Ngành bán lẻ và F&B tại Hà Nội: E ngại trung tâm, bùng nổ 'tiểu thị trường'

Trong hơn một thập kỷ qua, thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội đã chứng kiến một quá trình chuyển đổi sâu sắc, phản ánh đồng thời sự mở rộng không gian đô thị, thay đổi hành vi tiêu dùng và quá trình tái cấu trúc của ngành bán lẻ - dịch vụ. Nếu giai đoạn những năm 2010 được đặc trưng bởi sự tập trung cao độ tại khu vực lõi lịch sử như Hoàn Kiếm, Ba Đình, thì đến năm 2025, thị trường đã bước sang một trạng thái mới: phân hóa rõ nét theo phân khúc khách hàng và theo mô hình kinh doanh.

Sự dịch chuyển này không chỉ làm thay đổi mặt bằng giá thuê, mà còn tái định hình chiến lược lựa chọn địa điểm của các doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thực phẩm và đồ uống (F&B), một trong những động lực thuê mặt bằng lớn nhất của thị trường bán lẻ Hà Nội hiện nay.

KHÔNG CÒN “ĐỘC TÔN” KHU TRUNG TÂM

Vào giai đoạn giữa và cuối những năm 2010, thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ Hà Nội đạt trạng thái gần như bão hòa về nhu cầu tại khu vực trung tâm. Năm 2017, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường lên tới khoảng 95%, trong khi giá thuê mặt bằng bán lẻ tăng mạnh, từ mức trung bình 7 USD/m² lên tới 45 USD/m² chỉ sau 5 năm. Động lực chủ yếu đến từ tăng trưởng doanh số bán lẻ (tăng 8,1% trong năm 2017) và sự gia tăng nhanh của tiêu dùng hộ gia đình, giúp các quận lõi trung tâm duy trì sức hút vượt trội.

Tuy nhiên, bước sang giai đoạn hậu COVID-19, đặc biệt từ 2022 đến 2025, thị trường không còn vận hành theo logic “trung tâm - ngoại vi” đơn giản. Giá thuê bán lẻ cao cấp tại khu trung tâm Hà Nội đã tăng mạnh, từ khoảng 100 USD/m²/tháng năm 2019 lên xấp xỉ 170 USD/m²/tháng năm 2024, theo các báo cáo của CBRE. Dù chịu cú sốc ngắn hạn trong giai đoạn 2020-2021, giá thuê nhanh chóng ổn định và phục hồi nhờ sự trở lại của các chuỗi F&B, cửa hàng tiện lợi và bán lẻ dịch vụ.

Khu vực Hoàn Kiếm tiếp tục giữ vị trí “đỉnh giá” của thị trường nhờ lợi thế du lịch, các tuyến phố thương mại lịch sử và nguồn cung mặt bằng hạn chế. Các mặt bằng tầng trệt phục vụ F&B tại khu Phố Cổ và quanh Hồ Hoàn Kiếm thường được chào thuê trong khoảng 120 - 180 USD/m²/tháng, phản ánh mức độ cạnh tranh khốc liệt và khả năng chi trả cao của các mô hình kinh doanh định vị cao cấp.

Liền kề Hoàn Kiếm, Ba Đình hình thành một vành đai cao cấp thứ hai của thị trường bán lẻ. Giá thuê mặt bằng kinh doanh ăn uống tại đây phổ biến trong khoảng 90–140 USD/m²/tháng, được nâng đỡ bởi hệ sinh thái đại sứ quán, cơ quan nhà nước và cộng đồng cư dân có thu nhập ổn định. Dù thấp hơn Hoàn Kiếm, Ba Đình vẫn nằm trong nhóm các khu vực có giá thuê cao nhất Hà Nội.

Trong khi đó, Hai Bà Trưng và Đống Đa, hai khu vực có mật độ dân cư cao, nhiều trường đại học và lưu lượng người qua lại lớn lại cho thấy mặt bằng giá ổn định hơn. Năm 2025, giá thuê F&B tầng trệt tại đây dao động khoảng 55-90 USD/m²/tháng. Dù vẫn duy trì sức mua tốt, tốc độ tăng giá tại các quận này chậm hơn so với các khu vực đang hưởng lợi từ làn sóng phát triển đô thị mới.

Đáng chú ý, Tây Hồ nổi lên như một “điểm nóng mới” trong thập kỷ qua. Từ một khu vực có giá thuê thấp hơn các quận nội thành truyền thống, Tây Hồ hiện ghi nhận mức giá 70–120 USD/m²/tháng cho mặt bằng F&B, đặc biệt tại các tuyến phố tập trung cộng đồng người nước ngoài. Theo đánh giá của Savills, sự thay đổi nhân khẩu học, thu nhập khả dụng cao và xu hướng tiêu dùng hướng tới lối sống đã khiến các tiểu thị trường như Tây Hồ tăng giá nhanh và bền vững.

Xa hơn khỏi lõi lịch sử, các khu vực như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm và Long Biên hình thành nhóm thị trường giá thấp, trung bình nhưng giàu tiềm năng. Giá thuê F&B tại Cầu Giấy và Nam Từ Liêm phổ biến ở mức 40-75 USD/m²/tháng, trong khi Long Biên thấp hơn, khoảng 30-55 USD/m²/tháng, theo dữ liệu giao dịch và niêm yết trên Batdongsan.vn. Đây là những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ mở rộng hạ tầng, các khu đô thị mới và mô hình phát triển đa chức năng.

BÀI TOÁN CHIẾN LƯỢC CHO DOANH NGHIỆP F&B

Sự phân tán ngày càng rõ của mặt bằng giá thuê theo quận đã tạo ra một môi trường “chọn lọc” hơn cho ngành F&B. Khi giá thuê tại trung tâm thành phố Hà Nội đã tiệm cận 170 USD/m²/tháng, trong khi mức trung bình toàn thành phố chỉ khoảng 50 USD/m²/tháng trong nửa đầu năm 2025, các doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc chiến lược địa điểm, mô hình vận hành và cường độ vốn đầu tư.

Dù giá thuê tăng, sức cầu thị trường vẫn cho thấy độ bền đáng kể. Nửa đầu năm 2025, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội đạt khoảng 86%, chủ yếu nhờ sự mở rộng của các chuỗi F&B và cửa hàng tiện lợi. Ở quy mô quốc gia, tăng trưởng doanh số bán lẻ và tiêu dùng hộ gia đình tiếp tục đóng vai trò trụ cột, tạo nền tảng cho hoạt động thuê mặt bằng ở cả thị trường trung tâm lẫn thị trường thứ cấp.

Trong bối cảnh đó, các mô hình F&B cao cấp, dựa vào nhận diện thương hiệu và dòng khách du lịch, vẫn có thể “chịu đựng” mức giá thuê cao tại Hoàn Kiếm hoặc Ba Đình. Ngược lại, các chuỗi tầm trung và mô hình có khả năng nhân rộng thường tìm thấy hiệu quả kinh tế tốt hơn tại Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, nơi chi phí thuê hợp lý nhưng mật độ dân cư và văn phòng tiếp tục tăng.

Tây Hồ đóng vai trò như một phân khúc trung gian hấp dẫn: giá thuê cao hơn các quận mới nổi nhưng vẫn thấp hơn đỉnh CBD, phù hợp với các nhà hàng boutique, quán cà phê phong cách sống và mô hình hướng đến khách hàng thu nhập cao. Trong khi đó, Long Biên và các quận lân cận trở thành lựa chọn chiến lược cho các mô hình tối ưu chi phí, tập trung vào nhu cầu cư dân địa phương.

Đối với nhà đầu tư nước ngoài, bức tranh phân hóa này cho thấy lợi thế không còn nằm ở “vị trí trung tâm” thuần túy, mà ở mức độ phù hợp giữa định vị thương hiệu và kinh tế quận. Các cửa hàng flagship, yêu cầu CAPEX lớn, nên được đặt tại các quận có khả năng định giá cao và hình ảnh thương hiệu mạnh; trong khi chiến lược mở rộng mạng lưới sẽ bền vững hơn tại các khu vực phía Tây và Đông đang đô thị hóa nhanh.

Trong một thị trường bán lẻ Hà Nội năm 2025 mang tính đa tầng và chọn lọc cao, thành công của doanh nghiệp F&B phụ thuộc ngày càng nhiều vào phân tích hiệu quả giá thuê trên mỗi mét vuông, thời hạn hợp đồng và động lực tiêu dùng theo quận. Khi thị trường đã bước qua giai đoạn “tăng trưởng đồng đều”, lợi nhuận không còn là câu chuyện của địa điểm đắt giá nhất, mà là kết quả của sự phù hợp chiến lược giữa không gian, thương hiệu và hành vi tiêu dùng đô thị đang thay đổi.

Khải Dương