Minh bạch thị trường bất động sản

Sàn giao dịch quyền sử dụng đất giúp công khai, minh bạch thị trường bất động sản. Ảnh: Quang Vinh.

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa có ý kiến chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất.

Bảo đảm quyền và lợi ích cho doanh nghiệp, người dân

Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai (Bộ TNMT) đánh giá việc giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất hiện nay chưa bảo đảm thông tin niêm yết cụ thể, rõ ràng, chưa được kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá, chưa bảo đảm tin cậy, trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai. Nhà nước chưa có cơ sở thực hiện việc điều phối, giúp tổ chức, cá nhân, đặc biệt là các nhà đầu tư trong và ngoài nước thuận lợi tiếp cận thông tin, định hướng, thúc đẩy thị trường QSDĐ phục vụ tăng trưởng, phát triển nền kinh tế.

Do vậy để triển khai nhiệm vụ thành lập sàn giao dịch QSDĐ, ông Mai Văn Phấn - Cục trưởng Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai cho biết, Cục đã phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát các quan điểm chỉ đạo, quy định của pháp luật có liên quan; rà soát tình hình thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay…

Tại buổi làm việc do Thứ trưởng Bộ TNMT Lê Minh Ngân chủ trì mới đây, nhiều ý kiến đề nghị thành lập sàn giao dịch QSDĐ đặt ở Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện. Bộ TNMT sẽ thiết lập công cụ kiểm tra, giám sát hoạt động của các sàn giao dịch QSDĐ trên nền tảng hệ thống thông tin đất đai được quản lý tập trung, thống nhất tại Trung ương.

Còn trong cuộc họp giữa Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà với các bộ, ngành Phó Thủ tướng cũng khẳng định quan điểm Chính phủ quan tâm đến công tác quản lý, phát triển thị trường bất động sản (BĐS), đất đai lành mạnh, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích cho doanh nghiệp (DN), người dân. Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng cần hình thành sàn giao dịch quốc gia về BĐS và QSDĐ, áp dụng cho cả tài sản công và khu vực tư nhân, tạo điều kiện cho các sàn giao dịch tư nhân phát triển lành mạnh.

Theo đó, các bộ, ngành cần nghiên cứu, xây dựng, ban hành văn bản pháp lý quy định vị trí, mối quan hệ giữa sàn giao dịch BĐS công lập và tư nhân. Xây dựng quy chuẩn, tiêu chuẩn của DN, hàng hóa tham gia giao dịch trên sàn; cơ cấu tổ chức, cơ chế vận hành và trách nhiệm của các sàn giao dịch đối với DN, hàng hóa giao dịch trên sàn; cơ chế kết nối thông tin, dữ liệu giữa các sàn giao dịch…

Có thể nhận thấy, quyết tâm thành lập sàn QSDĐ thể hiện rõ sự quyết liệt từ phía Chính phủ trong công cuộc minh bạch hóa thị trường BĐS, nhằm phát huy tối đa vai trò của BĐS trong nền kinh tế quốc dân.

Hiện nay Việt Nam đã có sàn giao dịch chứng khoán, sàn giao dịch hàng hóa, sàn giao dịch vàng, sàn giao dịch ngoại hối, sàn giao dịch BĐS … và mới đây nhất là sàn giao dịch trái phiếu riêng lẻ. Kết quả thực tiễn cũng cho thấy, sự ra đời của các sàn giao dịch đều là những bước tiến lớn, góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng ổn định, bền vững và minh bạch.

Thực tế cho thấy, lâu nay BĐS được giao dịch qua sàn giao dịch chủ yếu là các sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có QSDĐ. Còn quyền sử dụng đất hầu hết vẫn được giao dịch một cách tự do, không kiểm soát trong dân. Trong khi, chính loại “sản phẩm” này chiếm số lượng lớn và giá trị giao dịch cao trên thị trường BĐS. Điều này vô hình chung trở thành nguồn cơn của rất nhiều hệ lụy, gây nhiễu loạn thị trường, nhà nước thất thoát thuế.

Do vậy theo đánh giá chung, việc nghiên cứu thành lập sàn giao dịch QSDĐ là chủ trương hoàn toàn đúng đắn, có tác động tích cực tới thị trường.

Bất động sản thông qua sàn sẽ tăng cường tính minh bạch. Ảnh: Quang Vinh.

Quản lý hữu hiệu các giao dịch

Theo TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, sàn giao dịch sẽ giúp xây dựng được một cơ sở dữ liệu về các giao dịch mua bán một cách chính xác, khách quan, nhờ đó mọi thứ được công khai minh bạch.

Ông Nguyễn Ngọc Hiếu - Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển BĐS SGO HOUSING cũng cho rằng, khi mọi giao dịch được thực hiện qua sàn sẽ giúp công khai minh bạch, nhờ đó Chính phủ sẽ tham khảo giá để xác định giá mua bán thực, từ đó xây dựng được các mức giá đền bù giải phóng mặt bằng, cấp phép dự án cho các DN.

Chia sẻ với báo giới, PGS.TS Nguyễn Văn Tuyến - Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế (Trường Đại học Luật Hà Nội) nhận định, phía nhà đầu tư bỏ vốn để tạo ra các sản phẩm BĐS, sau đó nhà đầu tư lại trực tiếp bán phân phối ra thị trường. Thực tế cho thấy với một vòng tròn khép kín này có thể tạo ra sự độc quyền cho các chủ đầu tư bởi tính công khai minh bạch không cao. Do vậy mà nhiều người muốn mua lại khó tiếp cận khi nảy sinh mặt trái là xuất hiện DN sân sau, hay bán cho người quen… để tạo sự khan hiếm giả tạo nhằm đầu cơ nâng giá.

Ngoài ra, nhờ sự công khai về giá bán, các lần chuyển nhượng trước đó, nên sàn giao dịch cũng sẽ giúp công tác quản lý giá đất, tính thuế được thuận lợi hơn, hạn chế thất thoát.

Theo chuyên gia nhà đất Nguyễn Văn Đính, những tác động tích cực của sàn giao dịch QSDĐ đã được nhìn thấy song để tác động tích cực này phát huy tác dụng, hay hiện thực hóa sàn giao dịch QSDĐ cần lưu ý một số điểm. Chẳng hạn việc giao dịch thông qua sàn giao dịch QSDĐ là khuyến khích hay bắt buộc? Nếu bắt buộc liệu có ngăn trở quyền tự do kinh doanh của người dân hay không? Nếu không bắt buộc, cần xây dựng cơ chế vận hành như thế nào để khuyến khích người dân tham gia?

Ở một góc nhìn khác, theo GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT, sàn giao dịch BĐS có ý nghĩa khác so với văn phòng đăng ký đất đai. Sàn giao dịch BĐS chỉ quan tâm đến việc người mua với người bán, chủ yếu là giữa chủ đầu tư với người mua nhà ở hình thành trong tương lai. "Lập sàn nhưng nếu người dân không vào để giao dịch thì sẽ ứng xử ra sao? Theo tôi, để kiểm soát được thị trường cần phải minh bạch, công khai các thông tin, dữ liệu đất đai để người dân tra cứu" - ông Võ nói.

Ở góc độ người dân, anh Nguyễn Hữu Hùng (Cầu Giấy, Hà Nội) băn khoăn sàn giao dịch QSDĐ sẽ được giao dịch như chứng khoán hay như thế nào. Nếu có sàn giao dịch có nghĩa hàng hóa sẽ bị làm giá, như vậy thì chỉ có lợi cho bộ phận khá giả, người nghèo, người thu nhập thấp càng khó tiếp cận nhà đất.

Một số ý kiến cũng cho rằng, để thành lập sàn cần có thời gian, lộ trình nghiên cứu kỹ trước khi đi đến quyết định có nên thành lập. Phải nghiên cứu rất kỹ vì giá trị tài sản của người Việt có đến khoảng 70% là đất đai, tỷ trọng BĐS trong nền kinh tế cũng rất lớn, khi thay đổi về chính sách cần nghiên cứu kỹ, tham chiếu nhiều chiều để đưa ra giải pháp, mô hình, tổ chức cho phù hợp.

Một số ý kiến cũng cho rằng, để thành lập sàn cần có thời gian, lộ trình nghiên cứu kỹ trước khi đi đến quyết định có nên thành lập. Phải nghiên cứu rất kỹ vì giá trị tài sản của người Việt có đến khoảng 70% là đất đai, tỷ trọng BĐS trong nền kinh tế cũng rất lớn, khi thay đổi về chính sách cần nghiên cứu kỹ, tham chiếu nhiều chiều để đưa ra giải pháp, mô hình, tổ chức cho phù hợp.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho rằng cần nghiên cứu đề xuất sàn giao dịch QSDĐ trên cơ sở tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, đảm bảo không phát sinh thủ tục và không tăng chi phí xã hội. Đồng thời, khẩn trương xây dựng các phương án thành lập sàn giao dịch QSDĐ để báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Trong đó, cần đánh giá ưu điểm và nhược điểm của các phương pháp, đề xuất lựa chọn phương án của Bộ TNMT và kiến nghị hoàn thiện chính sách trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) để tạo hành lang pháp lý khi tổ chức triển khai thực hiện.

H.Hương-M.Sang