Xử lý dự án treo cần hơn một cơ chế giải cứu

Nhiều dự án "treo" lâu năm ở Hà Nội gây nhức nhối. Ảnh minh họa: Hoàng Anh

Nan giải xử lý dự án treo

Trên nhiều trục đường đô thị hóa nhanh của Hà Nội, sự tương phản hiện ra rõ rệt.

Một mặt là những khu chung cư mới sáng đèn, những tuyến đường đang được mở rộng và những công trường hoạt động liên tục ngày đêm. Mặt khác là các khu đất quây tôn kín mít, những khối nhà xây dở hoặc những dãy biệt thự đã hoàn thành phần thô nhưng nhiều năm không có người ở.

Đất vẫn ở đó, công trình vẫn ở đó nhưng dòng vốn, kỳ vọng phát triển và cả những giấc mơ an cư từng được đặt vào dự án đã mắc kẹt cùng thời gian.

Đơn cử, những dự án “treo” cả thập kỷ trên trục đường Tố Hữu – Lê Văn Lương như Hanoi Landmark 51, Usilk City, Thành An Tower hay trục Nguyễn Trãi với Golden Millennium Tower hay Vietinbank Tower, Habico Tower trên trục Phạm Hùng.

Tháng 4/2026, UBND TP. Hà Nội yêu cầu tổ chức rà soát, xử lý dứt điểm 341 dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai. Trong số này, 308 dự án đã được giao hoặc cho thuê đất, cho thấy phần lớn nguồn lực không chỉ nằm trên giấy mà đã thực sự được phân bổ nhưng chưa phát huy hiệu quả.

Con số 341 dự án phản ánh quy mô của bài toán, nhưng không nói hết mức độ phức tạp bên trong. Có dự án mắc kẹt vì chủ đầu tư mất năng lực tài chính, có nơi vướng giải phóng mặt bằng, chưa xác định xong tiền sử dụng đất hoặc phải điều chỉnh quy hoạch. Có dự án đã huy động tiền của khách hàng nhưng không đủ nguồn lực hoàn thiện. Cũng có những khu đô thị đã xây dựng hàng trăm căn nhà nhưng không hình thành được cộng đồng dân cư.

Đằng sau một dự án “treo” không chỉ là câu chuyện chậm tiến độ của doanh nghiệp, đó còn là khoản vốn ngân hàng khó thu hồi, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước chưa được giải quyết, nhà thầu bị chiếm dụng vốn, người mua nhà mỏi mòn chờ đợi và chính quyền phải quản lý một không gian đô thị dang dở.

Cuối tháng 5/2026, UBND TP. Hà Nội đã thông báo thu hồi đất và chấm dứt hoạt động đối với 24 dự án đầu tư sử dụng vốn ngoài ngân sách chậm tiến độ trên địa bàn. Trong đó, nhiều dự án đất “vàng” như dự án khách sạn 5 sao tại phường Ba Đình do Công ty cổ phần VIPTOUR - TOGI làm chủ đầu tư; tổ hợp công trình văn phòng và nhà ở cao tầng tại phường Ô Chợ Dừa, do Viện Khoa học công nghệ mỏ và luyện kim làm chủ đầu tư; trụ sở làm việc và trung tâm đào tạo bồi dưỡng lao động xuất khẩu tại ô đất E2 khu đô thị mới Cầu Giấy (phường Cầu Giấy), do Công ty CP Cung ứng nhân lực quốc tế và thương mại (SONA) làm chủ đầu tư.

Ngoài ra, còn nhiều dự án nhà ở, du lịch sinh thái bị chấm dứt hoạt động như khu du lịch sinh thái và biệt thự nhà vườn tại xã Yên Xuân do Công ty Phát triển giáo dục Quốc tế làm chủ đầu tư, dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại ngõ 102 Nguyễn Khuyến do Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển nhà số 6 Hà Nội làm chủ đầu tư, dự án xây dựng biệt thự nhà vườn tại xã Yên Xuân của Công ty CP TM Hoàng Yến, dự án xây dựng nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ E16 (H56)- BCA tại phường Từ Liêm do Công ty cổ phần Tổ chức nhà quốc gia Đông Dương làm chủ đầu tư.

Hanoi Melody Residence là một trong những dự án "treo" điển hình vì bài toán pháp lý và năng lực tài chính yếu kém của chủ đầu tư. Ảnh: DM

“Quên ăn, quên ngủ” để tháo gỡ điểm nghẽn

Quyết tâm xử lý các dự án tồn đọng đã được lãnh đạo Hà Nội nhấn mạnh trong nhiều cuộc họp gần đây.

Tại phiên thảo luận tổ về tình hình kinh tế – xã hội sáu tháng đầu năm và nhiệm vụ sáu tháng cuối năm hồi giữa tháng 7/2027, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Vũ Đại Thắng cho biết thành phố đã có những thay đổi căn bản trong cách tiếp cận, phối hợp và điều hành.

Theo ông Thắng, những dự án “treo” từ 5 đến 10 năm đã được thành phố tập trung xử lý quyết liệt. “Các dự án đó đã đi vào quỹ đạo đầu tư”, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội khẳng định và cho rằng kết quả này có được nhờ tinh thần làm việc “không ngừng nghỉ, quên ăn quên ngủ” của các cấp, các ngành và lãnh đạo địa phương.

Nhiều dự án được tháo gỡ trong sáu tháng đầu năm đã bắt đầu bước vào giai đoạn triển khai xây dựng trên diện rộng.

Người đứng đầu chính quyền thành phố cũng nhìn nhận, trước đây, một dự án từ khi hình thành ý tưởng đến khi có mặt bằng thi công thường mất 5–7 năm, thậm chí kéo dài hàng chục năm. Có những dự án tại khu vực Thạch Thất bị đình trệ từ 15 đến 20 năm vì chưa giải quyết được mặt bằng. Theo ông, những căn cứ pháp lý mới từ các nghị quyết của Quốc hội đang giúp thành phố tháo gỡ các điểm nghẽn từng kéo dài trong nhiều năm.

Phát biểu của Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cho thấy dự án treo không còn được xem là phần việc riêng của từng sở, ngành hoặc từng chủ đầu tư mà đã trở thành một bài toán điều hành chung, liên quan trực tiếp đến hiệu quả sử dụng đất, tăng trưởng đầu tư, nguồn cung nhà ở và chất lượng phát triển đô thị.

Tuy nhiên, thực tế số lượng dự án treo vẫn còn khá nhiều với gần 300 dự án đã được UBND thành phố ra tối hậu thư yêu cầu khẩn trương hoàn tất thủ tục pháp lý (trong tối đa 2 tháng) và tập trung nguồn lực khởi công trong tháng 8/2026. Nếu tiếp tục chậm trễ hoặc không đáp ứng năng lực, thành phố sẽ xem xét thu hồi dự án và thu hồi đất theo quy định.

Điều này cho thấy, việc xử lý dự án treo tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn quyết liệt hơn, khi mỗi dự án buộc phải đứng trước một trong hai lựa chọn: tiếp tục triển khai bằng nguồn lực thực chất hoặc trả lại đất để thành phố tìm phương án sử dụng hiệu quả hơn.

Hình ảnh dự án chung cư xây dang dở rồi bỏ hoang trở thành những "vết sẹo" cho bộ mặt Thủ đô. Ảnh: DM

Cần hơn một cơ chế giải cứu

Tuy nhiên, những mốc thời gian mang tính “tối hậu thư” mới chỉ tạo ra áp lực hành chính. Để một dự án đã đình trệ nhiều năm thực sự chuyển động, thành phố còn phải giải quyết đồng thời hàng loạt nút thắt về pháp lý, tài chính, đất đai và quyền lợi của các bên liên quan.

Một dự án có thể được khơi thông thủ tục nhưng vẫn chưa thể xây dựng nếu chủ đầu tư đã cạn vốn. Ngược lại, doanh nghiệp có nguồn lực cũng khó tiếp tục nếu nghĩa vụ tài chính về đất chưa được xác định, quy hoạch phải điều chỉnh hoặc phần diện tích giải phóng mặt bằng còn lại chưa thể hoàn tất.

Bởi vậy, yêu cầu khởi công trong một thời hạn ngắn cần đi cùng cơ chế đánh giá thực chất về khả năng triển khai. Nếu chỉ hoàn thiện một số thủ tục hoặc tổ chức khởi công mang tính hình thức để tránh bị thu hồi, những khu đất trống có thể tiếp tục bị giữ lại mà không tạo ra thêm nhà ở, hạ tầng hay giá trị kinh tế cho thành phố.

Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 21-NQ/TW mới ban hành được kỳ vọng tạo thêm không gian chính sách để giải quyết những dự án mà các quy định hiện hành chưa thể xử lý dứt điểm.

Một trong những định hướng đáng chú ý là xây dựng cơ chế đặc thù để xử lý các dự án tồn đọng kéo dài, đồng thời hoàn thiện cách thức xử lý quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp phá sản, tái cơ cấu hoặc chuyển giao dự án. Nghị quyết cũng đặt vấn đề nghiên cứu thí điểm cơ chế nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng, qua đó tạo lập quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Đây có thể là một lối ra cho nhóm dự án đã xây dựng dở dang, có khả năng tiếp tục hoàn thiện nhưng chủ đầu tư không còn đủ năng lực tài chính. Thay vì để công trình xuống cấp, ngân hàng tiếp tục “giam” vốn và người mua nhà chờ đợi vô thời hạn, Nhà nước có thể tiếp nhận, hoàn thiện và chuyển đổi công năng phù hợp với nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê hoặc các chương trình nhà ở chính sách.

Cơ chế này cũng có thể giúp thành phố bổ sung quỹ nhà ở tại những khu vực đã có hạ tầng, thay vì tiếp tục tìm kiếm quỹ đất mới, thực hiện giải phóng mặt bằng và đầu tư dự án từ đầu.

Tuy nhiên, mua lại một dự án yếu kém không đơn thuần là mua một khối tài sản xây dựng dở dang. Đi kèm với dự án có thể là các khoản nợ ngân hàng, nghĩa vụ thuế, tiền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng, tài sản thế chấp và quyền lợi của khách hàng đã góp vốn. Nếu không xác định rõ phạm vi trách nhiệm, nguồn vốn mua lại và nguyên tắc định giá, cơ chế giải cứu có nguy cơ biến nghĩa vụ của doanh nghiệp thành gánh nặng cho ngân sách.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, vấn đề của nhiều dự án chậm triển khai là do công tác giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, hoặc do năng lực của một số chủ đầu tư còn yếu kém. Dự án “đắp chiếu” quá lâu đồng nghĩa với hiệu suất sử dụng đất gần như bằng 0, tức là đất đai không đóng góp gì cho tăng trưởng kinh tế, còn ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và niềm tin vào hệ thống pháp luật.

Kéo theo đó là bài toán giá mua ra sao cho hợp lý, bởi Nhà nước không thể trả tiền cho cả những chi phí thiếu hiệu quả hoặc sai lầm đầu tư của chủ dự án. Nhưng nếu mức giá quá thấp, ngân hàng, chủ nợ và người mua nhà khó chấp nhận, khiến quá trình chuyển giao tiếp tục rơi vào bế tắc.

Do đó, việc nhà nước mua lại dự án theo ông Hà chỉ nên được xem là một công cụ trong số nhiều phương án xử lý, áp dụng đối với những dự án đáp ứng các điều kiện rõ ràng về pháp lý, chất lượng công trình, hiệu quả kinh tế và nhu cầu sử dụng sau khi hoàn thiện.