Mua chung cư, người mua nhà cần biết quy định mới về quỹ bảo trì

Quy định này được nêu tại Nghị định số 339/2026/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 26/8/2026.

“Om” quỹ bảo trì chung cư, có thể bị phạt tới 300 triệu đồng

Theo Điều 59 Nghị định số 339/2026/NĐ-CP, một loạt hành vi vi phạm của chủ đầu tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư và kinh phí bảo trì bị áp dụng mức phạt khá cao.

Trong đó, mức phạt 260 - 300 triệu đồng áp dụng đối với hành vi không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì và tiền lãi gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định.

Đáng chú ý, trách nhiệm của chủ đầu tư không chỉ dừng ở việc chuyển số tiền quỹ bảo trì cho Ban quản trị. Trường hợp vi phạm, chủ đầu tư còn bị buộc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cùng toàn bộ phần lãi phát sinh theo quy định.

Đây là điểm người mua căn hộ cần lưu ý bởi quỹ bảo trì không phải là khoản tiền mà chủ đầu tư được tùy ý quản lý hoặc sử dụng.

Chậm trả quỹ bảo trì chung cư, chủ đầu tư đối mặt mức phạt tới 300 triệu đồng. Ảnh minh họa.

Mức phạt tương tự áp dụng khi chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung, sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; không bàn giao, bàn giao chậm hoặc không đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị; quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định.

Đặc biệt, chủ đầu tư không đóng hoặc đóng không đầy đủ kinh phí bảo trì đối với phần diện tích mình giữ lại, chưa bán hoặc chưa cho thuê mua tại thời điểm bàn giao nhà cũng có thể bị phạt 260 - 300 triệu đồng.

Bên cạnh hành vi chậm bàn giao quỹ bảo trì, Nghị định số 339/2026/NĐ-CP còn quy định nhiều mức phạt khác đối với chủ đầu tư.

Cụ thể, mức phạt 80 - 100 triệu đồng được áp dụng với hành vi không mở tài khoản thanh toán hoặc mở tài khoản quản lý kinh phí bảo trì không đúng quy định.

Tiếp đó, mức phạt 160 - 200 triệu đồng áp dụng đối với một số hành vi như xác định kinh phí bảo trì không đúng quy định; không ghi hoặc ghi sai thông tin về tài khoản quản lý kinh phí bảo trì trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;

Không đề nghị ngân hàng chuyển kinh phí và lãi phát sinh sang tài khoản quản lý kinh phí bảo trì do Ban quản trị lập; hoặc bán, cho thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư trái quy định.

Trong khi đó, mức 200 - 260 triệu đồng có thể được áp dụng với hành vi không bố trí hoặc bố trí không đủ diện tích nhà sinh hoạt cộng đồng, không gian sinh hoạt cộng đồng; quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định, không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu hoặc không lập đầy đủ tài liệu quyết toán kinh phí bảo trì.

Ngoài tiền phạt, chủ đầu tư vi phạm còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định.

Người mua nhà cần làm gì khi chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì?

Theo chuyên gia pháp lý, khi nhận nhà chung cư, người mua nhà không nên chỉ quan tâm đến diện tích căn hộ, chất lượng công trình hay các khoản phí dịch vụ mà cần theo dõi cả quỹ bảo trì phần sở hữu chung.

Ở góc độ bảo vệ quyền lợi người mua nhà, luật sư Phạm Văn Tuấn, Trưởng chi nhánh Đống Đa - Công ty Luật TNHH Hà Chi (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, người mua nhà nên kiểm tra các nội dung liên quan đến quỹ bảo trì ngay từ hợp đồng mua bán và quá trình bàn giao căn hộ.

Đặc biệt, khi mua căn hộ cần lưu lại chứng từ nộp kinh phí bảo trì, các thông báo của chủ đầu tư, biên bản bàn giao và những văn bản trao đổi liên quan.

Theo chuyên gia pháp lý, khi nhận nhà chung cư, người mua nhà không nên chỉ quan tâm đến diện tích căn hộ, chất lượng công trình hay các khoản phí dịch vụ mà cần theo dõi cả quỹ bảo trì phần sở hữu chung. Ảnh minh họa.

Khi đã thành lập Ban quản trị, người mua nhà nên thông qua Ban quản trị để thực hiện việc yêu cầu chủ đầu tư bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì, hồ sơ nhà chung cư và các khoản lãi phát sinh theo quy định.

Nếu chủ đầu tư chậm hoặc không bàn giao, người mua nhà nên thực hiện yêu cầu bằng văn bản và lưu giữ toàn bộ tài liệu, thông báo, biên bản làm việc để có căn cứ bảo vệ quyền lợi khi cần thiết.

“Điểm quan trọng là người mua nhà cần có hồ sơ, chứng từ để chứng minh việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và quá trình yêu cầu chủ đầu tư bàn giao. Khi phát sinh tranh chấp, đây sẽ là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người mua căn hộ”, luật sư nhận định.