Nguồn lực nghìn tỷ bị chôn trong những dự án 'đắp chiếu'

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã gửi báo cáo hỏa tốc về danh mục các dự án khó khăn, vướng mắc tồn đọng kéo dài lên Sở Tài chính nhằm tìm kiếm giải pháp khơi thông.

Đằng sau danh sách dài dằng dặc đó là hàng chục nghìn tỷ đồng của doanh nghiệp bị chôn vùi, hàng ngàn người dân "mòn mỏi thanh xuân" chờ đợi tấm sổ hồng, còn cơ quan quản lý thì quay cuồng trong các vòng xoáy rà soát, thanh tra từ năm này qua năm khác.

Những “di sản” tắc nghẽn xuyên thập kỷ

Nhắc đến những dự án "sống mòn" vì thủ tục, không thể không nhắc đến dự án Khu sinh thái văn hóa hồ Vĩnh Lộc (huyện Bình Chánh cũ) do Công ty CP Sinh thái văn hóa Vĩnh Lộc làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô lên tới 423 ha nhưng đã bị ngưng thực hiện từ năm 2011 theo một quyết định mà sau đó cả Sở Kế hoạch và đầu tư, Sở Tư pháp lẫn Thanh tra thành phố đều chỉ ra là "chưa đầy đủ cơ sở pháp lý". Đã 15 năm trôi qua, dự án vẫn nằm im lìm chờ lối thoát.

Cách đó không xa, câu chuyện tại dự án nhà ở xã hội Sài Gòn Venice của CT Group lại mang một gam màu xám xịt khác của sự chậm trễ. Là dự án mang tính an sinh cao với quy mô hơn 63 ha, chủ đầu tư đã hoàn thành cơ bản khâu giải phóng mặt bằng. Thế nhưng, dự án bị "kẹt" lại từ năm 2019 do nằm trong phạm vi rà soát pháp lý Nông trường Láng Le.

Phía doanh nghiệp kiến nghị tách riêng dự án nhà ở xã hội ra khỏi tổ công tác rà soát Nông trường Láng Le nhưng suốt hơn sáu năm qua, lãnh đạo thành phố đã có tới bảy lần giao các sở ban ngành rà soát báo cáo, lập ra hàng loạt tổ công tác nhưng đến nay dự án vẫn chưa có "cửa sinh".

Bên trong dự án Khu sinh thái văn hóa hồ Vĩnh Lộc (huyện Bình Chánh cũ) do Công ty CP Sinh thái văn hóa Vĩnh Lộc làm chủ đầu tư.

Nếu các dự án “đắp chiếu” gây lãng phí nguồn lực phát triển, thì những dự án đã hoàn thiện, cư dân đã vào ở nhưng vẫn mắc kẹt pháp lý lại đang trở thành một nghịch lý đau đớn khác của thị trường bất động sản. Bởi lẽ, đó không còn là câu chuyện của thủ tục hành chính đơn thuần, mà là sự bất an kéo dài của hàng nghìn con người sống trong những căn hộ có đầy đủ điện nước, tiện ích, nhưng quyền sở hữu hợp pháp vẫn bị "treo" lơ lửng suốt nhiều năm.

Chẳng hạn, dự án Saigonres Plaza đã được nghiệm thu và đưa vào sử dụng từ đầu năm 2017. Sau gần một thập kỷ vận hành, nơi đây đã trở thành mái nhà của 749 hộ dân với hơn 2.000 cư dân sinh sống ổn định. Thế nhưng, đến nay người dân vẫn chưa thể cầm trên tay sổ hồng chỉ vì thành phố chưa phê duyệt được giá đất cụ thể để xác định nghĩa vụ tài chính cuối cùng của chủ đầu tư.

Điều đáng nói là doanh nghiệp đã tạm nộp khoảng 75 tỷ đồng vào ngân sách, nhưng toàn bộ quy trình vẫn mắc kẹt trong vòng xoáy thủ tục chưa có hồi kết. Hệ quả là quyền lợi hợp pháp của hàng nghìn cư dân bị “treo” suốt gần 10 năm.

Câu chuyện tương tự cũng diễn ra tại dự án Léman Luxury. Tòa nhà cao cấp nằm giữa trung tâm TP.HCM đã hoàn thiện và đi vào hoạt động từ lâu, nhưng người mua căn hộ vẫn rơi vào tình trạng “ở thật nhưng chưa sở hữu thật” về mặt pháp lý. Nguyên nhân xuất phát từ việc các cơ quan chức năng chưa xác định được khoản nghĩa vụ tài chính phát sinh sau điều chỉnh quy hoạch kiến trúc của dự án.

Hệ lụy xảy ra là cư dân không thể hoàn tất tài sản, không thể thế chấp, chuyển nhượng thuận lợi, còn doanh nghiệp thì bị chôn vốn và mất uy tín.

Trước thực trạng này, người dân liên tục kiến nghị, doanh nghiệp nhiều lần cầu cứu, nhưng bộ máy xử lý vẫn loay hoay giữa “ma trận” quy trình và trách nhiệm chồng chéo. Đáng lo hơn, sự ách tắc này không chỉ làm đóng băng dòng vốn của doanh nghiệp bất động sản, mà còn bào mòn niềm tin của người mua nhà.

Nhưng trong danh sách hàng trăm dự án gặp ách tắc ấy còn có dự án khu nhà ở Tân An Huy thuộc xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè cũ, của Công ty CP Xây dựng và kinh doanh nhà Tân An Huy.

Sau hàng loạt biến cố, bao gồm việc vị chủ tịch HĐQT nắm giữ 99% cổ phần đột ngột qua đời năm 2017 và những sai phạm từ kết luận thanh tra, công ty lâm vào tình trạng mất khả năng tài chính nghiêm trọng.

Hiện dự án đã hoàn thành hơn 70% hạ tầng kỹ thuật, xây dựng được 14 căn nhà, còn lại 299 nền đất thấp tầng chưa thể xây dựng.

Do nợ thuế, doanh nghiệp bị phong tỏa tài khoản, đình chỉ hóa đơn, dừng thủ tục hành chính.

Mới đây nhất, vào tháng 4/2026, cơ quan thuế đã mời doanh nghiệp lên để kê biên, phát mãi tài sản thu hồi nợ. Nhưng toàn bộ 313 nền đất này đã được ký hợp đồng góp vốn với khách hàng từ trước. Doanh nghiệp xin tiếp tục triển khai phần thấp tầng để có sản phẩm, có dòng tiền nộp thuế thì chưa được chấp thuận.

Lối thoát nào cho những 'khối băng' địa ốc?

Nhìn một cách sòng phẳng, báo cáo của HoREA gửi Sở Tài chính lần này cũng nhen nhóm những đốm lửa hy vọng. Theo đó, trong danh mục, có bảy dự án, như khu đất 2,8 ha tại Trường Thọ; 7,4 ha tại An Phú, dự án Moonlight Centre Point, đã chính thức được rút tên khỏi danh sách vướng mắc.

Điểm chung của các dự án được "giải cứu" thành công này là nhờ được áp dụng cơ chế thí điểm nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171 của Quốc hội.

Hiện tại, khung pháp lý mới từ các cơ chế đặc thù như Nghị quyết số 29/2026/QH16, được ban hành cuối tháng 4/2026, đang được kỳ vọng sẽ gỡ các nút thắt kéo dài. Theo đó, nhiều dự án lớn như khu nhà ở Nam Tân Uyên, tổ hợp Sông Ray... đều đã được đưa vào danh sách thanh tra rà soát theo tinh thần của Nghị quyết 29 nhằm xem xét cho phép tiếp tục triển khai theo hồ sơ pháp lý cũ, tránh hồi tố, tránh lãng phí.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, tại TP.HCM, chiến dịch "tháo gỡ điểm nghẽn" đang được đẩy mạnh thông qua tổ công tác đặc biệt do chủ tịch UBND thành phố trực tiếp làm tổ trưởng.

Sở Tài chính TP.HCM đã rà soát 838 dự án và cơ sở nhà đất cần xử lý. Riêng HoREA tiếp tục khảo sát, kiến nghị bổ sung thêm 112 dự án qua nhiều đợt báo cáo khẩn, nâng tổng số dự án và quỹ đất cần “giải cứu” trên địa bàn lên tới 950 trường hợp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

Ở một góc nhìn khác, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, tại hội thảo “Thị trường Bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới”, diễn ra mới đây đã chỉ ra rằng một “mỏ vàng” nguồn lực khác của nền kinh tế đang nằm ngay trong chính câu chuyện chống lãng phí.

Theo phân tích của ông Lực, hiện cả nước đang có khoảng 3.338 dự án bị đình trệ với tổng vốn đầu tư lên tới 3,35 triệu tỷ đồng. Nếu mỗi năm tháo gỡ được khoảng 20% số dự án này, nền kinh tế có thể được bổ sung thêm khoảng 670.000 tỷ đồng vốn đầu tư mới.

“Nếu chỉ loay hoay với bài toán tín dụng ngân hàng thì chưa đủ. Nguồn lực lớn nhất nhiều khi đang bị mắc kẹt ngay trong những tài sản lãng phí của nền kinh tế”, vị chuyên gia nhấn mạnh.

Theo ông, nếu giải phóng được các nguồn lực bị “trói chân” bởi thủ tục, đây sẽ là nền tảng quan trọng để Việt Nam hướng tới mục tiêu tăng trưởng hai con số trong những năm tới.

Đặc biệt, ông Lực cũng lưu ý rằng, hàng loạt nút thắt pháp lý đang được tháo gỡ mạnh. Các cơ chế mới như Nghị quyết 171 về thí điểm nhà ở thương mại trên đất khác hay Nghị quyết 29 về xử lý các dự án vướng thanh tra, kiểm tra được kỳ vọng sẽ giải phóng lượng lớn nguồn lực đang bị “kẹt cứng” suốt nhiều năm.

“Riêng việc xử lý hơn 3.300 dự án tồn đọng cũng có thể đóng góp thêm khoảng 0,5 - 0,6 điểm % tăng trưởng GDP mỗi năm”, chuyên gia này ước tính.