Nguồn cung căn hộ khu vực mở rộng TP.HCM: Bình Dương dẫn dắt, Bà Rịa - Vũng Tàu nghiêng về phân khúc cao cấp

Bình Dương chiếm phần lớn nguồn cung mới

Trong quý II/2026, khu vực mở rộng TP.HCM ghi nhận khoảng 4.700 căn hộ mở bán mới, giảm 33% so với quý trước nhưng vẫn duy trì ở mức tương đối cao.

Bình Dương tiếp tục đóng góp phần lớn nguồn cung với khoảng 3.700 căn, tập trung tại Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một. Nguồn cung mới được thúc đẩy bởi tốc độ đô thị hóa, nhu cầu nhà ở và sự cải thiện về kết nối hạ tầng.

Một số dự án đáng chú ý trong quý gồm Sycamore Orchard Collection của CapitaLand, Phú Mỹ Hưng Harmonie của Phú Mỹ Hưng và Bcons New Sky của Bcons Group. Sự tham gia của các chủ đầu tư trong nước và quốc tế có năng lực được xem là yếu tố góp phần củng cố niềm tin vào thị trường.

Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu đóng góp khoảng 1.000 căn nguồn cung mới, chủ yếu đến từ The Beacon Tower thuộc siêu dự án Blanca City quy mô 96 ha của Sun Group tại TP. Vũng Tàu cũ. Mô hình sở hữu dài hạn cùng vị trí ven biển giúp dự án trở thành điểm nhấn của thị trường Bà Rịa - Vũng Tàu trong quý.

Hơn 5.000 căn được giao dịch

Tổng lượng giao dịch căn hộ tại khu vực đạt khoảng 5.000 căn trong quý II. Nhu cầu tiếp tục dịch chuyển về các thị trường vệ tinh khi mặt bằng giá tại khu vực trung tâm TP.HCM ngày càng cao.

Bình Dương ghi nhận khoảng 4.343 căn giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ trung bình 59%, giảm hơn 20 điểm phần trăm so với quý I. Dù sức hấp thụ giảm, lượng giao dịch vẫn cho thấy nhu cầu tương đối lớn đối với các dự án mới và hàng tồn kho.

Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, khoảng 880 căn được giao dịch, bao gồm cả nguồn cung mới và hàng tồn. Thanh khoản cải thiện cho thấy thị trường đang từng bước phục hồi, dù tốc độ tăng trưởng vẫn mang tính chọn lọc.

Giá bán phân hóa mạnh

Giá bán căn hộ sơ cấp tại khu vực tiếp tục chịu tác động lớn từ cơ cấu sản phẩm và định vị của từng dự án.

Tại Bình Dương, giá bán sơ cấp bình quân đạt khoảng 1.873 USD/m², giảm 1,3% theo quý nhưng vẫn tăng 3,2% so với cùng kỳ. Mức điều chỉnh nhẹ được xem là dấu hiệu thị trường đang dần ổn định sau giai đoạn tăng giá nhanh.

Ngược lại, giá bán sơ cấp tại Bà Rịa - Vũng Tàu đã vượt 2.500 USD/m², tăng so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp tại các đại dự án ven biển.

Sự chênh lệch này cho thấy thị trường căn hộ tại TP.HCM mở rộng đang hình thành hai hướng phát triển khá rõ: Bình Dương thiên về thị trường ở thực, đô thị hóa và nguồn cung quy mô lớn; trong khi Bà Rịa - Vũng Tàu ngày càng nghiêng về bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng và đầu tư.

Bình Dương còn hơn 31.800 căn hộ trong giai đoạn 2026-2029

Triển vọng nguồn cung tiếp tục nghiêng mạnh về Bình Dương. Trong giai đoạn 2026-2029, khu vực này dự kiến bổ sung khoảng 31.816 căn hộ, chủ yếu tại Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một.

Nguồn cung lớn cùng quá trình phát triển đô thị và hạ tầng được kỳ vọng tiếp tục củng cố vai trò của Bình Dương như một vùng dân cư mở rộng quan trọng của TP.HCM.

Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu được dự báo tăng trưởng hạn chế hơn và tập trung vào những vị trí có lợi thế đặc biệt. Thị trường có xu hướng chuyển sang sân chơi bất động sản cao cấp, với các dự án quy mô lớn, vị trí ven biển và thương hiệu phát triển mạnh.

Nhìn tổng thể, nguồn cầu tại TP.HCM mở rộng đang dịch chuyển ra ngoài lõi đô thị, nhưng không đồng nghĩa mọi thị trường vệ tinh đều tăng trưởng đồng đều. Khả năng hấp thụ, mức giá và chất lượng hạ tầng sẽ tiếp tục là những yếu tố quyết định dòng tiền lựa chọn Bình Dương hay Bà Rịa - Vũng Tàu trong giai đoạn tới.