Mùa đông kéo dài gần 3 năm của bất động sản nghỉ dưỡng chưa qua

Theo DKRA Group, năm 2025 sẽ có khoảng 6.500 sản phẩm mở bán gồm 3.000 căn condotel, 1.500 căn biệt thự và gần 2.000 căn nhà phố thương mại, tăng gần 3 lần so với 2024, nhưng là rất nhỏ so với giai đoạn cao điểm 2018-2019.

Trong khi đó, dữ liệu của VARS cho hay nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng năm 2025 sẽ tăng khoảng 80% so với năm 2024 (tương đương gần 8.000 sản phẩm), chủ yếu là căn hộ dịch vụ.

Lực cầu tại phân khúc nghỉ dưỡng trong năm 2025 dự kiến tiếp tục được cải thiện khi hành lang pháp lý hoàn thiện trong bối cảnh du lịch, bán lẻ phục hồi tích cực. Nhu cầu vẫn hướng đến các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng lâu dài hoặc căn hộ du lịch tại những dự án có phương án vận hành rõ ràng.

Có nhiều điểm tích cực, song bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể lấy lại ánh hào quang trong ngắn hạn.

Dễ nhận thấy, việc hoàn thiện khung pháp lý, công bố quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án hạ tầng, hấp lực từ ngành du lịch... là lực đỡ cho việc tăng nguồn cung ra thị trường.

Ngoài ra, Nghị định 10 tháo gỡ cho hoạt động cấp sổ hồng của loại hình condotel, officetel... đem lại hy vọng cho chủ đầu tư và nhà đầu tư, từ đó hỗ trợ sự phục hồi trở lại của thị trường này.

Rõ ràng là có những tín hiệu tích cực, tuy nhiên theo giới quan sát, cuộc khủng hoảng bắt đầu từ năm 2022, kéo dài xuyên suốt giai đoạn 2023-2024, của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể chấm dứt trong ngắn hạn.

Dự báo trên là có cơ sở khi tại không ít địa phương từng là điểm nóng, điển hình như Đà Nẵng, phân khúc nghỉ dưỡng không ghi nhận giao dịch nào trong quý cuối năm 2024, dù nguồn cung sơ cấp tương đương cùng kỳ năm 2023. Tình trạng mất thanh khoản thực tế đã kéo dài hơn 2 năm qua.

Thanh khoản ì ạch khiến các chủ đầu tư đã và đang phải áp dụng nhiều chính sách kích cầu như cam kết, chia sẻ lợi nhuận, doanh thu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc... song hiệu quả không cao.

Trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư gặp áp lực tài chính tiếp tục giảm giá, "cắt lỗ" để thoát hàng. Điển hình, hơn 1 năm qua, anh Đặng Thanh Lâm tích cực rao bán 2 căn condotel ở khu vực Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng), cắt lỗ gần 500 triệu đồng/căn so với thời điểm mua vào, vì cho thuê ảm đạm, thu không đủ bù chi. Đầu tháng 6/2024, anh bán được 1 căn, còn 1 căn tồn đến nay.

Cả 2 căn condotel trên, theo anh Lâm, được mua vào từ đầu năm 2019 theo dạng “đầu tư 0 đồng”, nghĩa là chủ đầu tư áp dụng chính sách hỗ trợ vay 100% vốn, lãi suất 0% trong 12 tháng đầu, cam kết lợi nhuận 11% năm, ân hạn nợ gốc tối đa 36 tháng, hỗ trợ phí trả nợ trước hạn.

Đủ các hứa hẹn cùng nhiều kỳ vọng nhưng đại dịch Covid-19 ập tới khiến toàn bộ hoạt động kinh doanh của anh Dũng gần như tê liệt trong 2 năm 2021, 2022. Chủ đầu tư viết “tâm thư” hủy cam kết lợi nhuận 11%/năm.

Sau dịch, du lịch phục hồi nhưng tỷ lệ lấp đầy tại cả 2 căn condotel của anh Lâm vô cùng phập phù, bình quân chỉ đạt 15-30%, thu không đủ bù chi, lãi ngân hàng đè nặng sau khi hết hạn ưu đãi. “Mọi chuyện cứ xấu dần đi, đến đầu năm 2024 thì tôi quyết định rao bán cả 2 căn, vừa để trả hơn 3 tỷ đồng tiền vay, vừa để thu hồi vốn”, nhà đầu tư gốc Hà Nội chia sẻ với VnBusiness.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cũng cho rằng, trong năm 2025, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ hồi phục và thu hút đầu tư.

Tuy nhiên, theo ông Chung, khách hàng ngày càng thận trọng hơn trong việc tìm kiếm thông tin, lựa chọn dự án. Giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án condotel với giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn, các sản phẩm nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài phục vụ mục đích lưu trú tại các khu vực có du lịch phục hồi mạnh.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng trường Đại học Nguyễn Trãi, đánh giá bất động sản nghỉ dưỡng đã qua giai đoạn khó khăn nhất nhưng chưa thể tìm lại được ánh hào quang xưa.

Giữa cơ hội và thách thức đan xen, các chuyên gia cho rằng để bất động sản nghỉ dưỡng trở lại đường ray phục hồi cần tiếp tục đẩy nhanh gỡ “nút thắt” về pháp lý.

Ngoài ra, cần mở rộng đối tượng người nước ngoài mua nhà, cơ chế thông thoáng trong miễn thị thực du lịch. Đối với những dự án không phù hợp làm du lịch thì nên chuyển đổi sang nhà ở để tránh lãng phí, tháo gỡ khó khăn cho cả chủ đầu tư và khách hàng.

Nhật Minh