New Tashkent: Bài học quy hoạch từ một đô thị mới của Uzbekistan

New Tashkent: Thành phố bền vững được xây dựng từ con số không. Ảnh: Euronews.

Trong bối cảnh nhiều quốc gia đang tìm kiếm mô hình phát triển đô thị mới để giải quyết áp lực dân số, hạ tầng và môi trường tại các thành phố lớn, Uzbekistan đang triển khai một trong những dự án quy hoạch đô thị tham vọng nhất Trung Á. Đó là New Tashkent - thành phố mới được xây dựng ở phía Đông thủ đô Tashkent, với tầm nhìn trở thành một trung tâm kinh tế, hành chính và dịch vụ độc lập.

Những kinh nghiệm từ New Tashkent cho thấy quá trình phát triển các đô thị mới đặt ra yêu cầu về tầm nhìn quy hoạch dài hạn, đầu tư hạ tầng đồng bộ, gắn phát triển bất động sản với nhu cầu thực và từng bước hình thành một hệ sinh thái kinh tế - xã hội hoàn chỉnh.

THÀNH PHỐ MỚI VỚI TẦM NHÌN 2 TRIỆU DÂN

New Tashkent được quy hoạch trên diện tích khoảng 19.700 ha (sau đó thường được công bố xấp xỉ 20.000 ha) tại khu vực nằm giữa hai con sông Chirchik và Korasuv, phía Đông thủ đô Tashkent, với quy mô dân số mục tiêu lên tới 2 triệu người. Ý tưởng của dự án không đơn thuần là mở rộng địa giới đô thị hay tạo thêm quỹ đất phát triển nhà ở, mà hướng tới hình thành một trung tâm đô thị mới có khả năng chia sẻ chức năng với thủ đô hiện hữu.

Quy hoạch tổng thể thành phố New Tashkent. Ảnh: Hakan Agca

Dự án khởi công từ năm 2023, giai đoạn đầu tập trung phát triển 6.000 ha, với khả năng phục vụ khoảng 600.000 người. Theo kế hoạch, giai đoạn này sẽ thu hút các dự án đầu tư có tổng giá trị dự kiến khoảng 50 tỷ USD. Các khu chức năng được bố trí để kết nối nhà ở với trung tâm hành chính, thương mại, giáo dục, y tế, văn hóa và các dịch vụ công cộng.

Đây là điểm khác biệt đáng chú ý so với cách phát triển các khu đô thị chỉ tập trung vào xây dựng nhà ở. New Tashkent được định hướng trở thành một trung tâm kinh tế độc lập, nơi người dân có thể sinh sống, làm việc, học tập và sử dụng các dịch vụ thiết yếu mà không phải phụ thuộc hoàn toàn vào khu vực trung tâm cũ.

Theo thông tin từ Văn phòng Tổng thống Uzbekistan tháng 10/2026, các dự án trị giá khoảng 2 tỷ USD đã được đầu tư và hoàn thành tại thành phố mới. Trong cùng thời điểm, bảy công trình, hạng mục với tổng giá trị khoảng 1 tỷ USD được đưa vào sử dụng; 10 dự án lớn khác với tổng vốn dự kiến 2,5 tỷ USD bắt đầu triển khai.

Đáng chú ý, quy hoạch toàn thành phố đặt mục tiêu phát triển khoảng 150 triệu m2 diện tích sàn nhà ở và công trình phi nhà ở, cùng 2.000 ha không gian xanh và 500 ha công viên.

Những con số này cho thấy New Tashkent không chỉ là một dự án bất động sản quy mô lớn, mà là một chương trình tái cấu trúc không gian đô thị, trong đó nhà ở chỉ là một cấu phần của hệ thống phát triển tổng thể.

BẤT ĐỘNG SẢN GẮN VỚI HẠ TẦNG VÀ HỆ SINH THÁI KINH TẾ

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất của New Tashkent là cách tổ chức phát triển các khu nhà ở song song với hạ tầng và những chức năng kinh tế khác.

Tại khu đô thị Sharq Bahori, gần 7.000 căn hộ thuộc giai đoạn đầu đã hoàn thành, cùng các sân vườn, khu vui chơi và không gian công cộng. Toàn bộ khu phát triển có diện tích khoảng 95 ha, dự kiến cung cấp gần 15.000 căn hộ.

Các căn hộ được thiết kế theo hướng đáp ứng nhu cầu của những gia đình hiện đại, có cửa sổ toàn cảnh, hệ thống sưởi và làm mát có thể điều chỉnh, vật liệu xây dựng tiết kiệm năng lượng. Các căn hộ được bàn giao hoàn thiện nhằm giảm chi phí và thời gian cải tạo cho người mua.

Bên cạnh nhà ở, New Tashkent còn dành quỹ đất phát triển các khu thương mại, văn phòng, khách sạn và dịch vụ. Dự án phức hợp Great Silk Road rộng 32 ha là một ví dụ, kết hợp chức năng nhà ở, thương mại, du lịch, văn hóa và giáo dục.

Một dự án khác là Metropolis, có tổng diện tích xây dựng hơn 818.000 m2, trong đó khoảng 500.000 m2 dành cho hạ tầng kinh doanh. Tổ hợp này dự kiến bao gồm văn phòng, khách sạn, nhà ở và các cơ sở dịch vụ, tạo việc làm cho khoảng 1.500 người.

Cách tổ chức này cho thấy định hướng phát triển bất động sản không chỉ dựa vào việc tạo nguồn cung căn hộ, mà còn phải hình thành các hoạt động kinh tế đủ sức thu hút cư dân và doanh nghiệp đến sinh sống, làm việc.

Về thu hút đầu tư, Chính phủ Uzbekistan đang kết hợp nguồn lực nhà nước với vốn tư nhân và nhà đầu tư quốc tế. Trong tổng diện tích 20.000 ha, giai đoạn đầu dành 6.000 ha để triển khai các dự án có tổng giá trị dự kiến 50 tỷ USD.

Đến tháng 10/2026, khoảng 2 tỷ USD đã được đầu tư vào thành phố, trong khi mức độ tham gia của khu vực tư nhân vẫn chưa đạt kỳ vọng. Theo thông tin từ Tổng thống Uzbekistan, 94 ha đất đã được giao cho doanh nghiệp, nhưng hoạt động xây dựng tại 28 khu đất vẫn chưa thực sự bắt đầu.

Để tháo gỡ những vướng mắc này, chính quyền dự kiến áp dụng cơ chế đấu thầu cạnh tranh dựa trên đề xuất ban đầu đối với một số khu đất thương mại. Theo đó, phương án đầu tư do nhà đầu tư đầu tiên đề xuất sẽ được công khai để các nhà đầu tư khác có cơ hội đưa ra phương án tốt hơn. Nếu không có đề xuất cạnh tranh đáp ứng yêu cầu, nhà đầu tư ban đầu có thể được lựa chọn triển khai dự án.

Bên cạnh đó, chính quyền xem xét giảm chi phí hạ tầng, hỗ trợ thủ tục và áp dụng các chính sách ưu đãi cho những dự án thương mại, khách sạn, trường học, bệnh viện và dịch vụ.

Đặc biệt, 50 khu đất đã được xác định để giới thiệu với các nhà đầu tư nước ngoài thông qua hệ thống cơ quan đại diện ngoại giao của Uzbekistan.

QUY HOẠCH XANH VÀ MÔ HÌNH THÀNH PHỐ 15 PHÚT

Một điểm đáng chú ý khác của New Tashkent là việc đưa các tiêu chí môi trường và chất lượng sống vào quy hoạch ngay từ đầu, thay vì chờ đô thị hình thành rồi mới xử lý những vấn đề phát sinh.

Các dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 2 tỷ USD đã được hoàn thành tại New Tashkent. Ảnh: Sharq Bahori.

Theo trang thông tin Euronews, thành phố được phát triển theo mô hình đô thị hình nan quạt, với các khu chức năng kết nối thông qua những trục giao thông và hành lang xanh. Các công viên, không gian ven sông, kênh đào và tuyến đường dành cho người đi bộ, xe đạp được tích hợp vào cấu trúc đô thị.

Mô hình thành phố 15 phút cũng được áp dụng, theo đó trường học, cửa hàng, công viên và các dịch vụ thiết yếu được bố trí trong khoảng cách mà người dân có thể tiếp cận thuận tiện bằng cách đi bộ hoặc xe đạp.

Về giao thông công cộng, một tuyến metro dài khoảng 21 km với 9 nhà ga đang được đề xuất để kết nối New Tashkent với mạng lưới hiện hữu của thủ đô. Tuyến xe buýt, xe buýt điện, các tuyến đường dành cho xe đạp và người đi bộ cũng được tính toán trong quy hoạch.

Đến tháng 10/2026, thành phố đã có 18 km đường giao thông, 13 km mạng lưới thoát nước và 4,5 km đường ống cấp nước sạch. Một cây cầu, đường vượt và tuyến đường kết nối dài 10 km cũng nằm trong các dự án hạ tầng tiếp theo.

Đáng chú ý, quy hoạch năng lượng được triển khai đồng thời với xây dựng đô thị. Nhà máy đồng phát điện, nhiệt và làm mát trị giá 73 triệu USD, có sự tham gia của doanh nghiệp Thổ Nhĩ Kỳ MIMSAN, được thiết kế để cung cấp hệ thống sưởi và làm mát tập trung cho khoảng 100.000 hộ gia đình, đồng thời sản xuất điện.

Các dự án điện mặt trời trên mái nhà, thu gom và tái sử dụng nước mưa, xử lý nước thải phục vụ tưới cây và các hệ thống tiết kiệm năng lượng cũng được đưa vào kế hoạch.

Tuy nhiên, phát triển đô thị xanh tại Uzbekistan cũng đặt ra thách thức về nguồn nước. Với khí hậu khô nóng, việc duy trì hàng nghìn hecta cây xanh và công viên đòi hỏi giải pháp sử dụng nước hiệu quả. Vì vậy, các nhà quy hoạch chú trọng lựa chọn cây chịu hạn, áp dụng tưới nhỏ giọt và tái sử dụng nước đã qua xử lý.

Đây là kinh nghiệm đáng lưu ý: đô thị xanh không chỉ được đánh giá bằng diện tích công viên hay số lượng cây trồng, mà còn bằng khả năng duy trì hệ sinh thái trong điều kiện khí hậu và nguồn tài nguyên thực tế.

BÀI TOÁN PHÍA SAU MỘT SIÊU ĐÔ THỊ MỚI

Dù có quy mô và nguồn lực đầu tư lớn, New Tashkent vẫn phải đối mặt với những thách thức về tiến độ, khả năng thu hút doanh nghiệp và hình thành cộng đồng cư dân thực chất.

Một thành phố có thể xây dựng hàng chục nghìn căn hộ, nhưng nếu thiếu việc làm, trường học, bệnh viện, thương mại và giao thông công cộng, nguy cơ hình thành những khu đô thị đông nhà nhưng thiếu sức sống vẫn hiện hữu.

Thực tế, chính lãnh đạo Uzbekistan đã yêu cầu các cơ quan chức năng tháo gỡ tình trạng chậm triển khai tại một số khu đất được giao cho doanh nghiệp, đồng thời đơn giản hóa thủ tục đầu tư và cấp phép xây dựng. Điều này cho thấy ngay cả những dự án được Chính phủ ưu tiên cũng không tránh khỏi khoảng cách giữa quy hoạch và thực thi.

Bài học này càng có ý nghĩa khi nhìn vào thị trường bất động sản Tashkent. Theo báo cáo của Commonwealth Partnership (CMWP), tập đoàn tư vấn quốc tế chuyên về bất động sản thương mại và đầu tư, tại Uzbekistan, năm 2025, thành phố có khoảng 2,17 triệu m2 nhà ở được đưa vào sử dụng, tăng 16% so với năm trước. Khoảng 85% nguồn cung mới thuộc phân khúc phổ thông và trung cấp.

Trong khi đó, số liệu của Ủy ban Thống kê Quốc gia Uzbekistan cho thấy đến quý 2/2026, giá căn hộ trên thị trường sơ cấp cả nước tăng 7,1% so với cùng kỳ năm trước; riêng tại Tashkent, giá căn hộ tăng 3,9%.

Những dữ liệu này cho thấy thị trường bất động sản thủ đô vẫn đang mở rộng, nhưng việc phát triển thêm nguồn cung phải đi cùng khả năng hấp thụ của thị trường và sức mua của người dân.

Một nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới về khả năng chống chịu đô thị của Tashkent cũng đưa ra cảnh báo về tình trạng đô thị hóa dàn trải. Trong giai đoạn 1985-2013, dân số thành phố tăng khoảng 10%, nhưng diện tích đô thị mở rộng tới 20%. Khi không gian xây dựng tăng nhanh hơn dân số, chi phí cung cấp hạ tầng và dịch vụ công có nguy cơ gia tăng.

Nghiên cứu này cho rằng quy hoạch theo hướng tăng mật độ hợp lý có thể giúp tiết kiệm khoảng 25% chi phí hạ tầng so với kịch bản mở rộng đô thị mật độ thấp.

Những vấn đề đặt ra từ New Tashkent cũng phản ánh những thách thức chung trong quá trình phát triển đô thị tại nhiều quốc gia, khi nhu cầu mở rộng không gian đô thị, hình thành các khu đô thị mới và các cực tăng trưởng ngày càng gia tăng.

Trước hết, quy hoạch cần được xây dựng trên cơ sở tầm nhìn dài hạn và dự báo thực chất về dân số, nhu cầu nhà ở, việc làm, giao thông và khả năng cung cấp dịch vụ công. Việc mở rộng quỹ đất đô thị không nên chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá bất động sản hoặc khả năng phát triển dự án.

Thứ hai, đầu tư hạ tầng phải đi trước hoặc đồng bộ với phát triển nhà ở. Giao thông công cộng, cấp thoát nước, điện, trường học, bệnh viện và không gian xanh cần được tính toán trong cùng một cấu trúc quy hoạch. Nếu chỉ tập trung vào xây dựng nhà ở, các khu đô thị mới khó có thể trở thành những trung tâm phát triển độc lập.

Thứ ba, cần có cơ chế minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư, phân bổ đất đai và giám sát tiến độ thực hiện. Kinh nghiệm của Uzbekistan cho thấy việc dành quỹ đất lớn và đưa ra các ưu đãi chưa đủ bảo đảm dự án được triển khai nếu thủ tục còn phức tạp hoặc trách nhiệm giữa các cơ quan chưa rõ ràng.

Cuối cùng, quy hoạch xanh phải gắn với điều kiện tự nhiên và khả năng cung cấp tài nguyên. Những mục tiêu về công viên, mặt nước, năng lượng sạch và giao thông ít phát thải cần được cụ thể hóa thành giải pháp kỹ thuật, nguồn vốn và cơ chế vận hành dài hạn.

New Tashkent vẫn đang trong quá trình hình thành, vì vậy, còn quá sớm để đánh giá đầy đủ thành công của dự án. Nhưng cách Uzbekistan tiếp cận việc xây dựng một thành phố mới - từ quy hoạch tổng thể, tổ chức không gian, phát triển bất động sản đến đầu tư hạ tầng và thu hút doanh nghiệp - đã mang đến một trường hợp tham khảo đáng chú ý.

Bởi suy cho cùng, giá trị của một thành phố mới không nằm ở diện tích đất được quy hoạch hay số lượng công trình được xây dựng, mà ở khả năng tạo ra một không gian sống đáng lựa chọn, một môi trường kinh doanh có sức cạnh tranh và một nền tảng phát triển bền vững trong nhiều thập kỷ.