'Mở khóa' dữ liệu bất động sản, thị trường kỳ vọng bớt 'mù mờ'

Nghị định 357 và nỗ lực “làm sạch” dữ liệu bất động sản

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 357 về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, được xem là bước đi quan trọng nhằm xử lý một trong những “điểm nghẽn” lớn của thị trường nhiều năm qua: dữ liệu phân tán, thiếu đồng bộ và khó kiểm chứng.

Chính phủ vừa "mở đường" xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản. Ảnh: DNCC

Trong thời gian dài, thông tin về dự án, giá cả, giao dịch và tình trạng pháp lý nhà đất nằm rải rác ở nhiều cơ quan, nhiều địa phương khác nhau. Việc tiếp cận dữ liệu đầy đủ, chính xác vì thế không chỉ khó với người dân và doanh nghiệp mà ngay cả cơ quan quản lý cũng gặp không ít hạn chế trong theo dõi, điều hành thị trường.

Theo Nghị định 357, một hệ thống dữ liệu quốc gia thống nhất về nhà ở và thị trường bất động sản sẽ được xây dựng và vận hành tập trung, do Bộ Xây dựng chủ trì.

Các địa phương có trách nhiệm thu thập, chuẩn hóa và cập nhật dữ liệu trên địa bàn, sau đó kết nối, đồng bộ lên hệ thống chung. Cách làm này hướng tới việc hình thành một “bức tranh toàn cảnh” về thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước, thay cho tình trạng dữ liệu manh mún như trước đây.

Hệ thống thông tin này bao phủ nhiều nhóm dữ liệu quan trọng. Đối với nhà ở, dữ liệu phản ánh quy mô, diện tích, loại hình (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, tái định cư…), cùng tình hình triển khai các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Đối với thị trường bất động sản, hệ thống ghi nhận thông tin về dự án, giá cả, giao dịch, hàng tồn kho, tình trạng pháp lý, cũng như dữ liệu liên quan đến các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này như sàn giao dịch, môi giới, chứng chỉ hành nghề.

Một điểm mới đáng chú ý là việc áp dụng mã định danh điện tử cho từng bất động sản, bắt đầu từ ngày 1-3-2026.

Có thể hiểu, mỗi căn nhà, mỗi thửa đất sẽ có một “mã số” riêng, cho phép liên thông toàn bộ thông tin liên quan, từ pháp lý, quy hoạch đến giao dịch và lịch sử biến động. Nhờ đó, việc tra cứu và kiểm chứng thông tin được kỳ vọng sẽ minh bạch và thuận tiện hơn, hạn chế tình trạng thông tin mập mờ hoặc bị làm sai lệch.

Nghị định cũng quy định rõ trách nhiệm cung cấp và cập nhật dữ liệu. Các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải cung cấp thông tin đầy đủ, đúng hạn và chính xác; hành vi cố tình cung cấp sai, thiếu hoặc che giấu thông tin sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật.

Song song đó, hệ thống phải đáp ứng các yêu cầu về hạ tầng công nghệ, an toàn và bảo mật thông tin, phù hợp với định hướng Chính phủ số và quy định về bảo vệ dữ liệu cá nhân.

Về lộ trình, các địa phương được bố trí thời gian chuyển tiếp để chuẩn hóa dữ liệu hiện có và kết nối với hệ thống quốc gia, bảo đảm vận hành đồng bộ trong thời gian tới.

Khi hệ thống đi vào hoạt động đầy đủ, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ minh bạch hơn, cơ quan quản lý có thêm công cụ theo dõi và điều tiết hiệu quả, còn người dân và doanh nghiệp có cơ sở thông tin đáng tin cậy hơn khi ra quyết định mua bán, đầu tư.

Minh bạch dữ liệu – cơ hội và thách thức

Nhiều chuyên gia nhận định, việc hình thành cơ sở dữ liệu tập trung, đồng bộ sẽ giúp cơ quan quản lý nắm bắt kịp thời diễn biến thị trường, chủ động điều chỉnh chính sách, đồng thời góp phần hạn chế tình trạng thổi giá, đầu cơ hay lan truyền tin đồn.

Về dài hạn, đây được xem là nền tảng cho sự chuyển dịch từ mô hình quản lý dựa nhiều vào thủ tục hành chính sang quản lý dựa trên dữ liệu và công nghệ.

Cơ sở dữ liệu tập trung giúp cơ quan quản lý theo sát thị trường, điều chỉnh chính sách kịp thời và hạn chế thổi giá, đầu cơ. Ảnh: Lê Vũ

Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group, cho rằng việc xây dựng và kết nối cơ sở dữ liệu nhà ở, bất động sản trên phạm vi toàn quốc sẽ mang lại lợi ích rõ rệt trong công tác quản lý và tra cứu thông tin thị trường.

Khi hệ thống được hoàn thiện, việc truy xuất dữ liệu về một bất động sản cụ thể sẽ nhanh chóng và thuận tiện hơn rất nhiều so với trước đây.

Tuy nhiên, theo ông Thắng, đi cùng với lợi ích là những thách thức không nhỏ, đặc biệt liên quan đến bảo mật thông tin cá nhân. Khi mỗi bất động sản được gắn mã định danh điện tử và liên thông với thông tin định danh của chủ sở hữu, hệ thống dữ liệu này có thể trở thành mục tiêu tấn công của các cá nhân, tổ chức có ý đồ xấu.

Rủi ro rò rỉ thông tin có thể phát sinh ở nhiều khâu, từ thu thập, làm sạch đến khai thác và truy xuất dữ liệu, đặt ra mối lo ngại về quyền riêng tư, nhất là với những cá nhân sở hữu khối tài sản lớn.

Ở khía cạnh thị trường, đại diện DKRA Consulting đánh giá, việc chuẩn hóa và minh bạch dữ liệu về giao dịch, nguồn cung và giá bán sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch chung.

Khi thông tin về lịch sử giao dịch, mặt bằng giá trung bình theo khu vực và các bất động sản lân cận được công khai, người mua và người bán sẽ có thêm cơ sở so sánh, từ đó hạn chế tình trạng đầu cơ, môi giới thổi giá.

Dù vậy, thị trường bất động sản vẫn chịu tác động mạnh từ quy luật cung - cầu và tâm lý đám đông, những yếu tố khó dự báo, do đó dữ liệu chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi đi kèm với sự giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý.

Đề cập đến tác động theo phân khúc, ông Võ Hồng Thắng cho rằng, nhóm chịu ảnh hưởng rõ nét nhất về mặt giá không phải là bất động sản nhà ở trong các dự án đã có mặt bằng giá tương đối ổn định, mà là các loại hình mang tính đầu cơ cao, đặc biệt là đất nền tại khu vực vùng ven.

Đây là phân khúc từng xảy ra nhiều cơn “sốt” giá cục bộ do thiếu minh bạch về pháp lý và quy hoạch. Trong bối cảnh đó, việc gắn mã định danh điện tử cho từng bất động sản có thể đóng vai trò như một “cảm biến” thị trường, giúp nhận diện sớm các điểm nóng đầu cơ, lướt sóng, qua đó hỗ trợ cơ quan chức năng can thiệp kịp thời và hiệu quả hơn.

Gia Nghi