Nên giữ phương pháp thặng dư, nhưng phải điều chỉnh

Ngày 27-7, hội thảo khoa học với chủ đề “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án” do báo Đầu tư (Bộ KH-ĐT) tổ chức có sự góp mặt của nhiều chuyên gia đầu ngành cũng như đại diện các hiệp hội, chuyên gia và các nhà làm luật.

Tại hội thảo, vẫn còn khá nhiều ý kiến “chưa thông” với việc loại bỏ phương pháp thặng dư trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và cả trong dự thảo Nghị định 44 sửa đổi hướng dẫn thực hiện luật này.

Tại hội thảo, các ý kiến khẳng định, phương pháp định giá đất đang là nút thắt lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản.

GS-TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội

GS-TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội nói rõ, trong các loại đất đai cần để đầu tư, tạo lập ra những cái giá trị mới, tạo ra những công trình mới thì người ta sử dụng phương pháp thặng dư, phương pháp phổ biến nhất. Tuy nhiên, dự thảo Nghị định 44 sửa đổi đang định bỏ phương án này.

“Trên thế giới, để định giá nhiều dự án mới, người ta sử dụng phương pháp thặng dư, bởi vì những dự án đang làm mới thì không thể lấy cái gì so sánh được”, ông Cường phân tích.

Phát biểu về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng cho biết, TPHCM có 320 dự án thì 280 dự án áp dụng phương pháp thặng dư, có thể thấy việc áp dụng phương pháp thặng dư là chủ yếu trong 8 năm qua.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM tham dự hội thảo trực tuyến

Tuy nhiên, cần tiếp tục hoàn thiện phương pháp này, ông Châu nêu rõ. Dẫn chứng dự án tại 1 tỉnh, ông cho biết cơ quan của tỉnh đó dùng phương pháp thặng dư thì tính giá trị sử dụng đất khoảng 900 tỷ đồng, nhưng 1 cơ quan khác vào tính thì con số lên tới 1.800 tỷ đồng, 1 cơ quan khác lại là 1.300 tỷ đồng…

“Vậy tại sao có sai số lớn, bởi phương pháp thặng dư đã tính cho các dự án đang phát triển, nhà ở, khu đô thị… tính trên tổng chi phí đầu tư giả định và tổng doanh thu giả định. Thông tư 36 có định lượng, đưa ra công thức nhưng chưa thật sự đầy đủ. Tất cả các phương pháp đều phải căn cứ vào cơ sở dữ liệu đầu vào nhưng nếu thu thập không chính xác, không cập nhật theo thời gian thực, không áp dụng công nghệ… thì không tìm ra được chỉ số giá trung bình”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM khẳng định.

Ông Lê Hoàng Châu tán thành quan điểm tích hợp phương pháp chiết trừ vào so sánh, tán thành phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cho các dự án bất động sản thương mại, đô thị… nhưng không tán thành mức trần 200 tỷ đồng vì không phù hợp với các dự án quy mô lớn tại TPHCM hay Hà Nội.

Đồng quan điểm, luật sư Trần Đức Phượng, Hội Luật gia TPHCM nói, cần giữ phương pháp thặng dư, nhưng xem xét lại cụ thể các vấn đề kỹ thuật của phương pháp này.

“Lấy lợi nhuận của chủ đầu tư chỉ 14% thì không phù hợp với tính đa dạng của thị trường, dự án cao cấp và bình dân, tại nội thành hay ngoại thành có mức độ lợi nhuận khác nhau nhiều. Phải xác định nguyên nhân lựa chọn áp dụng phương pháp nào tùy vào thông tin, nếu thông tin được chuẩn hóa thì dù áp dụng phương pháp nào cũng không chênh lệch quá nhiều”, ông Phượng nhấn mạnh.

ANH PHƯƠNG