Nghị trường tranh luận về đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai

Phát biểu thảo luận về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Trần Hồng Nguyên - đoàn ĐBQH tỉnh Bình Thuận bày tỏ đồng tình với Báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Kiểm soát chặt chẽ, hạn chế dự án nhận đặt cọc nhưng không triển khai

Góp ý về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu nhất trí với Phương án 1 vì cho rằng phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng - bên yếu thế trong giao dịch bất động sản, do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.

Đại biểu nhận định, thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan Nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất như thể hiện tại Phương án 2 sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng.

Trong khi đó, thị trường bất động sản thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án bất động sản lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự.

"Thực tế cho thấy nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng vẫn chưa được triển khai. Vì vậy, đại biểu cho rằng cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra", nữ đại biểu nhấn mạnh.

Tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển trong bối cảnh bất động sản khó khăn

Khác quan điểm với bà Trần Hồng Nguyên, đại biểu Nguyễn Đại Thắng - Đoàn ĐBQH tỉnh Hưng Yên lại chọn Phương án 2 về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Theo đại biểu Thắng, đây là phương án quy định rõ trường hợp nào chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng, đảm bảo công khai, minh bạch, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký hợp đồng mua thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng, hạn chế việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn.

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng cũng đề nghị nghiên cứu, xem xét quyết định rõ về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, quyết định cho phép chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với khu vực hạng mục công trình đã đáp ứng điều kiện có phê duyệt thiết kế các hạng mục công trình hạ tầng chính, thiết yếu đã hoàn thành theo tiến độ.

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng - Đoàn ĐBQH tỉnh Hưng Yên

Đồng quan điểm với đại biểu Thắng, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga - Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương cũng ủng hộ lựa chọn Phương án 2.

Đại biểu cho rằng quy định như vậy sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển hơn, đặc biệt trong bối cảnh các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn.

Việc đầu tư dự án cần kinh phí không nhỏ, cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư, góp phần gia tăng cơ hội, thu hút các khách hàng tiềm năng.

Dù phương án quy định này có thể đem đến nhiều rủi ro hơn đối với khách hàng, đại biểu nhấn mạnh, điều này cần được khắc phục bằng cách thắt chặt quản lý, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt, ngay từ khâu xem xét, lựa chọn nhà đầu tư ban đầu, để đảm bảo năng lực và khả năng thực hiện dự án của nhà đầu tư.

"Việc hạn chế rủi ro như Phương án 1 chỉ cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ bó hẹp các cơ hội của doanh nghiệp, đi ngược lại việc khuyến khích, tạo cơ chế cho các doanh nghiệp phát triển", đại biểu phân tích.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga – Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương

Đề xuất chủ đầu tư chỉ thu tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc - Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng nhất trí với Phương án 2, đồng thời đề nghị cần xem xét quy định số tiền đặt cọc tối đa không quá 5%. Qua tham khảo ý kiến Hiệp hội bất động sản và khảo sát thực tế cho thấy, 5% là mức đặt cọc hợp lý theo thông lệ.

Đại biểu đề nghị chỉnh lý khoản 5 Điều 23 theo hướng: Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê nhà ở, công trình xây dựng; số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 5% giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc - Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu

Giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh tiếp thu ý kiến đại biểu để rà soát kĩ lưỡng, ghi nhận qua thảo luận các ý kiến của các đại biểu đánh giá cao chất lượng dự thảo luật.

Đối với nội dung đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai có 2 phương án, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết qua thảo luận cho thấy các ý kiến vẫn còn có sự phân tán, do đó, sẽ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội để lấy phiếu xin ý kiến các đại biểu Quốc hội.

Kiều Chinh