Metro mở đường, dòng tiền bất động sản tìm "tọa độ" mới

Doanh nghiệp đón “sóng” metro

Sự phát triển nhanh của hạ tầng giao thông đang khiến bài toán lựa chọn vị trí bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh có thêm biến số. Nếu trước đây, khoảng cách đến trung tâm thường được đo bằng số kilomet, thì nay, với sự hình thành của các tuyến metro, thời gian di chuyển và khả năng kết nối đang trở thành một thước đo mới của giá trị bất động sản.

Thực tế tại tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên cho thấy, tác động này bắt đầu được phản ánh vào thị trường. Theo JLL, dù chưa hình thành một khu TOD (phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng) hoàn chỉnh, nhưng giá căn hộ dọc tuyến đã tăng khoảng 8%, cao gấp đôi mức bình quân toàn thị trường; một số dự án cao cấp vượt 100 triệu đồng/m2.

Sự phát triển của hạ tầng và mạng lưới metro đang mở ra những “tọa độ” mới cho dòng tiền bất động sản. Ảnh: Lê Toàn.

Theo chuyên gia, khi mạng lưới metro tiếp tục được mở rộng, câu chuyện không còn dừng ở một tuyến giao thông, mà trở thành yếu tố có khả năng tái phân bổ dòng vốn bất động sản giữa các khu vực.

Một trong những ví dụ cho xu hướng này là quyết định “Nam tiến” của Nam Mê Kông với dự án Nam Mekong Grand Plaza tại khu vực trung tâm phường Bình Dương, TP. Hồ Chí Minh. Dự án được khởi công trên khu đất hơn 13.000 m2, tổng mức đầu tư dự kiến gần 4.000 tỷ đồng, gồm 2 khối nhà cao 30 tầng, cung cấp khoảng 1.600 căn hộ kết hợp khu thương mại, dịch vụ.

Ông Kiều Xuân Phan - đại diện Tập đoàn Nam Mê Kông cho biết, dự án được định hình theo triết lý “bất động sản dòng chảy”, với các lớp giá trị gồm dòng chảy dưỡng lành, năng lượng, giao thương và thặng dư. Dự án được giới thiệu nằm gần khu vực quảng trường trung tâm và nhà ga metro theo quy hoạch, đồng thời hướng tới nhóm khách hàng gồm người trẻ, chuyên gia, gia đình và khách hàng có nhu cầu về nhà ở chất lượng cao.

Tương tự, Mitsubishi Corporation, Tokyu Land Corporation và Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt cũng “bắt tay” nhau để cùng phát triển dự án Monrei Saigon. Dự án nằm trên trục Nguyễn Thị Minh Khai, tại giao điểm của bộ 3 hạ tầng trọng điểm phía Nam: Vành đai 3 - Quốc lộ 13 - metro, thuộc hành lang phát triển phía Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh, khu vực đang chứng kiến tốc độ đô thị hóa nhanh cùng dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) gia tăng mạnh.

Ngoài ra, đón đầu làn sóng hạ tầng này còn có sự góp mặt của các dự án như The Emerald Boulevard, Setia Edenia, The Rivana, Canary Heights, La Pura, The Glory, Landmark Bình Dương…

Cần hệ sinh thái toàn diện

Theo phân tích của các chuyên gia, metro có thể mở đường cho dòng tiền, nhưng không tự tạo ra một thị trường bất động sản bền vững. Dòng tiền chỉ thực sự trở thành động lực phát triển khi hạ tầng giao thông, quy hoạch đất đai, nhà ở và các chức năng đô thị được tổ chức đồng bộ.

Ông Nguyễn Đỗ Dũng - Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn quốc tế enCity cho biết, một nhà ga chỉ thực sự tạo ra giá trị khi phía sau nó là một cộng đồng đủ lớn để vận hành, gồm cư dân, việc làm, thương mại, dịch vụ, trường học, y tế, không gian công cộng và các kết nối thuận tiện.

Điều này đặc biệt quan trọng với TP. Hồ Chí Minh. Nếu chỉ xây dựng metro nhưng giữ nguyên cách sử dụng đất hiện hữu, thành phố có thể có thêm những tuyến giao thông mới, nhưng chưa chắc hình thành được những trung tâm đô thị mới.

Ngược lại, nếu quỹ đất quanh nhà ga được quy hoạch với mật độ hợp lý, chức năng hỗn hợp, không gian công cộng đủ tốt và kết nối liền mạch với mạng lưới giao thông công cộng, mỗi nhà ga có thể trở thành một hạt nhân tăng trưởng. Khi đó, câu chuyện của bất động sản không còn là từng dự án riêng lẻ tìm cách “bám” vào metro, mà là cả một vùng đô thị được tái định hình bởi giao thông công cộng.

Cùng quan điểm, bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, bất động sản quanh tuyến metro có thể tăng giá ngay cả khi hạ tầng chưa hoàn thiện. Song, mức tăng ấy không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với giá trị sử dụng thực tế của khu vực đã tăng tương ứng.

Theo bà Dung, một bất động sản chỉ nằm trong khoảng cách đi bộ đến nhà ga là chưa đủ. Điều quan trọng hơn là quanh nhà ga có hình thành được một trung tâm đô thị thực sự hay không, có nơi làm việc, nhà ở, thương mại, dịch vụ, trường học và tiện ích để người dân sử dụng hay không… Nếu chỉ có metro đi qua mà thiếu hệ sinh thái đô thị đi kèm, giá trị tạo ra sẽ rất hạn chế.

“Cần nhìn metro như một trục để tổ chức lại không gian đô thị, kết hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và việc làm với mật độ phù hợp. Khi đó, nhà ga không chỉ là nơi lên xuống tàu, mà trở thành tâm điểm của cả một khu vực phát triển” - bà Dung nói và cho rằng, TP. Hồ Chí Minh cần hướng tới mô hình đa trung tâm, trong đó metro đóng vai trò kết nối các cực đô thị mới./.