Ngân hàng, FDI, trái phiếu cùng khởi sắc: Dòng vốn đang trở lại với BĐS?
Ngân hàng mở rộng tín dụng, dòng vốn FDI lập kỷ lục và thị trường trái phiếu BĐS ấm dần, tạo cơ hội hồi phục cho ngành BĐS năm 2025.
Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang phục hồi sau giai đoạn nhiều biến động, theo công bố thông tin về nhà ở và thị trường BĐS trong quý II/2025 của Bộ Xây dựng chỉ ra thị trường BĐS ghi nhận những tín hiệu tích cực từ cả ba nguồn lực chính: tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).
Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến ngày 31/5/2025, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS đạt 1,64 triệu tỷ đồng, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước và là mức cao nhất kể từ năm 2023.
Đáng chú ý, mức tăng trưởng mạnh đến từ các khoản cho vay đầu tư khu đô thị và phát triển nhà ở (tăng hơn 62%), vay mua quyền sử dụng đất (tăng 86%) và các khoản đầu tư kinh doanh BĐS khác.
Trong năm 2025, với mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ở mức 16% (tương đương khoảng 2,5 triệu tỷ đồng), dư địa tín dụng cho BĐS vẫn còn lớn, đặc biệt với các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại giá hợp lý – những đối tượng đang được ưu tiên trong chính sách tín dụng.
Dòng vốn từ các kênh đang trở lại với BĐS.
Song song với đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS cũng bắt đầu lấy lại đà hồi phục.
Trong quý II/2025, các doanh nghiệp BĐS đã thực hiện tổng cộng 18 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ, với tổng giá trị lên tới 27.274,5 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với cùng kỳ.
Riêng trong tháng 6/2025, giá trị phát hành đạt 7.610 tỷ đồng, dù số đợt phát hành giảm nhưng giá trị vẫn ở mức cao. Những cái tên đáng chú ý trong quý gồm Tập đoàn Vingroup (3 đợt, tổng cộng 6.000 tỷ đồng), Việt Minh Hoàng (3.466 tỷ đồng), AAC Việt Nam (500 tỷ đồng) hay Văn Phú (150 tỷ đồng).
Mặc dù thị trường đã khởi sắc, nhưng hoạt động phát hành trái phiếu hiện vẫn chủ yếu tập trung ở nhóm doanh nghiệp lớn, có uy tín, trong khi phần đông thị trường vẫn đối mặt với rủi ro tín dụng và áp lực đáo hạn.
Để kiểm soát những rủi ro này, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và Bộ Tài chính đang tăng cường giám sát các tổ chức tư vấn phát hành, từ ngân hàng, công ty chứng khoán đến đơn vị lưu ký, nhằm đảm bảo tính minh bạch và năng lực tài chính thực sự của bên phát hành.
Một điểm sáng khác trong bức tranh vốn cho BĐS là dòng vốn FDI. Tính đến hết tháng 6/2025, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 21,52 tỷ USD, tăng 32,6% so với cùng kỳ.
Trong đó, riêng lĩnh vực BĐS đã thu hút 5,17 tỷ USD, tăng gấp đôi và chiếm tới 24% tổng vốn FDI đăng ký, đây là mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.
BĐS công nghiệp đang là điểm đến hấp dẫn nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện như cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, các tuyến vành đai Hà Nội, Tp.HCM; cùng với đó là nền tảng vĩ mô ổn định, tỷ giá và lạm phát được kiểm soát, khung pháp lý ngày càng minh bạch, mở ra không gian đầu tư lớn cho các đô thị vệ tinh.
Mặc dù vậy, để duy trì và phát huy nguồn lực này, theo Bộ Xây dựng Việt Nam cần tiếp tục cải cách thủ tục đầu tư, rút ngắn thời gian phê duyệt các dự án có yếu tố nước ngoài, đồng thời chủ động quy hoạch quỹ đất sạch, nhất là tại các tỉnh vệ tinh, cũng như giữ vững tính ổn định và minh bạch của môi trường pháp lý và chính sách thuế.
Trong nửa cuối năm 2025 và giai đoạn tiếp theo, các giải pháp đồng bộ đang được các bộ, ngành, địa phương triển khai nhằm củng cố nền tảng cho thị trường BĐS phát triển bền vững.
Chính phủ đã yêu cầu tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS; tháo gỡ các dự án tồn đọng; tăng cường minh bạch thông tin thị trường; đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và tổ chức lại các chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp để phù hợp với định hướng quy hoạch mới.
Bộ Xây dựng hiện đang nghiên cứu xây dựng Nghị định thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, hoàn thiện đề án Trung tâm giao dịch BĐS do nhà nước quản lý, chỉ đạo các địa phương phát triển mạnh nhà ở xã hội và tăng tốc hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường BĐS.
Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước đều có những chính sách cụ thể trong kiểm soát thuế, định giá đất, hỗ trợ tín dụng, tái cấu trúc nợ xấu nhằm đảm bảo dòng vốn lưu thông lành mạnh.
Trong khi đó, chính quyền địa phương cũng được giao nhiệm vụ đẩy mạnh quy hoạch đô thị, công khai thông tin dự án, bố trí đủ quỹ đất và vốn cho nhà ở xã hội, đồng thời xử lý nghiêm các hiện tượng đầu cơ, tăng giá bất thường.
