Mua nhà đất và sống ổn định hơn 20 năm vẫn bị tòa tuyên hủy
Theo chuyên gia, tòa nên cho giám định lại dựa trên các mẫu so sánh được các bên thừa nhận hoặc tòa xác nhận về tính chính xác của chữ ký và chữ viết của bà N.
Theo phản ánh của ông Trần Văn Hồng, em gái ruột của ông là bà N có mua một căn nhà tại đường Ba Cu, TP Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
Lúc này, vợ chồng ông Hồng đang sống cùng mẹ ở quê tại Vĩnh Long cũng được bà N mời về sống tại căn nhà trên từ năm 1995 để cùng nhau chăm sóc mẹ.
Vợ chồng ông Trần Văn Hồng đã xin kháng nghị giám đốc thẩm vì không đồng tình với việc tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất này. Ảnh: YC
Mua nhà đất đã công chứng và sang tên
Sau đó, bà N muốn đổi nhà mới nên đã bán lại căn nhà này cho vợ chồng ông Hồng. Cụ thể, ngày 14-2-2001, tại phòng Công chứng (PCC) số 1, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, vợ chồng ông Hồng và bà N đã ký hợp đồng chuyển nhượng căn nhà nêu trên.
Ngày 6-2, vợ chồng ông Hồng nhận được văn bản của Sở Tư pháp tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cho biết đã kiểm tra hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông Hồng và bà N.
Tuy nhiên, Sở Tư pháp không thể yêu cầu công chứng viên giải trình nội dung vụ việc chứng nhận hợp đồng nêu trên vì công chứng viên đã chết.
Theo Sở Tư pháp, vợ chồng ông Hồng có thể cung cấp chứng cứ và đề nghị xem xét vụ việc theo thủ tục tái thẩm hoặc giám đốc thẩm theo quy định.
Theo ông Hồng, hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng viên xác nhận tính hợp pháp, được thực hiện đầy đủ thủ tục. Sau đó, vợ chồng ông Hồng đã làm thủ tục đăng bộ sang tên.
Năm 2004, vợ chồng ông Hồng đã tự bỏ tiền ra xây lại căn nhà từ nhà cấp 4 thành nhà hiện trạng một trệt, hai lầu. Khi vợ chồng ông Hồng xây nhà, bà N cũng không có ý kiến, không tranh chấp. Thời điểm xây lại nhà, ông Hồng bị xử phạt hành chính 1,5 triệu đồng về việc chưa có giấy phép xây dựng.
Tuy nhiên, đến cuối năm 2019, bà N và vợ chồng ông Hồng xảy ra mâu thuẫn chuyện gia đình. Vì bực tức nên bà N khởi kiện ra tòa đòi lại căn nhà này.
Theo đơn khởi kiện, bà N cho rằng bà không bán nhà cho vợ chồng ông Hồng mà chỉ đưa giữ giấy tờ. Bà cho rằng vợ chồng ông Hồng cấu kết với công chứng viên giả mạo chữ ký của bà để chiếm đoạt căn nhà…
Xử sơ thẩm tháng 4-2024, TAND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu chấp nhận một phần yêu cầu của bà N, tuyên hợp đồng chuyển nhượng giữa bà N và vợ chồng ông Hồng vô hiệu, buộc vợ chồng ông Hồng trả lại cho bà N quyền sử dụng đất và bàn giao cho bà N căn nhà trên đất; buộc vợ chồng ông Hồng trả lại cho bà N bản chính giấy chứng nhận. Bà N có nghĩa vụ thanh toán cho vợ chồng ông Hồng giá trị căn nhà (hơn 661 triệu đồng).
Vợ chồng ông Hồng kháng cáo. Xử phúc thẩm, TAND Cấp cao tại TP.HCM tuyên bác kháng cáo của vợ chồng ông Hồng, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Ông Trần Văn Hồng đã làm đơn đề nghị giám đốc thẩm. Ảnh: YC
Hai lần giám định đã đủ căn cứ?
Đáng chú ý, trong vụ án, TAND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đã 2 lần trưng cầu giám định chữ ký của bà N bên dưới mục bên chuyển quyền trong hợp đồng chuyển nhượng.
Kết luận giám định lần 1 (ngày 13-2-2023) cho rằng chữ ký trên hợp đồng và mẫu giám định không phải cùng một người ký ra (tức không phải chữ ký của bà N). Vợ chồng ông Hồng không đồng ý và đề nghị giám định lại. Kết luận giám định lần 2 (ngày 6-10-2023) kết luận không đủ cơ sở kết luận.
Điều đáng nói, dù sau đó bà N phủ nhận các mẫu so sánh (giám định lần 1) không phải của bà nhưng HĐXX sơ thẩm cho rằng các mẫu này là tài liệu trong hồ sơ xin cấp hộ khẩu của bà N tại Công an TP Vũng Tàu nên đảm bảo khách quan.
Từ đó, HĐXX cho rằng có đủ căn cứ để sử dụng kết luận giám định lần 1 làm căn cứ giải quyết vụ án. Còn kết luận giám định lần 2 khẳng định không đủ căn cứ giám định và lần này sử dụng các mẫu so sánh do ông Hồng nộp mà không được bà N thừa nhận. Do đó, kết luận giám định lần 2 không được sử dụng để làm căn cứ giải quyết vụ án. Cạnh đó, tòa còn cho rằng vợ chồng ông Hồng không chứng minh được đã giao đủ 60 triệu đồng cho bà N, không chứng minh được việc bàn giao nhà đất…
Không đồng tình với hai bản án, vợ chồng ông Hồng đã làm đơn đề nghị kháng nghị giám đốc thẩm. Theo ông Hồng, kết luận giám định lần 1 và kết luận giám định lần 2 mâu thuẫn bất nhất, ông đã nhiều lần đề nghị giám định lần 3 nhưng không được chấp nhận. Trong khi đó, ở lần giám định lần 2 các giấy tờ mà ông cung cấp là giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, giấy tờ chuyển hộ khẩu, giấy tờ thi bằng lái xe, giấy ủy quyền đã công chứng của bà N đều có mộc đỏ của nhà nước nhưng tòa lại cho rằng không khách quan là hết sức vô lý.
Cạnh đó, theo ông Hồng, việc mua bán được thực hiện giao dịch tại cơ quan Nhà nước đúng thẩm quyền, thực hiện đầy đủ, đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Việc chuyển nhượng tại PCC, sau khi mua nhà đất bà N đã bàn giao nhà, giấy chứng nhận (chuyển hộ khẩu đi nơi khác), vợ chồng ông đã được sang tên quản lý sử dụng, xây dựng mới, đóng thuế, xử phạt hành chính… Quá trình diễn ra liên tục hơn 20 năm, bà N không phản đối.
Văn bản được công chứng hợp pháp là tình tiết, sự kiện không cần phải chứng minh
Theo quy định của BLTTDS 2015 và Luật Giám định tư pháp sửa đổi, bổ sung năm 2020, nếu không thuộc trường hợp đặc biệt thì việc giám định lại chỉ được thực hiện có căn cứ cho rằng kết luận giám định lần đầu không chính xác. Việc xem xét có căn cứ giám định lại hay không thuộc quyền quyết định của tòa án.
Trong vụ án này, việc xác định chữ ký trong hợp đồng công chứng có phải của bà N hay không là tình tiết then chốt để giải quyết yêu cầu khởi kiện. Vụ án được xét xử sau 20 năm kể từ lúc các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, do đó hậu quả của hợp đồng vô hiệu là rất lớn, đòi hỏi tòa án phải hết sức cân nhắc khi ra phán quyết để đảm bảo tính chính xác và khách quan.
Ở lần giám định thứ nhất bà N không thừa nhận bất kỳ mẫu chữ ký nào đem đi giám định (bà khai mình không biết chữ). Giám định lần 2 cho kết quả không đủ cơ sở để khẳng định chữ ký có phải của bà N hay không. Dù hai kết quả giám định không mâu thuẫn, nhưng vẫn chưa thật sự rõ ràng và chắc chắn về vấn đề này.
Mặt khác, trong lần giám định thứ nhất, mẫu giám định là các tài liệu cho bà N cung cấp. Còn trong lần thứ hai thì các mẫu giám định là các tài liệu do phía bị đơn là ông Hồng cung cấp và không được bà N đồng ý, nên tòa án nhận định kết quả lần giám định thứ 2 không được sử dụng để giải quyết vụ án. Như vậy, có thể hiểu rằng, lần giám định thứ 2 là không hợp lệ, đồng nghĩa với việc tòa án chưa thực hiện giám định lại đối với lần giám định thứ nhất.
Vì vậy, mặc dù dưới góc độ cơ sở pháp lý, tòa án có thẩm quyền trong việc quyết định có căn cứ giám định lại hay không, nhưng trong tình huống này, để bảo đảm tốt hơn cho quyền lợi của đương sự, tòa án nên tiến hành giám định lại dựa trên các mẫu so sánh được các bên thừa nhận hoặc tòa án xác nhận về tính chính xác của chữ ký và chữ viết của bà N.
Về văn bản công chứng, theo khoản 9 Điều 94 BLTTDS 2015 thì văn bản công chứng là một trong các nguồn chứng cứ. Đồng thời, theo điểm c khoản 1 Điều 92 BLTTDS 2015 thì những tình tiết, sự kiện đã được ghi trong văn bản và được công chứng hợp pháp là tình tiết, sự kiện không cần phải chứng minh. Nếu cho rằng văn bản công chứng không được tiến hành theo đúng thủ tục quy định trong Luật Công chứng và các văn bản có liên quan thì người khởi kiện phải chứng minh.
Cạnh đó, theo Điều 38 Luật Công chứng năm 2014 (nay là Điều 40 Luật Công chứng năm 2024), thì “Tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng và cá nhân, tổ chức khác do lỗi của công chứng viên, nhân viên của tổ chức mình gây ra trong quá trình công chứng”.
Do đó, nếu xác định việc văn bản công chứng bị vô hiệu là do lỗi của công chứng viên, thì Văn phòng Công chứng/PCC là chủ thể phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng. Việc Công chứng viên đã chết không làm thay đổi trách nhiệm bồi thường của Văn phòng công chứng/PCC trong trường hợp này.
ThS.NCS HUỲNH QUANG THUẬN, giảng viên Trường ĐH Luật TP.HCM
