Người mua nhà ở thực giữ tiền chờ "đáy"

Người mua ở thực tiếp tục trì hoãn quyết định vì mặt bằng giá đang cao. Nguồn: VNE

Người mua vẫn chờ đợi

Giai đoạn 2024-2025, khi giá nhà đất liên tục tăng, lực cầu trên thị trường tập trung đáng kể vào nhóm nhà đầu tư kỳ vọng kiếm lời trong ngắn hạn. Tuy nhiên, khi mặt bằng giá neo cao và chi phí vốn gia tăng, nhóm này không còn dễ dàng xoay vòng dòng tiền như trước.

Trong khi đó, người mua để ở cũng chưa sẵn sàng nhập cuộc. Sau một thời gian dài chứng kiến giá nhà tăng nhanh, nhiều người có nhu cầu thực đang chuyển sang trạng thái quan sát, chờ mặt bằng giá hạ nhiệt.

Chị Thu Thủy, một người mua nhà tại Hà Nội, cho biết cuối năm 2024-2025, vợ chồng chị từng dành nhiều thời gian tìm kiếm căn hộ nhưng chưa thể xuống tiền. Nhiều khu vực có giá vượt khả năng tài chính, trong khi những dự án phù hợp hơn lại cách xa nơi làm việc.

“Sau 2 năm chưa mua được nhà, chúng tôi cũng khá áp lực. Từ đầu năm đến nay, nghe thông tin giá nhà có dấu hiệu giảm nên tâm lý bớt căng thẳng hơn. Những dự án trước đây từng đi xem hiện có nơi giảm khoảng 20-25%”, chị Thủy chia sẻ.

Theo chị, thay vì mua ngay, gia đình đang tiếp tục theo dõi thị trường và dự kiến nếu giá điều chỉnh thêm sẽ cân nhắc xuống tiền vào cuối năm nay hoặc đầu năm 2027.

Đầu năm 2025, vợ chồng chị từng tìm căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 54 m2 tại khu vực Đông Anh với giá gần 3,8 tỷ đồng. Hiện nay, một số căn có diện tích tương tự được môi giới chào bán khoảng 3,2 tỷ đồng.

Tâm lý chờ đợi không chỉ xuất hiện ở nhóm mua nhà để ở. Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, khách hàng hiện đã thay đổi đáng kể cách tiếp cận thị trường. Người có nhu cầu ở thực muốn chờ giá tiếp tục điều chỉnh, hoặc lựa chọn gửi tiết kiệm thay vì vay tiền mua nhà trong bối cảnh lãi suất còn cao.

Lãi suất tạo áp lực, nhà đầu tư phải thoát hàng

Nếu người mua ở thực đang đứng ngoài vì giá cao, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lại chịu sức ép từ chiều ngược lại.

Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, một bộ phận nhà đầu tư sử dụng các khoản vay có thời gian ưu đãi ngắn, khoảng 3-6 tháng, với kỳ vọng mua nhanh, bán nhanh và hưởng chênh lệch. Khi thời gian ưu đãi kết thúc, lãi suất thả nổi tăng cao khiến chi phí nắm giữ tài sản trở thành gánh nặng.

Trên thị trường hiện nay, lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 13-14%/năm, thậm chí một số khoản vay có thể lên 15-16%. Với những người sử dụng đòn bẩy lớn, việc tài sản không thể bán nhanh như kỳ vọng khiến áp lực tài chính ngày càng gia tăng.

Lãi suất vay bất động sản hiện phổ biến khoảng 13-14%/năm, thậm chí một số khoản vay có thể lên 15-16%.

Áp lực bán được cho là tập trung ở hai nhóm. Thứ nhất là các nhà đầu tư đầu cơ, sử dụng vốn vay để lướt sóng. Thứ hai là những người mua bất động sản hình thành trong tương lai đang đến thời điểm nhận bàn giao, đồng thời kết thúc giai đoạn được hỗ trợ lãi suất.

Theo báo cáo ngành mới công bố, Công ty Chứng khoán MB (MBS) dự báo thị trường bất động sản tiếp tục ảm đạm từ nay đến cuối năm do áp lực lãi vay tăng cao trong khi nguồn cung lớn.

Trong quý II, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục tăng khi lãi suất huy động tại các ngân hàng tăng thêm khoảng 1-1,5% so với quý trước. Lãi suất cho vay bất động sản đã lên khoảng 13-14%/năm, tăng khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

Trước áp lực này, một số chủ đầu tư phải đưa ra chính sách hỗ trợ như cố định lãi suất 7-8% trong hai năm đầu tại một số dự án mới mở bán ở Hà Nội, Quảng Ninh và TP.HCM nhằm giảm tác động của chi phí vốn.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, thị trường bất động sản nửa cuối năm vẫn chịu ảnh hưởng đáng kể từ yếu tố lãi suất. Các ngân hàng thương mại đang chịu áp lực từ chênh lệch giữa nguồn vốn huy động ngắn hạn và nhu cầu cho vay trung, dài hạn, do đó mặt bằng lãi suất được dự báo vẫn ở mức cao.

Trong bối cảnh này, việc giữ một tài sản có giá trị lớn nhưng chưa tạo ra dòng tiền ổn định trở nên khó khăn hơn đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy.

Giữ tiền chờ “đáy”

Áp lực bán tăng lên nhưng không đồng nghĩa dòng tiền hoàn toàn rời khỏi thị trường. Một bộ phận nhà đầu tư đang lựa chọn đứng ngoài, chờ những tài sản chịu áp lực tài chính được đưa ra với mức giá hấp dẫn hơn.

Tâm lý này càng rõ nét khi thị trường đồng thời chịu tác động từ quá trình điều chỉnh quy hoạch và phát triển hạ tầng của Hà Nội. Thành phố vừa công bố Quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, đồng thời thúc đẩy nhiều dự án hạ tầng, chỉnh trang đô thị và giải phóng mặt bằng.

Trong giai đoạn thông tin quy hoạch có nhiều thay đổi, người mua có xu hướng chờ các thông tin cụ thể hơn về ranh giới dự án, tiến độ triển khai và khả năng tác động trực tiếp đến từng thửa đất, căn nhà trước khi quyết định.

Theo Batdongsan.com.vn, tỷ trọng người quan tâm đến nhà riêng đã giảm từ 26% xuống còn 17%. Giá rao bán phổ biến tại nhiều khu vực cũng có xu hướng điều chỉnh, với mức giảm khoảng 10-20% so với đỉnh.

Ba Đình, Đống Đa, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hai Bà Trưng và Hoàng Mai đều ghi nhận mức độ quan tâm suy giảm. Khảo sát với môi giới cho thấy gần 30% người tham gia nhận định giao dịch nhà riêng, nhà phố giảm mạnh. Với đất nền, tỷ lệ này lên tới 42%.

Trong giai đoạn thông tin quy hoạch có nhiều thay đổi, người mua có xu hướng chờ các thông tin cụ thể. Nguồn: UBND TP Hà Nội.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trước đây việc mua nhà đất thổ cư để “lướt sóng” theo thông tin mở đường, làm cầu hoặc lên quận từng khá phổ biến.

Tuy nhiên, cơ sở dữ liệu đất đai và quy hoạch ngày càng minh bạch, trong khi tiến độ giải phóng mặt bằng và triển khai hạ tầng được đẩy nhanh. Nhà đầu tư vì thế khó có thể chỉ dựa vào tin đồn để tạo ra lợi nhuận nhanh như trước.

Theo ông Đính, tâm lý mua nhanh, bán nhanh từng phổ biến trong các giai đoạn sốt đất không còn phù hợp với bối cảnh hiện tại. Nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu, khả năng khai thác và thời gian nắm giữ tài sản thay vì chỉ đặt cược vào kỳ vọng tăng giá.

Dòng tiền vì thế đang chọn lọc hơn. Một căn nhà có thể tăng giá nhờ quy hoạch, nhưng nếu nằm trong khu vực có nguy cơ giải phóng mặt bằng, khó khai thác hoặc thanh khoản thấp, mức độ hấp dẫn sẽ giảm đáng kể. Ngược lại, những tài sản pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện, có thể ở, cho thuê hoặc kinh doanh vẫn có lợi thế ngay cả khi thị trường trầm lắng.

One Mount Group nhận định mặt bằng giá nhà đất thổ cư neo cao trong nhiều năm cũng đang làm giảm sức hấp dẫn của phân khúc này. Người mua ở thực khó tiếp cận, trong khi nhà đầu tư ngắn hạn không còn dễ tìm kiếm biên lợi nhuận như trước.

Theo đơn vị này, áp lực tài chính từ đòn bẩy ngân hàng có thể buộc nhóm nhà đầu tư ngắn hạn phải hạ giá bán. Đợt điều chỉnh giá trong năm 2026 được đánh giá là cần thiết để đưa mặt bằng giá bất động sản thứ cấp về mức hợp lý hơn, qua đó mở rộng khả năng tiếp cận của người có nhu cầu thực.

Trong ngắn hạn, One Mount Group dự báo thị trường thổ cư Hà Nội tiếp tục đối mặt nhiều thách thức, với tổng lượng giao dịch năm nay có thể giảm 40-50% so với năm trước.

Tuy nhiên, thanh khoản suy giảm cũng có thể tạo ra một giai đoạn thanh lọc. Những tài sản bị đẩy giá quá cao sẽ khó tìm người mua, trong khi các sản phẩm có giá hợp lý, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác thực tế có thể dần được chú ý.

One Mount Group kỳ vọng thị trường có thể phục hồi từ năm 2027 khi các định hướng quy hoạch được cụ thể hóa hơn. Khi bức tranh quy hoạch dần rõ ràng, tâm lý e ngại của dòng tiền có thể giảm bớt và mở ra một chu kỳ giao dịch mới.

Tuy nhiên, với nhà đầu tư đang giữ tiền, “bắt đáy” không đồng nghĩa với việc mua bất cứ tài sản nào đang giảm giá. Cơ hội chỉ thực sự xuất hiện khi mức giá đủ hấp dẫn so với giá trị tài sản, trong khi pháp lý, khả năng khai thác và triển vọng thanh khoản vẫn được đảm bảo.

Thị trường vì vậy có thể đang chuyển từ cuộc chơi “mua trước khi giá tăng” sang cuộc chơi “chờ đúng giá”. Sau giai đoạn tăng nóng, nhà đầu tư không còn quá sợ bỏ lỡ cơ hội mà sẵn sàng chờ đợi để có được mức giá tốt hơn.