhận diện tài sản tiềm năng

Thị trường khách sạn Việt Nam tiếp tục xuất hiện các dự án mới, nhưng cơ hội đầu tư không chỉ nằm ở những tài sản đang vận hành ổn định. Trên thị trường mua bán và sáp nhập (M&A), các khách sạn còn dư địa cải thiện hiệu quả khai thác hoặc cần tái định vị cũng có thể trở thành mục tiêu hấp dẫn. Điều kiện tiên quyết là nhà đầu tư phải đánh giá đúng dòng tiền, triển vọng vận hành và tổng chi phí cần thiết để tạo giá trị sau giao dịch.

Mới đây, Khu nghỉ dưỡng cao cấp Vĩnh Hy tại Khánh Hòa được khởi công với tổng vốn đầu tư khoảng 1.600 tỷ đồng. Trong tháng 9, Fusion Hotel Group công bố hợp tác quản lý một khu nghỉ dưỡng mới tại hồ Tuyền Lâm, Đà Lạt; Minor Hotels ký hợp đồng quản lý khách sạn Avani+ Hanoi, dự kiến khai trương năm 2028. Những động thái này cho thấy hoạt động phát triển khách sạn vẫn tiếp diễn, từ nghỉ dưỡng cao cấp đến khách sạn đô thị và mô hình lưu trú kết hợp dịch vụ.

Tuy nhiên, sự xuất hiện của các dự án mới không đồng nghĩa mọi tài sản đều có hiệu quả đầu tư như nhau. Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cơ hội hấp dẫn trên thị trường M&A không chỉ đến từ những khách sạn có dòng tiền ổn định, mà còn thường xuất hiện ở các tài sản chưa khai thác hết tiềm năng hoặc cần tái định vị toàn diện. Nhà đầu tư có thể tạo thêm giá trị thông qua nâng cấp sản phẩm, cải thiện dịch vụ, điều chỉnh chiến lược kinh doanh hoặc lựa chọn mô hình quản lý phù hợp hơn.

Dẫu vậy, việc tìm kiếm những tài sản có tiềm năng ẩn đòi hỏi quá trình thẩm định khắt khe. Mức giá mua cần được xác định trên cơ sở dòng tiền thực tế và triển vọng vận hành, thay vì chỉ dựa vào vị trí, quy mô hay kỳ vọng tăng giá. Nhà đầu tư phải tính toán chi phí cải tạo, nâng cấp trang thiết bị, thời gian thi công và khoảng thời gian cần thiết để hiệu quả kinh doanh được cải thiện.

Nếu chi phí nâng cấp vượt dự toán, tiến độ kéo dài hoặc nhu cầu phục hồi chậm hơn kỳ vọng, lợi nhuận dự kiến có thể suy giảm đáng kể. Vì vậy, quá trình thẩm định cần xem xét tình trạng kỹ thuật, chất lượng tài sản, lịch sử vận hành, cơ cấu khách hàng, hợp đồng quản lý và các nghĩa vụ tài chính liên quan. Đây là cơ sở để xác định liệu giá trị có thể tạo thêm sau khi mua lại có đủ bù đắp vốn đầu tư và rủi ro hay không.

Trong trung và dài hạn, cơ hội đầu tư khách sạn phụ thuộc vào chất lượng tài sản, triển vọng nhu cầu và khả năng cải thiện hiệu quả khai thác. Cấu trúc giao dịch cũng cần được lựa chọn phù hợp, bởi điều khoản thanh toán, phương thức chuyển giao, nghĩa vụ tồn đọng và kế hoạch huy động vốn đều ảnh hưởng đến kết quả cuối cùng. Một thương vụ hấp dẫn không đơn thuần là mua được tài sản với giá thấp, mà phải đi kèm kế hoạch rõ ràng để nâng cao hiệu quả hoạt động sau giao dịch.

Khác với bất động sản tạo doanh thu từ hợp đồng thuê dài hạn, khách sạn chịu tác động trực tiếp từ biến động lượng khách và giá phòng. Vì vậy, nhà đầu tư không thể chỉ căn cứ vào doanh thu trong một giai đoạn thuận lợi để dự báo toàn bộ thời gian nắm giữ. Đánh giá hiệu quả cần tính đến mùa cao điểm, mùa thấp điểm, nhu cầu du lịch, chi phí nhân sự, năng lượng, bảo trì và khả năng duy trì chất lượng dịch vụ.

Doanh thu tăng chưa chắc lợi nhuận tăng

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, so với các phân khúc thương mại truyền thống như văn phòng hay bán lẻ, khách sạn và lưu trú có tính linh hoạt cao vì chủ sở hữu có thể điều chỉnh giá phòng theo ngày, căn cứ diễn biến thị trường. Đặc điểm này mở ra cơ hội tăng doanh thu trong những giai đoạn du lịch sôi động, khi nhu cầu lưu trú tăng và khách hàng chấp nhận mức giá cao hơn.

Tuy nhiên, sự linh hoạt ấy cũng khiến kết quả kinh doanh nhạy cảm trước những biến động tiêu cực về nhu cầu hoặc các yếu tố ngoại cảnh. Khi lượng khách suy giảm, khách sạn có thể phải giảm giá để duy trì công suất phòng, trong khi nhiều khoản chi phí cố định vẫn phải thanh toán. Vì thế, kiểm soát chi phí vận hành và duy trì công suất khai thác ổn định có vai trò quyết định đối với hiệu quả đầu tư.

Ông Đính cho rằng, khả năng tăng giá phòng không đủ bảo đảm lợi nhuận nếu bộ máy vận hành cồng kềnh, chi phí năng lượng và nhân sự cao. Những khoản chi này có thể bào mòn biên lợi nhuận, kể cả khi doanh thu tăng. Do đó, nhà đầu tư cần đánh giá năng lực quản trị chi phí, hiệu quả sử dụng lao động, quy trình vận hành và khả năng tiết kiệm năng lượng trước khi quyết định mua lại khách sạn.

Theo Savills, thị trường khách sạn Hà Nội ghi nhận 66 khách sạn, với tổng nguồn cung 11.073 phòng. Giá phòng bình quân tăng 6% so với cùng kỳ năm trước, dù giảm 3% theo quý. Diễn biến này cho thấy giá phòng có khả năng điều chỉnh theo điều kiện thị trường, nhưng không đủ để khẳng định hiệu quả đầu tư đã được cải thiện tương ứng.

Để đánh giá đúng hiệu quả khai thác, nhà đầu tư cần xem xét đồng thời công suất phòng, doanh thu trên mỗi phòng khả dụng (RevPAR) và chi phí vận hành. Công suất phản ánh tỷ lệ phòng được bán, trong khi RevPAR kết hợp giá phòng bình quân với công suất, giúp đánh giá khả năng tạo doanh thu trên tổng nguồn phòng. Các chỉ số này cần được đặt cạnh chi phí nhân sự, năng lượng, bảo trì, tiếp thị, phí quản lý và chi phí vốn để xác định lợi nhuận thực tế.

Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, khách sạn có lợi thế nhờ khả năng điều chỉnh giá phòng linh hoạt theo nhu cầu. Tuy nhiên, tiềm năng tăng trưởng doanh thu mới chỉ là một phần của câu chuyện. Giá trị thực sự của tài sản còn phụ thuộc vào khả năng chuyển hóa doanh thu thành lợi nhuận, hiệu quả vận hành và dư địa cải thiện giá trị sau khi mua lại.

Mức giá mua ban đầu vì thế là biến số quan trọng. Một khách sạn có doanh thu tốt vẫn có thể đem lại hiệu quả thấp nếu nhà đầu tư trả giá quá cao, chịu chi phí vốn lớn hoặc phải đầu tư thêm đáng kể để duy trì chất lượng tài sản. Ngược lại, khách sạn hoạt động dưới tiềm năng có thể tạo cơ hội nếu giá mua phản ánh đúng hạn chế hiện hữu và nhà đầu tư đủ năng lực khắc phục.

Trong quá trình thẩm định, nhà đầu tư cần xây dựng nhiều kịch bản vận hành, tính đến biến động công suất phòng, giá bán, chi phí đầu vào, thời gian nâng cấp và tốc độ phục hồi nhu cầu. Kiểm tra sức chịu đựng của dòng tiền trước các tình huống bất lợi giúp xác định khả năng trả nợ, nhu cầu vốn bổ sung và mức lợi nhuận có thể chấp nhận.

Triển vọng khách sạn Việt Nam cần được nhìn nhận đồng thời từ sức cầu lưu trú và chất lượng vận hành của từng tài sản. Các dự án mới phản ánh hoạt động phát triển tiếp diễn, nhưng với nhà đầu tư M&A, cơ hội chỉ thực sự hấp dẫn khi giá mua, chi phí vốn, kế hoạch cải thiện và rủi ro được tính toán đầy đủ. Năng lực thẩm định và quản trị sau mua lại sẽ quyết định khả năng tạo giá trị bền vững.