Một số điểm mới về cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024

Ảnh minh họa

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An đã trao đổi với phóng viên Báo Kinh tế & Đô thị các điểm mới về cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024

Thứ nhất, cấp sổ đỏ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có 1 trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993 thì được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất như Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất gồm Bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi, văn tự mua bán nhà ở có chứng nhận, sổ đỏ tạm thời hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980, hộ gia đình đang sử dụng đất có giấy tờ của nông lâm trường quốc doanh về việc giao đất để làm nhà ở hoặc làm nhà ở kết hợp với sản xuất nông lâm nghiệp, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, hộ gia đình đang sử dụng đất có 1 trong các loại giấy tờ mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác kèm theo giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Thứ hai, cấp sổ đỏ đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.

Cụ thể có 3 trường hợp hộ gia đình cá nhân sử dụng trước ngày 18/12/1980 nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ. Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ.

Hộ gia đình sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ, đối với thửa đất có nhà ở, công trình nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở, người sử dụng đất được cấp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân. Hộ gia đình đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai.

Thứ ba, đối với trường hợp hộ gia đình cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014.

Đối với trường hợp sử dụng đất do lấn chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi.

Trường hợp hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất do lấn chiếm đất không thuộc các trường hợp trên, nếu sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp sổ đỏ và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trường hợp không thuộc quy định tại trường hợp trên thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước thu hồi đất nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, không có tranh chấp thì được Nhà nước cấp sổ đỏ theo hạn mức giao đất nông nghiệp. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai kể từ ngày 1/7/2014 trở về sau thì nhà nước không cấp sổ đỏ.

Thứ tư, cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền.

Đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật thì việc cấp sổ đỏ được thực hiện như sau:

Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì người đang sử dụng đất được cấp sổ đỏ. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu thì được cấp sổ đỏ. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung thì được cấp sổ đỏ như sau đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống theo hạn mức giao đất ở, phần diện tích còn lại được công nhận theo hiện trạng.

Đất được giao từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nay được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì hạn mức được xác định theo hạn mức giao đất ở. Nhà nước không cấp sổ đỏ đối với đất đã được giao cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 trở về sau trừ trường hợp quy định theo khoản 4 điều 140. Người sử dụng đất được cấp sổ đỏ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Phương Nguyên